“要么貴，要么等。”

　　當?shù)谝回斀?jīng)記者問及房貸利率政策的調(diào)整情況時，某股份制銀行上海分行零售業(yè)務(wù)部門人士透露，在該行內(nèi)部，房貸放款的先后順序已開始按照貸款利率的高低排序，而非“先來后到”。

　　換句話說，只有接受利率上浮幅度更高的貸款人才能較快獲得貸款，未上浮者則可能面臨長達數(shù)月的等待。

　　銀行收緊房貸的動作已經(jīng)在一線城市逐漸鋪開，北京、廣州的多家中小銀行近期也已經(jīng)上調(diào)了首套房貸款的最低利率。當前，一些銀行的首套房貸款利率較基準利率已經(jīng)上浮至1.1倍，二套房則上浮至1.2倍。

　　一切早有征兆。去年底召開的中央經(jīng)濟工作會議就指出，要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，但同時嚴格限制信貸流向**投機性購房。央行行長周小川在今年全國兩會上談及房貸時也表示要“適當平衡”。

　　更為市場化的原因則是，在當前流動性趨緊、資金利率走高的背景下，不上浮房貸利率，“簡直在做義務(wù)勞動。”某股份制銀行上海分行個貸部門管理層向第一財經(jīng)記者表示。

　　個別基層行房貸業(yè)務(wù)停滯

　　房地產(chǎn)類信貸管控從嚴、市場流動性吃緊、銀行控制表內(nèi)規(guī)模增速應(yīng)對MPA(宏觀審慎評估體系)考核……多重“緊箍咒”之下，房貸額度變得有些稀缺了。

　　第一財經(jīng)記者日前從多家銀行上海分行相關(guān)業(yè)務(wù)管理層人士處求證獲悉，上海已有兩家股份制銀行將首套房按揭貸款執(zhí)行利率提至基準利率的1.1倍。

　　其中一家銀行內(nèi)部規(guī)定，對個別高凈值優(yōu)質(zhì)客戶低于此標準的定價審批，將逐筆報總行個人金融部審批。

　　另一家股份制銀行還被傳已將首套房貸利率上浮至基準利率的1.2倍。第一財經(jīng)記者采訪該銀行兩家上海支行后發(fā)現(xiàn)，這兩家基層行的新增房貸業(yè)務(wù)已基本停滯。

　　除了上海，多個一線城市均現(xiàn)相似業(yè)務(wù)調(diào)整，北京、廣州等地多家中小銀行近期也已經(jīng)上調(diào)了房貸最低利率。多次調(diào)整后，一些銀行的貸款利率已從去年末“基準利率8.5折”蛻變?yōu)樯细≈?.1倍，而二套房的貸款利率更是上浮至1.2倍。

　　在多家銀行的計劃財務(wù)邏輯里，房貸業(yè)務(wù)的“算盤”正在被重打。這在外界看來的簡單業(yè)務(wù)，在銀行內(nèi)部管理里卻有三套邏輯——房貸作為房地產(chǎn)類貸款，講求風控邏輯;房貸作為零售貸款，講求資金定價邏輯;房貸作為中長期貸款，講求流動性管理邏輯。

　　銀行的“算盤”是：信用風險、政策風險和流動性風險管理的弦一起被擰緊，資金定價就易上翹。

　　根據(jù)央行公布的《2016年四季度金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》，去年末，個人購房貸款余額19.14萬億元，同比增長35%，全年增加近5萬億元。

　　不過，從央行公布的數(shù)據(jù)也可以發(fā)現(xiàn)，住戶部門中長期貸款占新增人民幣貸款的比例正逐漸降低，從去年中最高的超100%降至當前的40%左右。

　　在去年“資產(chǎn)荒”、好貸款企業(yè)難找、零售業(yè)務(wù)里小微貸款不良率攀升的背景下，個人房貸一度被銀行當作策略性投靠，所謂“經(jīng)濟下行周期靠零售，零售靠房貸”。然而切換到了今年，房貸已成規(guī)模管控眾矢之的。

