■樓市后調控時代·博弈

　　在不斷“加碼”的樓市調控下，一些開發商為了能繼續“留在牌桌上”，“餓著肚子也要拿地”的心態明顯，一些城市“地王”的樓面價已超過區域房價。《經濟參考報》記者調研發現，除了一二線城市土地資源始終受追捧，部分三四線城市也開始成為土地市場的新亮點。

　　業內認為，盡管房地產市場已經明顯降溫，但房企因為2016年銷售樂觀，補庫存積極性依然非常高，對熱點城市熱門地塊拼搶依然積極。業內專家建議，房地產企業高價拿地背后風險重重，不僅抬高周邊房價，還將影響人們預期，加大調控壓力，相關部門宜未雨綢繆。

　　開發商依然在“搶地”

　　“地方政府探索抑制地價的方法，而開發商依然在‘搶地’。”中原地產首席分析師張大偉表示，一二線城市土地資源始終受到開發商追捧。

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　　6月2日，石家莊正定新區迎來2017年第三次公開出讓活動，活動涉及六宗住宅用地，出讓面積323068.03平方米（約484.6畝），國內知名房企碧桂園、保利、萬科和石家莊本土天山、潤江等25家房企參與此次競拍，最終由四家房企以總價42.33億元成功競得，其中樓面價最高達20923元/平方米，為近年石家莊“地王”。

　　值得注意的是，2016年石家莊“地王”為棉三棉四地塊樓面地價8402元/平方米，而去年11月正定新區樓面價僅為2549元/平方米，本次土拍天山地產競得的［2016］008號地樓面價高達20923元/平方米，創下石家莊樓面價新高。

　　《經濟參考報》記者梳理發現，為控制地價，防止“地王”涌現，各熱點城市采用“競自持、競配建、競房價”，甚至搖號等方式，以期達到限制地價效果。北京在去年9月底出臺新政嚴控地價，杭州等熱點城市限定土拍溢價率，廣州、佛山、南寧、福州等城市則提出“限地價＋競配建”的方式，抑制新“地王”。石家莊正定新區在本次土拍中，也是首次采用“限地價、競配建人才安置房”規則。

　　但多種調控措施仍難阻開發商拿地的高漲熱情。如4月底，杭州調整土拍競價規則后“首拍”的五宗地塊觸及“新規”，或須現房銷售，或須自持面積，或須配建保障房。

　　業內人士認為，雖然實施了“限地價、競配建”的土地出讓方式，但熱點城市仍拍出高價地并不意外。

　　河北省住宅與房地產業協會相關負責人表示，北京調控收緊，價格絕對值相對較低的周邊河北區域就成為投資購房的重要戰場，導致市場供需結構緊張，這也是過去一年河北多地房價上漲一倍多的主要原因。此次正定新區成為房企眼中的“唐僧肉”，也主要是基于京津冀協同發展、雄安新區的利好及石家莊政府搬遷至正定新區等多重因素。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉等專家認為，土地拍賣熔斷機制有利于抑制激進開發商的非理性拿地，設置最高限價可以避免地價過快上漲。但限地價降不了房價，因為對于房企來講，其實際土地成本并沒有降低，并不能起到遏制房價過快上漲或降房價的作用，反而會進一步推升未來住房的價格。

　　“有了地就有未來”

　　“對開發商來說，最重要的就是拿地，尤其是在熱門城市，有了地就有未來，拿了高價地可能會死，但沒有地一定會死，歸根到底還是市場的預期。”一位開發商表示。

　　從限購、限貸到限價、限售、限商，本輪調控步入“五限”時代。張大偉分析認為，目前樓市調控政策明顯收緊，針對土地價格的調控也層出不窮，限價、增加持有等政策非常多，抑制了土地市場的溢價率，但房企因為2016年銷售樂觀，補庫存積極性依然非常高，因此即便調控不斷加劇，房企對部分熱點城市熱點地塊的拼搶依然明顯。

