十九大報告提出，要“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。這是立足中國國情和住房政策探索實踐教訓，對中國住房市場的科學定位。十九大報告同時也勾畫出了中國住房發展長效機制的基本框架。

　　曾幾何時，開發商公開宣稱只替富人建房，而沒有責任替窮人蓋房。當然這并不是狂妄之語，而是商品住房市場的普遍事實與規律。從世界各國的住房發展經驗看，低收入階層住房是一個令西方國家政府頭疼的議題。由于商品住房市場不能有效提供低收入階層住房或低價住房，所以各國政府大都需要提供一定的保障性住房或低價住房，供應給中低收入階層。理論上，商品住房市場存在一種“過濾機制”，可以在富人購房的同時改善所有收入階層的住房問題。這個“過濾機制”說的是，富人買入更好的商品住房后，會將他原有的住房出售給次低收入的人。而這個接手的人，又會將自己原有的住房賣給更低收入的人。這樣通過層層傳遞，一次的新房供應，能將二手房銷售鏈條上所有人的住房水平都改善一次。然而具有諷刺意義的事實情況卻是，富人購入更好住房后，并不將自己原有的住房出售，有的甚至也不出租。這樣隨著富人收入的增長，手中的住房資產也越來越多，窮人的住房條件卻仍然沒有得到有效改善。看似美好的“過濾機制”為什么會失效呢，很大的原因是因為土地和住房更多地變成為一種金融資產、財富象征，它首先被用來炒作或囤積增值，而不首先被用來居住。

　　從本質上看，商品住房必然同時具有兩種天然屬性，一是作為耐用消費品的居住屬性，二是作為金融投資品的投資屬性。一般來說，這兩種屬性是同時并存，不可分割的。這兩種屬性中，應存在一個基本主次關系。其中居住屬性是商品住房的基本屬性，投資投機屬性屬于商品住房的派生屬性。離開了居住屬性，商品住房的投資屬性要么不復存在，要么只能對社會產生負的效應。投資屬性作為派生屬性，必須服務于基本屬性。住房投資投機，必須以節約社會資源、提高居民居住水平為目標。如果派生的投資屬性脫離或超越了基本的居住屬性，要么形成大量無人居住的鬼城，最后只能賣給投機者或單純套取銀行貸款，從而對社會資源造成極大浪費；要么把房價不斷炒高，少數人擁有大量住房，而多數人居住水平提高緩慢，住房負擔沉重。實踐證明，“商品住房”并非一種單純的“商品”，商品住房的商品（投資）屬性不能脫離民生（居住）屬性而單獨發展。在住房全面商品化和城鎮房價持續上漲的條件下，不僅低收入階層無力購房，還將產生大量介于高收入與低收入階層之間住房困難的“夾心層”，同時住房金融風險也在累積。

　　促使住房回歸居住屬性，是深化住房制度改革、建立住房發展長效機制的出發點。要回歸住房的居住屬性，其必經之途有二：

　　首先要適度降低商品住房供應占整個住房供應體系比重，改變商品住房一枝獨大的局面。這也就是十九大報告中所指出的要“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，同時也是住房供給側改革的基本內涵。這其中又包括三方面的具體含義：一是需要鼓勵支持各地方政府，因地制宜創新商品住房之外的住房供給渠道，如北京等地的共有產權住房實驗等均屬此類探索；二是完善基本住房保障制度，明確地方政府對本地基本住房保障體系建設擔負主體責任，同時鼓勵企業、用人單位、村集體等社會各方面利用各自資源積極參與住房保障建設；三是大力發展住房租賃市場，這需要全面推進租購房同權，立法保護租房家庭的權益，支持住房長期租賃企業開展資產證券化業務，同時輔以相應的稅收優惠和土地政策便利。需要注意的是，租購房同權的政策立足點并不是為了解決中高收入階層競爭優質學區的問題，而是為了讓廣大農民工及中低收入階層子女也能平等享受基本公共服務。

　　其次要適度降低商品住房的金融屬性。如通過堅持和改進限購、限貸等需求抑制政策，支持真實需求、控制投機炒作。限購、限貸等政策不能單純理解為一個臨時性市場調節手段，它同時也是保證住房回歸居住屬性的基本性政策制度。商品住房預售制度也有必要作更深入的改革。期房預售制度巧妙地將購房者自有資金和購房貸款提前支付用于房地產開發建設，曾經對于緩解房地產業開發資金緊張、促進房地產業快速發展起到了積極作用。但是期房預售制度也顯著推高了地價，助長了房地產業的深度金融化。此外，期房預售制度下，購房者將單方面承擔虛假宣傳與不實承諾風險、質量低劣風險、跌價風險、延期交付及爛尾風險等四大風險。這嚴重損害了消費者的權益，導致了眾多的購房糾紛與維權活動。將預售制度改為成品銷售或根據建設進度分期付款，或將與租購同權一樣，成為完善住房市場機制、深化住房制度改革及構建住房市場長效機制的一個重要切入點。

　　（作者單位：中國社會科學院財經戰略研究院）

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