　　調(diào)結(jié)構(gòu)控風險

　　房貸利率政策的變動與宏觀政策的調(diào)整關(guān)系密切。

　　在銀行信貸“調(diào)結(jié)構(gòu)”的大方向里，個人住房按揭貸款屬于“房地產(chǎn)類貸款”，銀行對此有一套風控邏輯。某股份制銀行零售總部管理層人士告訴第一財經(jīng)記者，在所有的“調(diào)結(jié)構(gòu)”考量里，樓市宏觀調(diào)控動向是他們“最重要的指揮棒”。

　　早在去年底，中央經(jīng)濟工作會議就提出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、**、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落;要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，但同時嚴格限制信貸流向**投機性購房。

　　周小川在今年全國兩會上也表示，去年部分熱點城市房價快速上漲，帶動房地產(chǎn)貸款猛增，預(yù)計今年住房貸款還會以相對較快的速度發(fā)展，但確實要適當平衡，隨著政策調(diào)整估計會適當放慢。

　　“管住貨幣”落到具體的額度管控上，不少銀行分行人士感受到了當?shù)乇O(jiān)管對轄內(nèi)各行房貸規(guī)模的重視，甚至細致到每個月的增量和余額。“我們每個月都要壓額度的。”上述銀行個貸部門的管理層表示。

　　除了政策因素，各家銀行也有對房地產(chǎn)類貸款的風險把控。從數(shù)據(jù)來看，上市銀行個人房貸不良率在0.3%左右，遠低于全行業(yè)1.74%的不良率。但銀行仍然講求信貸結(jié)構(gòu)的合理，投向不能過度集中。在去年全行業(yè)對房地產(chǎn)類貸款加大投放力度之后，信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化成了各家銀行面臨的任務(wù)。

　　“流動性管理”則是高懸的另一根“指揮棒”。一方面，不少銀行零售貸款中長期資產(chǎn)的盤子已趨于飽和。更形成壓力的是，當前市場資金趨緊，半年末MPA考核又大限將近。整體來看，銀行已采取從嚴的流動性管控措施。

　　重回“雞肋”

　　在政策導(dǎo)向及風控、流動性管理之后，銀行最終的算盤還是要打在定價邏輯上的。

　　上述個貸部門管理層人士告訴記者，銀行實際放貸成本為5%左右。而目前中長期貸款的基準利率僅為4.9%。

　　進一步從銀行內(nèi)部計價來看，去年初，第一財經(jīng)記者從某上市銀行總行零售條線負責人處獲悉，該行對房貸采用“薄利多銷”策略，調(diào)低了風險內(nèi)評法里的房貸計提，并在FTP計算中給房貸以**計價。以該行的政策計算，各分行房貸利率不低于“8.3折”即能保本，因此各基層行有動力做大房貸業(yè)務(wù)。今年以來，多家銀行類似的內(nèi)部**政策均已取消，部分銀行還數(shù)次調(diào)高了FTP(內(nèi)部資金轉(zhuǎn)移定價)計價，房貸業(yè)務(wù)對基層行而言重回“雞肋”。

　　畢竟，繼管控流動性風險及信用風險之后，“穩(wěn)住息差”已成全銀行業(yè)的又一大要務(wù)。一些房貸額度已經(jīng)所剩無幾的分行，就會上浮利率，量少自然價高。

　　對于個別額度尚寬松的銀行而言，房貸定價也有一定程度的調(diào)整。

　　自稱房貸利率仍是“良心價”的某銀行內(nèi)部人士向第一財經(jīng)記者表示，該行首套房貸利率最低仍有9.5折的**，但總體房貸利率必須調(diào)節(jié)到基準上浮，因此該分行的策略為“放一筆9.5折，必須配一筆1.1倍”，且“放貸先后按利率高低排序”。

　　除“價高者先得”外，上述銀行內(nèi)部人士還向記者透露了另兩條獲貸捷徑：一是該行的“高凈值客戶”，可以更快獲得貸款;二是對于一手房按揭貸款，若開發(fā)房企也是同一家銀行的對公貸款客戶，則房貸發(fā)放也可能“插隊”。