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經濟參考網讀書頻道

不是中國地產的拯救者

在經濟現象中，有一個“臭罐頭理論”，講述的是這樣一個故事：華爾街一些炒手不斷交易一盒罐頭，每一次，一方都用更高的價錢從另一方手里買進，這樣，罐頭的價格爆炒到很高。一天，一個炒手決定打開罐頭看看，一盒罐頭憑什么會值這么多錢？結果讓他大吃一驚：罐頭居然是臭的！于是，他指責其他炒手，但是得到的回答是：罐頭是用來炒的，不是用來吃的。
　　這則故事告訴人們：如果你把大家用來炒作的罐頭，也用來炒作，那你參與的可能是喜劇，也可能是鬧劇。但是，如果你把別人僅僅用來炒作的罐頭，當做食品，則是悲劇。
　　同樣，這個道理也可用在房產炒作上：如果你把大家用來炒作的房子，也用來炒作，那你參與的可能是喜劇，也可能是鬧劇。但是，如果你把別人僅僅用來炒作的房子，當做居住場所，則是悲劇。
　　這是對中國廣大購房者的警示，也道出了炒作對于中國房地產市場的危害。
　　誠然，從短期來看，房地產炒作可以刺激經濟增長，但從長期來看，結論則完全不同：人們對房產具有剛性需求，只要收入條件許可，潛在的住房消費需求自然會及時轉化為實際市場需求，無需房地產炒作的刺激。相反，房地產炒作導致的過高房價，只會延遲人們對住房的消費需求，或降低消費等級。因而，房地產炒作對經濟的刺激作用屬于透支性，并不能創造真正的經濟繁榮。
　　一般而言，房價的上漲表明該地區樓市交易活躍，購銷兩旺，但被炒高的房價上漲卻并非如此。
　　以上海為例，根據建設部統計，2003年中國房價穩中有升，全國商品房價格平均漲幅為3.2%，但這一年上海房價的漲幅超過24%，成為中國房價漲幅最大的城市，每平方米均價達到5118元，第一次超過北京，成為中國房價最高的城市。但同時，上海仍留下多達779萬平方米的空置房銷售不出去，占壓的資金超過389億元。這個數字，還沒有計算上海房地產的624處爛尾樓，以及因此所占壓的多達1000多億元的資金。
　　房產的使用價值是為人們提供居住場所。而上海房產市場的“繁榮”，并不是更多的需求者居有其屋，而是部分房產的空置。這既是一種資源的浪費，也造成了房地產市場泡沫化的形成。
　　根據國際上通用的房地產投資公式：房子價格除以每年出租價格，如果結果大于30年屬于不良投資，如果大于50年則屬于垃圾投資。
　　2009年，上海黃浦區中華路高檔公寓房價格超過4萬元/平方米，125平方米的精裝修兩房兩廳月租金7000元。以每平方米4萬元計算，這套房子的保守價格為500萬元，再將之除以每年出租價格8.4萬元，結果是59.52。
　　很明顯，將這套房子作為投資品，屬于典型的垃圾投資，究其作用，恐怕更多的是制造房產泡沫，而非拉動經濟增長。對此，上世紀90年代海南房地產泡沫破滅和美國次貸危機，就是前車之鑒。
　　1988年，海南建省辦大特區，讓海南房地產市場得到全面釋放。而市場炒作行為卻讓其釋放過度。當時，總人數不過660萬的海南島，竟然出現了兩萬多家房地產公司，短短3年，房價增長超過4倍，吹起了一個又一個地產大泡沫。
　　隨著房地產泡沫的破滅，給海南留下的是600多棟“爛尾樓”、18834公頃閑置土地和800億元積壓資金，僅四大國有商業銀行的壞賬就高達300億元。“1999年在海口開車，隨處可見蓋到一半的房子，還有泥濘的道路。當時已經是房地產泡沫的后期，可是市場依然一片慘淡。”那時恐怕許多人都看到了這樣的景象。
　　這種災難的發生，對國家經濟發展無益，炒房者也得不到益處，是一種一損俱損的結果。前事不忘，后事之師。當房地產不是用來居住，而是用來炒作時，無疑，就會為整個社會經濟埋下一顆定時炸彈。
　　慶幸的是，為避免這種情況的發生，2010年政府打出了一系列宏觀調控組合拳。繼4月15日，國務院常務會議決定以綜合政策遏制高房價后，4月17日，國務院再次重拳出擊，發布通知要求各地嚴格限制各種名目的炒房和炒作性購房，房價過高地區可暫停發放購買第三套及以上住房貸款，對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。
　　很顯然，“暫停發放購買第三套及以上住房貸款”針對的并不是普通購房者，而是以炒房為目的的購房者，否則，普通購房者可能不會，也沒有經濟實力去購房第三套或以上住房。
　　的確，這一輪房產新政，猶如一味力道強勁的降溫藥，對過熱的房地產市場起到了降溫作用。就在“新國十條”發布不久，股票市場整體跌幅接近5%。在接下來的兩周，包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、等在內的十個“房價最高或上漲過快”的城市，商品住宅總成交量出現了60%以上的萎縮。
　　不僅如此，北京、上海、深圳等地的樓市還出現了投資客集中拋盤的現象，一名浙江炒房者一次性拋出北京北三環一項目的20余套房源，總價近1.3億元，是二手房歷史上最大單。
　　此次房產新政的嚴厲性毋庸置疑，現在也已經初見成效，長期堅持下去，可能會對熱錢炒房造成重創。如果再加上房產稅的配套實施，炒房這項原本暴利十足的生意，可能將慢慢消亡，到時，也許，對普通居民來說，中國的房價可能不再那么讓人心寒。

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