在投資人眼中，公募REITs是什么樣的金融產品?對于長租公寓行業的發展將產生怎樣的影響?

　　雖然此前盛傳將于4月出爐的首批公募REITs試點產品可能延期，但公募REITs真的要來了!

　　公募REITs事關長租公寓行業的金融退出機制，也是保障行業穩定健康發展的重要一環。在本月初發布全國首單省級人才租賃類REITs產品——海南省人才租賃住房第一期資產支持專項計劃之時，深交所方面表示“將積極推進公募REITs進程”。

　　據北大光華學院統計，中國公募REITs市場可達4萬~12萬億元的龐大規模?！睹咳战洕侣劇酚浾咦⒁獾?，此前上交所也曾召集十多家基金公司開會，鼓勵上報公募REITs方案，公募REITs產品可謂呼之欲出。

　　呼之欲出

　　“就像一棟樓的IPO?！睂τ诠糝EITs，戴德梁行高級董事胡峰通俗地解釋為“將一棟物業權益分成不同的份額上市交易，像投資股票一樣，每人都能持有一部分的份額，享受該部分的收益，這部分的份額流動性較好?！?/p>

　　事實上，我國已經有很多類REITs產品。

　　據相關研究機構數據，截至2018年12月31日，我國共發行類REITs產品46支，發行金額累計957.1億元。

　　2018年，國內共發行類REITs產品15只，發行金額為277.58億元，持有物業類型主要包括寫字樓、購物中心、零售門店、租賃住房、物流倉儲中心、書店和社區商業等。

　　2019年2月，全國政協委員、中國證監會原主席肖鋼在《清華商業評論》上發表署名課題文章中指出:“目前，中國推動公募REITs已具備較好的基礎。2015年以來，國家政策也多次明確支持。截至2018年6月底，中國香港、新加坡市場分別有5只、11只REITs共持有76處中國境內物業，已發行的境外REITs資產收益表現良好?！?/p>

　　《每日經濟新聞》記者注意到，在2018年發行的類REITs產品中，超過50%的標的資產物業類型集中在租賃住房。

　　克而瑞研究中心報告指出，據不完全統計，2018年我國50家房企在長租公寓資產證券化方面，發行規模已達107.21億元，相比2017年增長了168%。截至2018年底，50家房企長租公寓資產證券化獲批額度已突破1000億元，約860億元待發行，預計隨著如此大體量的資金規模不斷釋放，將進一步助推房企在長租公寓市場的布局。

　　據了解，目前多家大型基金公司正在積極上報公募REITs方案，試點產品或在年內出爐。

　　資金激活

　　雖然行業的普遍共識是長租公寓充滿前景，但是無法否認的是，長租公寓行業前期投入大、回報周期長的特點，也令其陷入了尷尬的境地。

　　對于長租公寓等新業務，萬科董事長郁亮曾表示：“如果說我們指望新業務要賺大錢，那是癡心妄想?！?/p>

　　龍湖CEO邵明曉也認為：“但現在還在投入期，這個板塊剛剛開始。”

　　從國外公寓類REITs發行情況看，該行業的資金吸引能力也不甚樂觀。據戴德梁行發布的《亞洲房地產投資信托基金研究報告》，截至2018年6月30日，亞洲市場上共有168只REITs，總市值達2348億美元，而公寓類REITs只有8只，占比較小。

　　國內為打破長租公寓的資金掣肘，近一兩年各種背景企業的REITs類產品試驗性推出。自2017年10月11日國內首單長租公寓資產類REITs產品正式“破冰”后，保利、招商蛇口、旭輝和龍湖等房企紛紛介入。

　　公寓類REITs增長速度是所有資本類型中最快的。據戴德梁行統計，截至2019年3月，國內已發行的租賃住房資產證券化產品在過去1年半的時間內已達14單，發行規模170億元。最近的15單類REITs產品中，長租公寓項目占據了9席，是最近發行勢頭最猛烈的資產類型。

　　胡峰向《每日經濟新聞》記者表示：“長租公寓是非常適合發行REITs的資產類別。一方面，長租公寓本身具有‘資產特定化、租金收入穩定、運營模式清晰’的特點，政策帶動下租賃住房市場的發展為REITs提供了大量可選擇的基礎資產;另一方面，目前租賃住房的退出方式比較單一，而REITs恰恰可以幫助開發商解決開發、運營過程中的資金需求量大的問題。因此，租賃住房物業是開展資產證券化業務的合適選擇，預計未來將占據REITs市場重要地位。”

　　風險防范

　　然而每個硬幣都有兩個面，公募REITs的風險同樣值得防范。

　　首先是物業質量問題。公募REITs關注的應該是較為優質的資產，可以持續帶來收益，如果專業機構沒有做好盡職調查，“使得收益較差資產通過過度包裝進入公募REITs市場，則會令公募REITs成為一些企業資產退出通道的風險?！焙逭f。

　　其次是物業運營能力將受到更大考驗。令存量資產持續增值，必然對物業的運營能力提出了更高要求。

　　胡峰表示：“如果不能在運營質量上提高，那么REITs的收益也很難得到提高，畢竟任何投資都有風險?！?/p>

　　據北大光華學院統計，從發達國家REITs市場與GDP、股市市值的角度比較，中國公募REITs市場可達4萬~12萬億元，這樣一個龐大的市場，目前是呼之欲出的。

　　公募REITs再一次讓長租公寓領域充滿想象。

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