房地產市場調控力度空前的2017年已經過去，2018年房地產市場的調控政策依然是大眾不變的關注熱點。

　　2017年年底，一年一度的中央經濟工作會議在北京如期舉行。對于老百姓(63.620, -0.73,-1.13%)最關心的住房問題，此次中央經濟工作會議著墨不少。無論是住房制度、租賃市場，還是長效機制、樓市調控政策連續性穩定性等，都引發了業界的廣泛關注和討論。

　　繼去年中央經濟工作會議提出要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位后，今年的中央經濟工作會議上，關于房地產的表述為：“加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控。”

　　讓居民住有所居

　　“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度是房地產長效機制應有之義。”北京市房地產法學會副會長兼秘書長，首都經濟貿易大學教授趙秀池在接受《中國產經新聞》記者采訪時指出。

　　2017年，京滬兩地試點積極發展共有產權住房為解決我國住房問題開辟了新的渠道。共有產權住房，是指地方政府讓渡部分土地出讓收益，然后以較低的價格配售給符合條件的保障對象家庭，房屋產權可由政府和市民按一定比例持有。

　　近日，備受關注的共有產權住房有了實質性的進展。截至目前，全國已經有北京、上海、南京、煙臺、福州等至少6個城市開始供應共有產權房。其中供應量最大的是北京，部分城市中買不起普通商品房，又沒有資格申請普通保障房的“夾心層”居民已率先嘗到了甜頭。

　　知名財經評論員劉艷在接受《中國產經新聞》記者采訪時表示，對供給方進行調控是從平衡市場的實際供求關系角度出發。過去我們更多的是強調對需求方的調控，例如限購、限售、限貸等。可調控的空間已經所剩無幾，所以綜合手段進行調控是下一步的側重點。房地產市場也正在經歷供給側改革。

　　“多主體供給、多渠道保障既包括政府供給，也包括市場供給;既包括增量房供給，也包括存量房供給;有機構供給，也有個人供給;既包括國有土地上建設的住房，也包括集體土地上建設的住房;既有商品房供給，也有保障房供給。”趙秀池解釋說。

　　易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進在接受《中國產經新聞》記者采訪時總結道，當前對于此類工作會議來說，明確了住房制度的改革。“從多主體供給的角度看，主要是講參與主體。我們可以看近期的租賃市場，實際上就有包括銀行、互聯網機構、房企、運營企業、中介機構等積極介入，這實際上就是鼓勵多主體參與的導向。而從其他領域看，類似城市運營等領域，其實都是有類似的鼓勵思路。”

　　多渠道保障，就是住房保障方式和渠道要多元化。“對于多渠道保障，其實可以從產品層面來展開。”嚴躍進舉例說，比如住房市場未來在商品房市場、共有產權住房、租賃住房等方面的架構會很清晰，進而吻合了不同的住房需求。

　　“對于租購并舉來說，目前思路很清晰，成果也很多，即各地的租賃平臺陸續建立了起來。嚴躍進預計，春節后很多人購房的壓力會減少，因為有很多租房的房源等待我們。

　　“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度的建立，會讓人們有更多的選擇權，根據自己的實際情況來決定住房是租還是買。高房價下租房更劃算，如果租房能夠得到與購房同樣的均等化公共服務，則會減少購買住房的需求，進而對平抑房價，穩定房地產市場起到重要作用。”趙秀池總結道。

　　發展長期租賃市場

　　要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。此次中央經濟工作會議將租賃市場發展提到了前所未有的高度，對于長期租賃更是特別予以強調。

　　實際上，去年下半年，住房租賃制度改革已收到了不錯的成效。全國已有12個城市開展了住房租賃試點，超50個城市出臺了支持住房租賃的政策。

　　記者梳理發現，在58同城、趕集網、安居客等信息平臺租房信息遞增速度很快，尤其一線城市，租房市場可以說已經有很大的規模。

　　“盡管目前高房價下租戶劃算，但是租賃住房還是有租賃期限較短、租賃關系不穩定的弊病。正因如此，政府強調要發展住房租賃市場特別是長期租賃，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。”趙秀池分析指出，專業化、機構化的住房租賃企業經營比較規范，相對個人出租而言，租賃期限較長，租賃關系較穩定，可以規避目前租賃市場的很多弊病。有利于改變人們只購不租的觀念，促進租賃市場的發展。

