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　　在今年清明節期間，輿論關注的一大熱點話題就是墓地使用權到期之后該怎么續，因為很多墓地的使用權(一般是二十年)現在已經陸續到期。對此，國家到目前為止還沒有統一說法，但一些地方已經出臺了相關續費的政策。

　　房屋的土地使用權與墓地有很多類似的地方，到期之后又該怎么辦?這個長期受社會關注的問題有了實例：浙江省溫州市政府開始正式施行續費政策，也就是說要續繳土地出讓金。

　　溫州20年產權房面臨使用權到期

　　溫州最近出現一部分市民，他們正常買賣二手房后卻無法完成交易，原因是土地到期了。如果要續期，必須繳納占房價總額約三分之一的土地出讓金。其中，不少市民發現，他們持有的土地證上寫著土地年限二十年到期。經當地國土資源局初步排查，溫州市鹿城區內即有600余宗(套)房子受此影響。從去年開始，二十年期限的這批住宅土地使用權已經陸續到期或即將面臨到期。

　　很多人可能有點納悶，房屋的土地使用權不是七十年嗎?怎么變成了二十年?的確，我國民用住宅土地的使用權期限通常是七十年，在1990年代初通過立法全國推行，溫州的二十年產權房是地方政府靈活施行政策的產物。

　　1990年5月19日，國務院頒布了55號令《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(下簡稱《條例》)，開始對城鎮國有土地使用權實行出讓制度?！稐l例》規定：居住用地出讓年限最高為七十年。

　　1990年代初期，浙江民營經濟已經開始蓬勃發展，敢為天下先的溫州人在不超過居住用地最高年限七十年的前提下，按二十年到七十年分檔，由受讓方自行選擇辦理出讓手續，并交納相應的土地出讓金額。

　　物權法雖然規定自動續期但細節有待明確

　　當然，對于七十年的產權房來說，現在離到期還有時間，但既然不是永久產權房，終究還是會面臨同樣的問題。土地使用權到期后該怎么辦?2007年3月通過的《物權法》第一百四十九條明確寫到“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”(并非像很多人所認為的那樣是無償續期)。

　　從這個角度講，法律上存在模糊空間，物權法規定可以自動續期，但該如何續期、需不需要交納土地出讓金以及交納標準是多少都沒有明確。截至目前，國家層面尚未出臺關于出讓土地續期的實施細則，更沒有對出讓土地使用權續期出讓金收取標準作出規定。

　　溫州出臺續費政策 額度約為房價三分之一

　　為此，溫州市采取了續費政策，也就是續繳土地出讓金。根據相關政策，有戶主需要續繳幾十萬元的土地出讓金，價格約為房價的三分之一。

　　“在國家沒有具體實施細則的情況下，目前我們基層國土部門只能參照國有土地出讓的做法，先由第三方評估機構評估土地價格，根據單位地價折算出樓面地價，算出總的土地出讓金，重新簽訂國有土地使用權出讓合同。”溫州市國土資源局土地利用管理處處長張少清在接受采訪時表示。這種做法與地方政府向開放商出讓國有土地使用權而收取出讓金的做法比較類似。

　　“現在讓受讓人承擔，確實有點不公平。我們也在研究這個問題。一是積極向上面反映，這個制度需要頂層設計，我們突破不了。到目前為止還沒有收到很明確的答復;二是我們也在研究作為溫州地方的普惠性政策及解決方案，目前已著手起草政策建議初稿，近期會組織相關人員進行討論后提交給上級，妥善化解這類問題。” 張少清說。

　　不續費仍可以繼續居住

　　從溫州現在的問題來看，受影響的市民一般是在買賣房屋的時候發現產權到期需要續費才知道相關情況。那么如果不買賣，到期后還能繼續居住嗎?對此，專家表示，物權法規定土地使用權可以“自動續期”，政府不能無償、強制收回這塊土地。如果居民不繳納土地出讓金，房產所有人相當于是在無償使用這塊土地。比較類似的就是在無償劃撥的土地上蓋房子，也就是所謂的公房，公房可以居住，但轉讓時卻要補繳土地出讓金。因此，專家認為這種性質的土地使用權會限制房產所有人在房地產轉讓、抵押等方面的權利，需要補繳土地出讓金等才可重新擁有這些權利。

　　所以，理論上講，出讓性質的土地使用權到期的市民，如果僅僅是居住需求，可以不用繳納土地出讓金而繼續住在房子里。但若要考慮未來有轉讓、抵押房產的可能，那么繳納土地出讓金獲得出讓性質的土地使用權證是必要前提，或者在轉讓不動產時補交土地出讓金。

　　未來應該降低“續費”期的土地出讓金

　　溫州碰到的問題在國內屬于先例。隨著時間的流逝，未來全國各地碰到這種問題的情況肯定少不了。溫州的做法會有示范意義嗎?實際上，如果按照溫州現在的做法，續費額度相當于房價的三分之一，在高房價的背景下，這會給購房者帶來沉重負擔，相當于房價一次性上漲了三分之一。因此，有學者認為在未來住宅的土地使用權密集到期的年份，如果強行要求以現行土地出讓金的計算方式來繳納續期的土地出讓金，恐會在社會上引發軒然大波。

　　為此，專家建議可行的解決路徑有兩種：第一，大幅度降低“續期”的土地出讓金，因為首次購房時實際上已經繳納了比較高比例的土地出讓金;第二，以每年征收的房產稅代替一次性征收的土地出讓金，在房產稅全面開征以后，對“續期”的土地使用權不再征收出讓金。不管將來政策如何，不能以此大幅拉升房價應該是社會的主流看法。

　　本文來源：央視新聞、財新網、新京報