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房價高漲的幕后推手

縱觀中國房地產(chǎn)市場這十余年的發(fā)展歷程，深究中國高房價的原因，無外乎以下幾種：商品房開發(fā)成本不斷提高，尤其近年來城市土地實行的“招拍掛”政策推高了房價成本；商品房需求旺盛，我國正處于城市化進(jìn)程之中，城市人口的不斷增加導(dǎo)致住房需求的增加；開發(fā)商追求高利潤，有關(guān)資料顯示，在我國十大高利潤行業(yè)中，房地產(chǎn)名列榜首，而提高房價就是獲得高利潤的最直接、最有效的手段；此外，從宏觀背景來看，我國經(jīng)濟(jì)的快速增長，必然也會傳遞到房地產(chǎn)市場及其價格上來。
　　當(dāng)然，還有一種原因不能被忽視，即肆無忌憚的炒作與被炒作。根據(jù)《深圳藍(lán)皮書：中國深圳發(fā)展報告（2007）》數(shù)據(jù)，深圳市領(lǐng)到產(chǎn)權(quán)證后半年內(nèi)就轉(zhuǎn)手的住房占住房總套數(shù)的30.31%，得到產(chǎn)權(quán)證后3年及3年以上轉(zhuǎn)手的住房占住房總套數(shù)的28.11%。由此可以看出，相當(dāng)一部分的購房行為不是自住，而是用于炒作。
　　就是這種不斷的炒作行為，人為地造成了房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的局面，形成虛假需求，炒高了房價，從這個角度而言，“炒房”是房價上漲的助推器。
　　自2001年起，在北京、上海、杭州等大型城市的售樓處，可以經(jīng)�？吹揭蝗厚{車而來的外地人，他們總是統(tǒng)一決策、相依而買，動輒就是幾十套，上百萬。他們就是來自溫州的“炒房團(tuán)”，推動中國炒房熱潮、引領(lǐng)隨后各地炒房大軍的始作俑者。
　　隨著溫州人集體到全國各地看房、購房，其獲得的高額利潤也招來更多的同盟軍加入。在現(xiàn)實利潤的驅(qū)動下，山西、深圳等地也組成了自己的炒房軍團(tuán)。在北京，很多價格較高的房子被山西煤老板買走，他們曾坦言，“將錢放在房子上，比放在銀行放心”。
　　很明顯，炒房團(tuán)購房的目的絕不是為自住，而是單純的投資手段。他們往往乘虛而入，逢低大量吸納房產(chǎn)，將房價炒高之后，進(jìn)而轉(zhuǎn)手倒賣。所以，他們所到之處，往往會引起房價一片上揚(yáng)：
　　2001年夏季，溫州購房團(tuán)介入杭州房地產(chǎn)市場，當(dāng)時杭州房價為4000元/平方米左右，炒房團(tuán)進(jìn)入后的幾個月，每平方米房價就上揚(yáng)了1000~2000元不等。2004年，杭州房價已經(jīng)上漲到7000元/平方米的高位。
　　2001年，溫州購房團(tuán)“殺入”上海。當(dāng)年，上海普通住宅、公寓以及別墅的季度銷售面積平均增長率就高達(dá)15.2%、16.7%和22%。其后，每年有數(shù)十億元的資金由溫州進(jìn)入上海，一些周邊地區(qū)資本也開始跟進(jìn)，加上當(dāng)時股市萎靡不振，人們相繼將資金投入房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致陸家嘴、徐家匯和青浦區(qū)等熱點(diǎn)地區(qū)的樓盤價格急劇走高。到2003年年中，淮海路一帶的商品房價格已經(jīng)突破20000元/平方米大關(guān)。
　　2003年11月23日，溫州炒房團(tuán)包下三架飛機(jī)集體飛往深圳，參加新龍崗商業(yè)中心二期樓盤開盤。當(dāng)天，600多套商鋪被搶購一空，其中上百套落入溫州購房團(tuán)手中。隨后，在12月12~14日為期三天的深圳房展溫州推介會上，溫州購房團(tuán)擲下1.3億元，成為深圳400多套商鋪或住宅的業(yè)主。
　　此后，溫州購房團(tuán)開始四面出擊：向北越過長江，征戰(zhàn)北京、濟(jì)南、青島、大連等；向西奔赴武漢、南京、重慶、成都等；向南到�？�、三亞、廈門等。溫州購房團(tuán)所到之地，房價往往都出現(xiàn)明顯上漲，很多城市的房價甚至超出了當(dāng)?shù)厝说馁徺I力。
　　這樣的情景一次次上演，在不同的城市，不同的時間，上演著相同的版本。
　　即使在2010年國家連續(xù)出臺多項房產(chǎn)新政后，在部分炒房者有所收斂的同時，一些炒房者仍舊“頂風(fēng)作案”。2010年4月18日，溫州市郊區(qū)“鉑金府邸”樓盤最后一期開盤，均價為每平方米45000元的近百套房源被認(rèn)購一空；2010年5月13日，溫州平陽縣21個購房者趕赴新疆伊犁，先由當(dāng)?shù)亟?jīng)商的老鄉(xiāng)考察伊犁及近郊霍城、霍爾果斯等地樓盤，簽訂55套之后，還談了一個三星級賓館的轉(zhuǎn)讓意向……
　　無利不起早，商人如是，資本更是如此。不斷高漲的房價是吸引熱錢炒作房地產(chǎn)市場的誘餌，而在不斷的炒作中，又會導(dǎo)致房價的上漲，炒作者的獲利增加。
　　隨著我國城市化進(jìn)程加快，建設(shè)用地越來越少，必然導(dǎo)致住房供應(yīng)緊張，價格持續(xù)走高的局面。而投資房產(chǎn)，無疑可以從房價走高中謀求一部分收益。有著15年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗的老劉，2005年，以6000元/平方米的價格，在北京市朝陽區(qū)立水橋附近購買了一棟面積近500平方米的商用樓。2009年，此處房價上漲到15000元/平方米。一倍多的收益，讓老劉賺得不亦樂乎。
　　同時，與這棟樓巨額的增值相比，其維護(hù)所需的投入?yún)s極低，只有水電費(fèi)、取暖費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)等基本開支。國家在稅收和房地產(chǎn)政策方面的不完善，無形中，降低了炒作者“捂房”的成本，也為炒房留下了足夠大的操作空間。
　　作為民生的基本條件和保障，住房不同于一般商品，帶有準(zhǔn)公共產(chǎn)品的性質(zhì)。如果被囤積或炒作之后高價出售，對絕大多數(shù)人極不公正。由此，世界很多國家對居民購買多套房產(chǎn)進(jìn)行規(guī)范和限制。在新加坡，一人占有多套房屋或炒房屋牟利，被視為犯罪行為；為抑制房地產(chǎn)炒作，新加坡還出臺嚴(yán)厲規(guī)定：購房后，如果在10年內(nèi)賣房，政府將無條件征收100%的所得稅。在美國，一個家庭只能買一套享受政府優(yōu)惠政策的住房，同時，從金融、稅收政策等各方面對購買二套以上的住房或交易給予限制。
　　對房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征稅，占有越多房產(chǎn)，稅收就越重，使人們不能占有多余房產(chǎn)，就會降低房產(chǎn)炒作者的積極性。
　　但是，在我國，作為一項調(diào)控房地產(chǎn)的稅種，物業(yè)稅雖然多年前就被提及，但迄今為止，只有上海、重慶等地開始實施，這無形中也助長了購房的炒作性。

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