　　長期租賃，就是3年以上、時間比較長的租賃。“正因為如此，所以需要破解很多問題。比如說很多企業不愿意做長期租賃，就是因為不劃算或者回本太難，也或許是考慮到一年漲一次租賃的考慮。”嚴躍進指出，所以現在很多銀行愿意給予3年的貸款，那么此類企業就可以回籠此類租金，就會有較好的意義，這也會帶來很多實際的意義，比如說3年也可以真正開展起來。

　　未來，要實現租購并舉，還要解決目前租賃市場存在的弊病。

　　“保護租賃利益相關方權益不僅是租購同權，更要保護租賃雙方的利益。”中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛對媒體表示，發展長期租賃市場，要采取機制激勵市場主體意愿去從事長期租賃業務，如在稅收、土地方面采取措施讓開發自持住房的企業利益得到保障。

　　劉艷告訴記者，長期租賃是建立調控長效機制的重要組成部分，長期租賃不僅要解決有房住的問題，而且要解決住得舒適方便的問題。長期租賃可持續發展最終要由市場來完成，企業參與是關鍵。

　　“租賃市場與購房市場并舉有助于中國房地產市場的健康發展，各占50%的比例是成熟房地產市場的表現。”劉艷明確指出。

　　“不同于商品房開發建設后就可出售，資金可以較快回收，而建設長租公寓要長期持有，資金回收期長，資金壓力大。尤其是在初始階段，大量資金要用于拍地、建設和運營。”國務院發展研究中心市場研究所研究員任興洲認為，要認真研究針對長租市場的融資、稅收等相關政策，使長租市場的建設經營實現良性發展，更有效地培育長租市場。

　　劉艷預計，未來將出現多層次品質的租賃住房產品，長租公寓是未來城市核心區解決年輕人住房的主流，不僅要有好房子，更要有好配套。

　　未來房地產市場平穩健康發展

　　2017年對于中國房地產市場來說，是極不平凡的一年。據中原地產研究中心統計，這一年來，全國有110個城市累計發布了250多次調控政策。這是調控力度空前的一年，對于已經到來的2018年，情況又將如何，業界備受關注。

　　貫徹中央經濟工作會議的最新部署。談及2018年的樓市調控，住建部部長王蒙徽在去年年底時強調，堅持調控目標不動搖、力度不放松，完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策的連續性和穩定性，抓好房地產市場分類調控，促進房地產市場平穩健康發展。

　　對于2018年我國房地產市場的走勢，嚴躍進表示，近期對于限購松綁討論最多的就是各地或有一定的財政壓力，所以從這個角度看，適當松綁也是有可能的。但是這次松綁不是大松綁，房住不炒依然會繼續，而且也主要是郊區市場的松綁。市場方面，預計后勁依然較大，尤其是房地產產業是個大產業，潛在的剛需還很大。

　　“中央經濟工作會議提出要保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，意味著2018年房地產調控政策整體上不會有太大的變化。”任興洲認為，政策的連續性和穩定性表明調控的目標不會動搖、力度不會放松，決不能讓投機因素重返市場，注重防范和化解房地產市場風險;同時，保持政策穩定性也會避免市場硬著陸、大起大落。

　　“2018年的調控總基調不會有太大轉變，各地方從應急式嚴格調控將過渡到差別化調控階段，滿足剛需和改善型住房需求是制定調控政策的初衷，針對房價的調控只能是階段性的，讓房價和城市的發展協調是符合規律的。”劉艷認為。

　　趙秀池對此也表示贊同，她認為，2018年房地產調控政策的總基調不會變。會緊緊圍繞“房子是用來住的，不是用來炒的”定位來制定相應的房地產調控政策，各地會根據自己的情況因城施策，對于住房供不應求的城市，繼續執行限購限貸限價等的房地產調控政策;對于住房供過于求的城市，主要任務還是去庫存。目的都是平衡供求關系，讓住房回歸居住功能，促進房地產市場平穩健康發展。

　　“未來的房地產市場在綜合運用一系列財稅、金融、規劃、土地、行政手段等政策的調控下，房價波動會越來越小，房地產市場會越來越平穩。”趙秀池預計。

?