????北京的8月，秋意漸近。

????而西南五環外萬科的一處樓盤卻并未感到一絲涼意。該樓盤正逢二期開售，即使是在工作日，前來認購的購房者依然絡繹不絕。

????“這樓盤我看了很久，只是沒想到會這么火，我今天是帶著訂金來的，馬上就去交”，焦先生略顯急切的告訴記者。據焦先生的售樓經理郭小姐透露，本期樓盤已在開盤當日全部訂光。

????焦先生的遭遇只是今年夏天火熱樓市的一個縮影。在傳統意義的銷售淡季里，我國一二線城市的房地產市場，在政策加持和流動性寬松的環境下，出人意料的呈現一波“走牛”行情。

????這也讓躁動不安的開發商、購房者、投資客對即將到來的“金九銀十”產生些許期待，在行業整體回暖的情況下，“黃金月”會否如約而至？下半年又將出臺哪些樓市新政？

????“金九銀十”如期而至？

????二季度以來，隨著“330新政”效果顯現、股市資金轉投樓市等多重因素持續發酵，北上廣深等一線城市樓市基本面逐漸向好似乎已成定局。

????或許是源于回暖跡象帶來的信心，又或許是傳統的“金九銀十”仍然具有強大的誘惑力，記者走訪北京多個樓盤發現，不少開發商選擇在8月底9月初集中推盤。

????亞豪機構的監控數據顯示，9月份，京城預計將有39個項目入市銷售。包括保利、遠洋、萬科、泰禾、中信、首創、首開等在內的品牌房企在9月均有“大手筆”。

????與這些品牌房企一樣，住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌對未來兩個月的市場走向同樣持樂觀態度。“經歷7、8月調整之后，金九銀十將成為大概率事件”，顧云昌預測道。

????值得注意的是，即使今年“金九銀十”的行情將如約而至，但隨著房地產市場整體進入下行通道，如往年一般火爆的行情恐怕難以再現。國務院發展研究中心市場經濟研究所所長任興洲在接受記者采訪時指出，在開發商集中祭出營銷策略和促銷活動的推動作用下，一些熱門區域的成交量較平時將有所增長，但增幅不會如前幾年那樣大。

????同策咨詢研究部總監張宏偉亦表示，存銷比在15個月以下的二線城市沖擊“金九銀十”壓力不大，但在東北等一些存量較大的城市，“金九銀十”出現的概率相對較小。

????“下半場”分化仍是主基調

????近日，國家統計局發布70個大中城市住宅銷售價格統計數據，7月有31個城市新房價格環比上漲，比6月增加了4個。二手房價格環比上漲的城市有39個。從漲幅看，7月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比綜合平均漲幅分別比上月回落0.2和0.1個百分點。業內人士認為，總體而言，樓市已經顯露出明顯回暖的跡象。

????對此，顧云昌預測下半年中國樓市將“觸底反彈，穩中有升”。“三、四季度樓市情況將好于上半年，未來將繼續完成‘軟著陸’。”顧云昌表示。

????“下半年樓市總體來說會比較平穩，不會出現大規模的價格反彈現象。但樓市分化的趨勢仍將繼續。”任興洲在接受記者采訪時說。

????與北上廣深樓盤售樓處的火爆場景相比，三、四線城市的售樓處卻略顯冷清。記者探訪杭州的一處樓盤發現，整個售樓部大廳里只有一位看房者，以及兩位在玩手機的銷售。

????同策咨詢研究部分析師許之靜進一步分析“分化形勢”，她指出一線城市在積壓已久的剛需以及改善型需求作用力下，目前北上廣深房價已進入一個常態化的上升通道。而二線城市當前在政策刺激下出現了進一步分化，存銷比在8個月以下的城市，比如蘇州、南京、南昌等城市，房價仍處于上行通道，接下來幾個月勢必會出現漲價的現象。但部分存銷比遠高于20個月的城市，仍然面臨去庫存的壓力，這些城市房價則難以有上漲壓力，甚至部分城市仍然要堅持“以價換量”去庫存。

????全國性樓市刺激政策恐難再現

????追溯本輪樓市回暖的原因，前期政策的密集出臺無疑是重要的助推因素。

????公積金新政、“3·30樓市新政”出臺以來，各地區政策效應開始逐步體現。數據顯示，1-7月份,商品房銷售面積59914萬平方米,同比增長6.1%,增速比1-6月份提高2.2個百分點。

????自此以后全國性的樓市政策鮮少出臺，在經歷了數月的“空窗期”后，市場對于下半年樓市新政出臺的期盼普遍回升。

????在任興洲看來，從目前看，下半年不太可能推出全國性的房地產刺激政策。“主要導向還是實施分類、精準調控，因地制定，因城施策。有的城市可能會根據本地情況推出一些利好政策來刺激樓市”，任興洲說道。

????事實上，她所提到的“分類指導、因地制宜”的調控思路在最近北京通州出臺的“最嚴限購令”中體現得尤為明顯。

????8月14日，北京市住建委和北京通州區政府連夜發布了《關于加強通州區商品住房銷售管理的通知》，一紙“限購令”無疑給熱到燙手的通州樓市潑了一盆冷水。就在通州此起彼伏的投機、炒房、追漲風潮興起之時，“限購令”的出現，凸顯了政府遏制炒作的調控意圖。

????此外，從7月份房價數據所反映的特點來看，在一線城市房價環比全部上漲且漲幅仍然較高的同時，絕大部分二線城市房價環比雖然上漲但漲幅低于一線城市，大部分三線城市房價環比仍然下降。

????不難看出，各地成交量、政策刺激作用和房價上漲均呈現分化，而這背后依然隱藏著經濟發展、公共資源、產業布局、人口和原有庫存量等多種不平衡因素。

????對此，顧云昌指出，預計下半年大部分地區將繼續把去庫存作為主要任務，“由于我國正處在城鎮化過程當中，原有政策也正在消化，導致樓市分化仍將繼續，因而下半年樓市政策不能‘一刀切’。”