房地產“場外配資”近日引發了熱議。正在逐漸加大的杠桿，雖然據估算遠沒有達到觸發金融風險的程度，但趨勢和跡象已經很明顯，考慮到房地產市場巨大的體量、影響力和在中國經濟結構中的重要程度，過高的房地產杠桿應引起警惕。

　　如果按照20%首付計算，購房者使用的是5倍杠桿，如果首付款中有一半資金來源于融資，則購房者使用了高達十倍的杠桿。加杠桿購房此前雖有，但比較罕見，近期上海鏈家被要求下線金融產品，這一房產中介機構“場外配資”行為才浮出水面。鏈家的模式，就是為首付資金不夠的買房者提供資金。假如首付要200萬元，購房者只能拿出100萬元，缺少的100萬元由中介公司的金融服務墊上。這種以金融服務促買賣成交的方式，在房產中介公司中并不鮮見。

　　杠桿購房，增速上揚的趨勢很明確：2月28日，世聯行發布的2015年年報顯示，該公司去年一共發放了“家圓云貸”32209筆，放貸金額為29.92億元，同比分別增長65.05%、51.90%，該產品為公司帶來收入4.15億元，同比增長69.54%。

　　存量規模已經不小。截至2月29日，鏈家理財平臺數據顯示，其成交金額為180.5億，發放收益17.9億，用戶規模31萬。據估算，整個中介行業通過“場外配資”實現的購房成交金額早已超過1萬億元。

　　這些現象目前主要只在一線城市，但隨著房價上漲，已經開始向二線城市蔓延。

　　在去庫存化的大方針之下，各地出臺了不少促進消化的措施，可謂各具特色。其中，有些具備了促進“超級杠桿”屬性的，尤其需要提高警惕。例如，3月1日，沈陽市政府出臺樓市新政，規定公積金連續繳存時限由6個月降為3個月，對畢業未超過5年的高校、中等職業學校畢業生在沈購買商品房的，首付比例實行“零首付”政策，最高貸款額度為單方60萬元、雙方80萬元。“零首付”幾乎等于把杠桿放大到了無限大。

　　誠然，作為今年中國經濟重要舉措的“去杠桿”是結構性的，并非所有領域都要去杠桿，目前居民部門的杠桿并不高，杠桿或許還存在加大的空間。例如2月26日中國人民銀行行長周小川在央行上海總部舉行記者會答記者問時，就曾詳細解釋了在房地產去庫存方面，加杠桿與去杠桿如何平衡的問題。周小川表示：個人住房貸款在銀行總貸款的比重相對偏低。周小川還表示，如果中國想控制杠桿率，關鍵還是如何應對企業杠桿率過高的問題，而不是家庭部門的問題。

　　但是房地產杠桿目前太平無事，并不意味著可以從此高枕，購房者當中的自住房或許問題不大，但同時還有相當一部分人是投資需求，他們對價格下跌十分敏感，這個群體的杠桿過大、不透明都存在潛在的金融風險，跟股市場外配資加大杠桿的基本原理是一致的，盡管作用、形式、細節不同。

　　杠桿本身只是工具，但低信用加高杠桿一定蘊含巨大風險。美國次貸危機的起源，足可為前車之鑒。房產本來就具有消費品和投資品兩種不同屬性，從投資品的角度看，杠桿加大無疑在強化其金融屬性。海曼·明斯基的金融不安定假說（FinancialInstabilityHypothesis），引入了許多由密爾、馬歇爾、維克塞爾以及費舍爾等經濟學家所重復過的思想，對經濟周期波動的動態過程進行了很好的描繪，經濟泡沫由開始到最后破裂大致可分為五個時期：正向沖擊、樂觀的繁榮、非理性瘋狂、獲利拋售及大恐慌。中國的房地產市場是否存在泡沫眾說紛紜，但有一點可以肯定：不受監管的杠桿會大大加強泡沫的殺傷力。從這個角度說，房地產高杠桿不可忽視。收集并公布包括購房杠桿數據、現有存量房屋數據在內的更多的房地產市場信息，應是促進房地產市場健康運行的基礎性工作。

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