一線城市出臺嚴(yán)控政策,樓市“高燒”急速降溫,上海、深圳4月樓市成交量幾遭“腰斬”。但與此同時,環(huán)一線周邊城市的樓市量價卻開始“躥升”,環(huán)比漲幅全國居前。面對這一動向,河北環(huán)京4縣市,長三角地區(qū)的合肥、南京、蘇州,毗鄰深圳的惠州等城市近期紛紛收緊房地產(chǎn)政策。

　　受益于地利之優(yōu)勢,本就為“承接”一線城市住房需求而興旺的環(huán)一線周邊城市樓市,正可借此“去庫存”,為何卻又踩“剎車”了呢?

　　環(huán)一線周邊城市房價“接棒”上漲

　　今年初以來,一線城市房價出現(xiàn)過快上漲趨勢。3月底開始,上海、深圳相繼收緊樓市限購政策,如提高二套房首付比例、升級“限外令”等,廣州也明確將繼續(xù)執(zhí)行限購政策。

　　易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者,滬深部分剛需以及投資投機(jī)購房需求開始轉(zhuǎn)移至周邊的杭州、蘇州、南京等城市。

　　中國指數(shù)研究院5月1日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,2016年4月,住宅價格環(huán)比漲幅居前十位的城市依次是:惠州、昆山、中山、廈門、蘇州、廊坊、南京、珠海、東莞、武漢,除廈門和武漢之外,均為環(huán)一線周邊城市。其中,惠州、昆山、中山、蘇州漲幅超過5%,廊坊、南京、珠海、東莞漲幅也超過3%。

　　“全國樓市正在經(jīng)歷‘板塊輪動’。受益于一線城市的‘溢出效應(yīng)’和‘比價效應(yīng)’,再加上自身有一定的產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)體量,在一線樓市受限后,環(huán)一線和部分二三線城市已成為房價接棒上漲的熱點(diǎn)區(qū)域。”仲量聯(lián)行中國區(qū)研究總監(jiān)周志鋒說。

　　限價限購限貸,環(huán)一線周邊城市樓市政策踩“剎車”

　　記者梳理發(fā)現(xiàn),目前已有廊坊、合肥、南京、蘇州、惠州等城市政府緊急出臺限價、限購、限貸等收緊措施,為驟熱的樓市降溫。

　　——限價。南京市近日宣布商品住宅項(xiàng)目價格將設(shè)“漲停區(qū)間”,申報(bào)均價每平方米2萬元以下的,年化漲幅不宜高于12%；每平方米2萬至3萬元的,年化漲幅不宜高于10%；每平方米3萬元以上的,年化漲幅不宜高于8%。

　　此前,蘇州市也發(fā)布“蘇十條”,規(guī)定市區(qū)新建商品房實(shí)際銷售價格不得高于申報(bào)價格,并在3個月內(nèi)不宜調(diào)高,6個月內(nèi)調(diào)高幅度不宜超過6%,12個月內(nèi)不宜超過12%。下一批次備案預(yù)售價格不宜高于上一批次同類型房屋成交均價的6%。

　　——限購。環(huán)北京市的河北省廊坊市4月1日出臺9條穩(wěn)控樓市措施,對下轄的三河、大廠、香河和固安實(shí)施限購政策,非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低于30%。“這會從根本上消除樓市價格暴漲的可能性。”三河市房管局副局長趙虎森說。

　　——限貸。對于有購房貸款記錄的借款人家庭,南京市規(guī)定不得納入“首次購買普通住房”支持對象；惠州規(guī)定,個人住房按揭貸款必須嚴(yán)格按照人民銀行的規(guī)定來確定首付比例和利率,同時,在小微貸款以及消費(fèi)貸方面,出現(xiàn)貸款額度變低的情況。

　　踩“剎車”原因何在?

　　從目前形勢看,絕大多數(shù)二線和三四線城市去庫存任務(wù)依然十分嚴(yán)峻。那么,這一去庫存“良機(jī)”,環(huán)一線周邊城市為何要放棄呢?

　　業(yè)內(nèi)人士表示,受溢出效應(yīng)和一系列利好政策的拉動,這些地區(qū)去庫存壓力本就不大。造成本輪房價在短時間內(nèi)過快上漲的背后,既有一線城市“轉(zhuǎn)移”來的剛需,也有明顯的投機(jī)投資。今年年初,毗鄰京城的河北省三河市燕郊鎮(zhèn),不少新樓盤價格較去年出現(xiàn)較大幅度上漲,當(dāng)?shù)嘏d越房產(chǎn)的一位中介以悅榕灣小區(qū)為例介紹,2015年前半年每平方米單價在1.1萬元左右,到2015年年底上漲到1.6萬元左右,今年三四月份每平方米單價達(dá)到1.9萬元。

　　廣東一家房企營銷副總告訴記者:“有錢、任性、不議價,是惠州樓市對于深圳客的印象。對比深圳每平方米4萬多元的銷售單價,惠州8000多元的房價在深圳客眼中就是‘大白菜’。”

　　大量非本地人“任性”買房,也給這些在收入和消費(fèi)水平上明顯低于一線城市的二三線城市居民,增加了不小的壓力。

　　易居研究院發(fā)布的《全國30省房價收入比排行榜》顯示,擁有或毗鄰一線城市周邊的省份如廣東、浙江、河北房價收入比分別以9.4年、8.5年、7.3年領(lǐng)先于全國,超出6至7年的合理區(qū)間。

　　易居房地產(chǎn)研究院研究員曹倪娜分析,由于需求溢出效應(yīng),環(huán)一線城市周邊吸引了大量有購買力的購房者,推動房價快速上漲,而這部分人的收入并不全部來源于當(dāng)?shù)?但卻進(jìn)一步推高了當(dāng)?shù)氐姆績r收入比。　

　　另外,2014年杭州房價高達(dá)10%的跌幅仍歷歷在目。因此,即使是對于南京、蘇州等強(qiáng)二線城市的政府來說,穩(wěn)定房價也是地方政府房地產(chǎn)調(diào)控的重要內(nèi)容,否則預(yù)期不穩(wěn)定,容易累積泡沫。

　　河北三河市房管局副局長趙虎森、固安縣房管局副局長張洪波表示,穩(wěn)控樓市是地方政府責(zé)任。“即使是廊坊市區(qū)和其他縣市區(qū)居民,也不能參與投機(jī)炒作。這就嚴(yán)格抑制了投資和投機(jī)炒作需求。”張洪波說。

　　不過,業(yè)內(nèi)人士也指出,雖然最快見效的“穩(wěn)房價”手段是需求側(cè)調(diào)控,但這一方式極易陷入越控越漲的怪圈。如當(dāng)前上海樓市成交量價齊跌,但限購收緊反而讓房企形成中長期看漲預(yù)期,高價項(xiàng)目頻頻入市。建議政府雙管齊下,在供給側(cè)多做文章。