如何看待這一輪的政府調控？“房子是用來住的不是用來炒的”如何實現？中國未來房地產走向何方？剛剛從王石手中接棒的萬科董事會主席、首席執行官郁亮，接受“新華視點”記者獨家專訪，對房地產市場的焦點問題坦陳看法。
談宏觀調控：需要功能回歸
記者：上半年，中國房地產的關鍵詞就是調控,你如何評價這一輪的房地產調控？
郁亮：我覺得這次房地產行業的調控，有點像回到１９９８年左右。那時候住房改革剛剛開始，啟動了房地產的市場化，建立了不同類型的住房保障體系，包括保障房、經濟適用房、商品房等。那一輪改革對中國實體經濟發展帶來巨大作用，釋放老百姓的居住需求，拉動內需增長。
今天行業站在一個新的起點上。近期，上海表示“十三五”期間擬推出租賃住房７０萬套，其他部分城市也公布了類似計劃，標志著一線城市正為解決居住問題做努力。
記者：住房租賃市場一直都有，現在重提租售并舉有何深意？
郁亮：租售并舉是建立房地產調控長效機制的重要舉措之一，現在發展租賃市場更多的是在“補課”。２０１５年數據，居住消費占ＧＤＰ比重，美國是１２．５％，英國１５．７％，德國１２．１％，日本１４．１％，中國６．７％，居住消費包括租金、物管、裝修等。從國際看，我們租賃市場的發展空間很大。
從現實看，北上廣深等城市，住房租賃市場需求很大，但現在主要是業主個人放租，服務商太少。萬科是少數幾個試水者之一，目前已經開辦長租公寓１．２—１．８萬間，計劃今年做到１０萬間。
從政策看，目前的租金回報率１%－２％左右，這導致大家“賠本賺吆喝”；再者，長租房如何解決住戶子女的教育也是重要問題，如果長租不能解決小孩上學，那吸引力就會大打折扣。這些都需要進行“制度性的”探索和破解，否則租售并舉解決居住問題就會成為空話。
談未來：中國城市化進入第二階段，房地產業洗牌
記者：目前一線城市樓市出現“僵局”，而三四線城市房地產比較火熱。你認為中國房地產市場的未來會怎樣？
郁亮：我認為高房價很大程度上是一種貨幣現象，但現在有兩個轉折點。一個是貨幣政策穩健中性，“緊平衡”在較長時間內是流動性總基調，如一些銀行的按揭十分緊張，另一個是“只住不炒”現在十分明確。這兩個因素是行業加速轉型的關鍵。
同時，我們認為，中國城市化已經進入第二階段。之前中國的大城市是不斷擴張“攤大餅”，近年來，特大城市的承載能力到了極限，要素價格上升，企業、勞動力外溢，加上軌道交通快速發展等因素，形成了城市圈、城市帶的發展。目前，房地產行業簡單地將城市劃分為一二三四線已經不夠，甚至已經失去意義，圍繞一線城市、強二線城市的周邊區域，伴隨著城市圈帶的擴張，都有很大發展空間。
軌道交通將極大加速第二階段城市化的到來，結合我們回到“只住不炒”的原點、初心，再加上金融縮表等背景，我認為我們中國的房地產行業真正到了一個新階段。在這個新階段，住宅消費大有可為，租賃市場、軌道物業、養老地產和教育地產等前景廣闊，房地產行業面臨重新洗牌。未來，萬科的布局也將出現變化，會更強調特大城市和周邊的協同，投資的概念、方向會有調整。
記者：有人說北上廣深等一線城市核心區域還會繼續上漲，你怎么看？
郁亮：現在對于房價的看法很多，關注的重點不應該放在漲跌上，而是如何解決這類大城市的居住問題，我認為方案也是有的。這些城市房價未來的走勢，取決于土地供應，取決于第二階段的城市化有沒有過渡到軌道交通下的城市圈發展模式。例如東京都市圈，總面積１萬平方公里，建成區面積達到８０００多平方公里，其中７０％是住宅。如此巨量的人口和住宅區，還能夠保證多數市民通勤時間在１小時之內，靠的就是“軌道＋物業”，這一模式擴張了城市邊界，大大增加了可支付住宅數量。在這一過程中，有一些區域行政壁壘障礙和制度障礙，需要逐步解決。
談供給側改革：大城市房價很高年輕人買房怎么辦？
記者：現在大城市房價很高，年輕人很難買房，租售并舉能解決這個問題嗎？
郁亮：租售并舉意味著一方面加大租賃住宅供應，完善相關體制機制建設，另一方面要提供更多可支付住宅。
我有一種“１１５３供給模式”設想，即：將房地產供應分為四個層次，第一個層次的１０％是針對最低收入保障人群，通過貨幣化補貼租金的方式解決居住問題。
第二個層次的１０％，則是對科技人才、醫生、老師等人群，以低租金的租賃房、共有產權房等形式解決居住問題。還有一個群體是年輕公務員，他們也是社會的寶貴人才，是社會穩定的重要力量，他們也應該納入這個范疇。這些群體能夠安居樂業，對國家和社會發展特別重要。但是這部分用房不能參與市場流通，否則就會出現經濟適用房分配中的亂象。
第三個層次的５０％，是要提供可支付住宅。可支付住宅是針對首次置業的年輕人，政府和開發商應當為他們提供買得起的房子。每個城市都應根據具體的物價水平、發展階段推出足夠的可支付住宅并制定穩定的指導價。政府要公開向社會承諾，每年的可支付住宅規劃是什么，讓大家做到“未來有房，心中不慌”；同時提供長期穩定的首套房金融支持方案，為他們置業提供實惠。
第四個層次的３０％，是完全市場化、較為高端的商品房，這部分需求現實存在，不必過度干預。
記者：有人說，房地產的畸形發展會導致經濟脫實向虛。你認為房地產業的供給側改革應該如何推進？
郁亮：房地產行業是實體經濟的重要力量，但確實也存在脫實向虛的現象，主要表現在過多地利用投資工具和成為投資工具。當然。房地產行業天然具有投資屬性，如何實現“恰當的平衡”？我覺得還是需要通過供給側改革，增加供給來解決這一問題。
現在來看，高房價問題突出的城市就幾十個，都存在供給不足的原因。我認為一些特大城市的周邊城市，是否應該限價、限購值得商榷，因為這些城市本身即是可以疏解核心城市購房需求的。
談萬科戰略：“當好農民種好地”
記者：萬科董事會近期換屆，你希望萬科未來的發展打上什么樣的標簽？
郁亮：一個成熟企業，領導的色彩會越來越淡，我覺得不是給萬科貼上什么標簽的問題，而是根據時代的變化，適應時代的要求，做時代企業。如果一定要給出一個定位，我希望萬科成為一支以“真實價值創造”為企業價值觀的社會建設的有生力量，堅持艱苦奮斗，通過誠實勞動創造真實業績。
記者：作為房地產商必須與政府打交道，現在很多落馬貪官都是在房地產上出事的。你認為如何建立新型健康的政商關系？
郁亮：我們要做的就是“當好農民種好地”。政商之間不可能沒有關系，這么多手續要在政府辦，但是我們這么多年的事實證明，“親、清”政商關系是存在的，這條路是可以走通的，所以說我們會一直堅持這種陽光下的體制。國家大力反腐，也是為了建立一個陽光透明的政商關系。如果大家希望去找關系去做事，那就是跟這個時代脫節了，過去行不通、未來更行不通。
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