“重返一線城市”，“不能再去三、四線城市建房了。”這些已經不是業內專家在論壇上的觀點，而是大部分有實力房企正在做的事情。目前，那些庫存高企、人口大面積流出的城市，最讓開發商頭疼。

　　不過，前期投資擺在那里，即使房企想要壯士斷腕，從不賺錢的城市中抽身，真能一走了之嗎？

　　遠離易，退出難

　　部分一線城市房價暴漲，仍沒有拉回房企整體增加投資的意愿：全國房地產開發投資增速已連續19個月下滑，創2009年3月以來最低增速水平。中指院數據顯示，1～9月，房地產開發投資累計完成額70535億元，同比名義增長2.6%，增速比1～8月回落0.9個百分點，比去年同期下降9.9個百分點。9月，房地產開發投資累計完成9472億元，同比下降3.1%，降幅較上月擴大2.0個百分點。

　　拉低增速的主要原因，是房企開始遠離部分高庫存的三、四線城市。中指院報告曾指出，三、四線城市房地產開發投資增速持續低于全國水平，今年1～8月，三、四線城市房地產開發投資同比增速僅為0.9%，遠低于全國3.5%的平均增速。

　　將目光放至具體城市，分化尤為明顯。今年前三季度，山東棗莊房地產開發投資同比下降13.7%。同期，北京同比上漲10.4%，深圳上漲29.4%。

　　不進去暫時可以做到，但是，在前幾年一窩蜂涌向三、四線城市后，現在又想迅速抽身，房企能做到嗎？

　　此前，《每日經濟新聞》曾報道，某房企寧可在安徽蕪湖市損失1.3億元定金，也要放棄6.6億元的商業住宅地塊。該房企割肉止損的背景是，2014年，蕪湖市人口自然增長率為5%，高于常住人口0.58%的增速，人口呈現流失狀態，而且商業綜合體存庫量大。

　　不過，這次退出并不徹底，上述房企保留了部分地塊，并在和當地政府聯合舉辦的發布會上表示，未來將根據江北產業集中區的發展現狀，降低地產投入，發力產業布局。

　　借新型城鎮化轉型

　　針對高庫存，目前政策層面多是從交易層面入手。一方面，把控供應源頭——土地。3月25日，國土資源部、住房城鄉建設部聯合發出通知：對住房供應明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規模過大的市、縣，應減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應；另一方面，增強需求端購買力，比如降息、降準、降低首付。

　　在一定程度上，這些政策解決了房企去化問題。不過，高庫存始終是一個繞不過去的檻兒。以中山市為例，去年底庫存曾高達7萬套，今年3月～7月，在深中通道的規劃下，受益于深圳樓市火爆以致需求外溢的情況，中山樓市銷售大熱，庫存量一度降至6萬多套，房價上漲迅速。然而，在深圳樓市漸冷之后，中山樓市也難言樂觀，部分樓盤開始變相降價，并打出首付1成的促銷手段。

　　而且，對于扎根三、四線的房企而言，僅考慮去化還遠遠不夠。當供不應求變成供大于求，明年還有營收任務，今年要

　　綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁稱，對于身陷三、四線高庫存城市的房企而言，新型城鎮化是機會之一，必須借此機會轉型。他認為，雖然此前很多地方上馬的新型城鎮化效果不明顯，導致有房企對此失去信心，但是此次十八屆五中全會再提該議案，要把握該機會的關鍵是“人”。

　　在宋丁看來，房企需要進行復合型開發，比如進行商業、產業、文化旅游等項目，解決市民養老、教育、公共服務需求，這樣才能聚集人口，盤活樓盤。

　　據《每日經濟新聞》記者了解，目前政策層面已經開始支持轉換未開發房地產用地的用途，將之用于國家支持的新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等項目的開發建設。其根本目的也在于促進其他產業投資，通過產業重新聚集人口。

　　特色小鎮或是方向之一。以浙江臺州為例，目前臺州市已確定9個特色小鎮培育名單，在產業選擇上，從旅游、健康，到高端裝備制造業不等。

　　不過，宋丁表示，讓房企做城市服務商打造特色小鎮，難度很大，必須有一整套政策支持。