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經濟參考網讀書頻道

不得不說房地產

房地產企業與一般企業會計核算的區別
　　房地產企業與一般企業會計核算的區別主要體現在開發成本和開發間接費用的核算上，開發間接費用先歸集，再轉入開發成本，開發成本按照實際情況轉入開發產品。另外，由于房地產企業預銷的特點，要注意預收賬款的運用，雖然可能負債很大，但其實是預收銷售收入，企業現金流非常好！
　　過繼給別人家的兒子——投資性房地產
　　投資性房地產是從固定資產、無形資產和開發產品中剝離出來的，因此，其入賬成本的確認與這三類資產完全相同。打個比喻，投資性房地產好像是固定資產、無形資產和開發產品這個大家庭中的一個過繼給別人家的兒子，雖改了姓，但血緣永遠一脈相承。大家把握住它的“改姓”的本質，就基本上掌握了投資性房地產的核心了。
　　過繼后，總得有點區別吧，投資性房地產在后續計量上與原來的固定資產、無形資產的核算有點小區別。投資性房地產適度引入了公允價值后續計量模式，搞清楚了這些，理解起來就容易了。
　　二、三線城市房價的構成大致明細
　　二、三線城市房價的構成大致明細：均價每平方米9000元左右，土地成本約占2800元，建安成本約占2500元，其余3700元為稅費以及開發商的利潤，稅費中，“規費”(市政公用基礎設施配套費、防空地下室建設費等)約200元，契稅約100元，營業稅、企業所得稅和土地增值稅約占1200元，剩余2200元為開發商賺的錢。
　　胸罩PK房價
　　建設部稱目前房價并不貴，胸罩就比房子貴多了，一個好胸罩600元打底，面積200平方厘米，一平方米相當于50個胸罩的面積，價值3萬元。而且胸罩的使用期一般少于一年，在財務處理上不算資產，只能直接費用化處理，房子好歹也是個未來還可以增值的固定資產！
　　房產稅必將成未來地方財源支柱
　　為什么要開征房產稅，應該不是為了抑制房價，主要原因應是地方政府的土地已經賣得差不多了，得另辟財源。因此，在土地上建成的房子就成了納稅對象了。況且地方政府目前債臺高筑，征房產稅勢在必行，上海、重慶個人住房征收房產稅改革試點取得經驗后，必將在全國推開，房產稅必將成未來地方財源的支柱。
　　目前不少人反對征房產稅，實際上，征房產稅對老百姓有好處。比如那個大嘴李陽，最近鬧離婚，媒體曝光了其名下有23套房，如果以后對多套住房征高額房產稅，他必然會拋售。還有那些富二代、官二代，結婚后，雙方繼承下來的房子可能有五六套，只要開征房產稅，他們一樣會拋售，有助于房價回歸理性水平。
　　房價下降多少與銀行風險并不大
　　聽金融行業領導人說房價下降一半，銀行也能夠承受住。說得非常對，其實，房價下降多少與銀行風險并不大。記得20世紀90年代末銀行存在大量的壞賬，我曾經去查過，真是賬賬驚心，但最終國家將其全部剝離到資產管理公司，最終這些壞賬以及其中的犯罪故事永遠淹沒在歷史塵埃中了。資產管理公司從銀行“收購”不良貸款時，按該項貸款的原賬面本金和已入賬的應收利息，借記“購入貸款”、“購入貸款應收利息”科目，按收購時已支付或應付的價款，貸記“銀行存款”、“存放人民銀行款項”、“應付債券”等科目。會計上幾個科目就將這些壞賬全部搞定，從此這些壞賬與銀行說再見了。

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