????2015年土地財政遇到了一個坎兒。

????根據4月5日財政部發布的“2015年全國土地出讓收支情況”，去年，全國繳入國庫的土地出讓收入33657.73億元，同比下降21.6%。

????圍繞土地出讓減少，財政部給出了四點理由，首當其沖的是土地市場需求不足。財政部稱，隨著我國經濟進入新常態，受經濟增速放緩等因素影響，土地市場需求呈現不足的狀態。

????上海易居房地產研究院研究員嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者，2015年全年房地產市場基調總體偏冷，分化明顯，這也影響到了土地市場，具體表現在一線城市高價地頻出，大中開發商頗為青睞，三四線城市則有很多土地流拍。

????深圳增收37% 大連減收56%

????分化與翹尾是2015年全國土地出讓收入的兩個關鍵詞。

????去年前三季度，全國土地出讓收入持續下降，第四季度止跌回升。具體來看，前三季度分別下降34.6%、37.9%、26.0%，第四季度雖有回升，但增幅只有9.5%。

????針對出現翹尾的原因，財政部分析說，從一季度開始，面對“三期疊加”的局面，積極財政政策注重加力增效，穩健貨幣政策注重松緊適度，中央和地方陸續出臺穩定房地產發展政策，促使下半年房地產市場需求逐步釋放，商品房銷售面積增速由負轉正，帶動第四季度用地需求回暖。

????從區域來看，個別地區逆勢上揚，大多數省份降幅明顯。東中西部雖然整體全部呈現下降態勢，但具體細分還是有所不同。

????按照財政部的劃分，除深圳（36.9%）、西藏（1.8%）、廈門（1.2%）、甘肅（0.2%）4個地區同比增長外，其他32個地區均出現不同程度下降。其中，大連（-56.4%）、寧波（-54.1%）、內蒙古（-51.8%）3個地區降幅超過50%。

????財政部稱，深圳市土地出讓收入增長較快，主要是該市經濟增長強勁，房地產市場交易火爆，土地資源相對稀缺，地價持續偏高所致。

????機構數據也能印證此點。上海易居房地產研究院統計的包括北上廣深以及重點二線城市在內的十大典型城市數據表明，2015年，土地成交均價為4042元/平方米，與2014年相比上升15.7%，土地成交均價居高不下。

????“在2014和2015年房地產市場大分化的環境下，大型房企甚至是險資類金融企業，涌入一線城市和重點二線城市拿地的步伐進一步加快，促使土地價格加速上升。”嚴躍進說。

????以北京為例，有監測顯示，2015年北京土地市場以2032億的土地出讓金收官，創歷史新高。

????不過來自亞豪機構的數據顯示，在價格創新高的同時，2015年北京共出讓109宗土地，相比去年減少了32宗，出讓地塊的建設用地面積合計706.8萬平方米，這一成交量也創造了近8年的新低。

????土地供應也需“因城施策”

????財政部稱，在房地產高庫存壓力下，房地產開發企業對購置土地更加謹慎。2015年，全國土地出讓面積22.14萬公頃，同比下降18.6%，與上年相比下滑3.1個百分點。其中，商服用地和住宅用地分別下降24.7%和19.1%。全年土地出讓合同成交價款2.98萬億元，同比下降10.6%。

????嚴躍進說，2015年整體情況與近6年相比，成交量創下新低，而成交均價則處在歷史最高位，一線城市成交均價上升幅度尤高，二線城市也不甘落后，下半年穩步跟進。這說明一線城市和部分重點二線城市的土地價值深得各方認可，吸引包括險資企業在內的各大房企和機構爭相布局。預計2016年土地市場將在2015年基礎上進一步上升，土地市場區域分化將更加明顯，市場變化也將更為復雜。

????從今年首季度的情況看也的確如此。根據克而瑞的報告，一季度，該機構監測的300個城市經營性用地供應同、環比跌幅均超六成；成交面積同比下降28%，環比銳減52%。

????但背后的動因或許不同。中原地產研究部統計數據顯示：2016年一季度一二線城市住宅地價明顯上漲，其中一線城市因為供應創歷史最低紀錄，僅成交20宗住宅用地，平均樓面價為1.3萬元/平方米，同比上漲了37%。

????中原地產研究總監張大偉向《每日經濟新聞》記者介紹說，二線城市漲幅更大，一季度成交的723宗住宅地塊中，平均樓面價同比漲幅高達60%，整體看，一二線住宅土地市場持續火爆、地王頻繁出現。從市場預期看，高價地的出現將影響后續市場持續升溫。

????三四線城市成交下滑則更多是因為土地很難找到買家。克而瑞報告分析：更多的高庫存城市會采取“雙暫停”政策，即暫停新增住宅土地供應和暫停新建住宅項目報建審批；庫存合理的城市，會更多落地降首付和稅費的政策；庫存過低的城市，則會加大土地供應。