　　有開發商表示，熱門城市土地供應有限，高價拿地雖然難受，但這么多年來，很多高價拿地的企業并沒死，這就使得開發商寧可冒風險也不愿意餓死，老百姓則是拼命要趕上買房“這班車”。

　　同時“規模”給房企帶來的最直接好處就是融資成本的降低。規模越大，評級越高，發債利率也越低。如綠地控股等“千億級房企”的融資成本不足5％，而一家普通房企的融資利率則一般在7％以上，沒有規模的中小房企很難生存。

　　時代地產總裁助理康峰預計：“未來可能根據企業規模來拍地，市場是‘大魚吃小魚’。目前房地產企業有一萬多家，最后能存活的或許只有排名前十的企業。”

　　碧桂園、綠城、越秀等大中房企認為，政府“限地價”期間正是拿地好時機。值得注意的是，碧桂園已連續五個月拿地金額超過百億元，中海地產也連續兩個月拿地超過百億元。

　　老“地王”項目陷兩難

　　記者近期走訪多地發現，在“限價”等最嚴樓市調控環境下，一些往年“地王”項目正在遭遇入市難：一些繃不住的，以最高限價入市；一些開發商能繃住的，則持觀望態度，賭政策松綁的時刻。

　　在上海，融信中國2016年以超過10萬元/平方米的樓面價拿下全國單價“地王”——中興地塊。此后，為降低風險，融信將項目一半股權賣給萬科合作開發。融信中國負責人告訴記者：“計劃最早在2018年上半年，視市場環境決定是否入市。”

　　一些城市對新建商品住宅給出最高限價，如南京最高限價不能超過4.5萬元。有關部門的一位工作人員告訴記者，一些實力較強、能挺住的企業持觀望態度，一些挺不住的企業，就以指導價格入市了。

　　《經濟參考報》記者在廣州采訪時也發現，2013年5月至2014年1月期間出讓的10幅高價地塊，其中有四幅單價超過了當時周邊房價。在這10個項目中，只有“保利紅館”和“保利學府”實現盈利，有的項目銷售金額尚不能覆蓋拿地成本。樓面價高達3.5萬元／平方米的2013年廣州單價“地王”甚至目前尚無開發消息。

　　在其他城市，目前高價地項目的銷售情況也不樂觀。華潤置地華北區總經理蔣志生說：“我們在鄭州買地成本單價1.2萬元，但預售證只批1.6萬元/平方米，而附近的二手房都賣1.8萬元了。”

　　拿下合肥總價“地王”的文一房地產集團副總裁邱勝華亦表示，限價客觀上使“地王”項目難以入市。“我們現在的應對策略只能是控制推盤節奏，‘地王’項目計劃在三年左右開發完。”

　　高價拿地背后風險重重

　　當前，樓市調控政策不斷收緊，開發商拿地賭未來、賭政策周期，尤其是拿下的“高價地”存在不小風險。

　　業內專家表示，這種以“高總價、高單價、高溢價”為主要特征的“地王”項目，對周邊房價和人們購房心理預期的影響非常明顯，在過度透支房地產市場預期的同時，也增添了未來市場運行的不確定性，容易誘發市場恐慌性需求，加大調控壓力。

　　記者梳理發現，由于一線和二線城市土地資源稀缺及調控趨緊，部分三四線城市開始成為土地市場的新亮點，一些地方甚至地價屢破新高，高溢價地頻出。多位專家認為，三四線城市高價地頻出引發漲價預期，帶動投機需求回潮，同時刺激地方政府高價供地沖動，容易帶來庫存反彈，值得警惕。

　　中原地產研究顯示，一二線城市土地市場成交相對平穩，但三四線成交量價上漲迅速。張大偉表示，上半年，佛山、溫州、無錫、寧波、嘉興、滄州、金華、阜陽、鹽城、漳州、揚州等21個熱點三四線城市的賣地收入超過百億元，平均土拍溢價率超過40％，相比往年明顯上升。

　　多家房企投資負責人表示，隨著一二線城市的拿地門檻越來越高，一些房企轉到三四線城市補倉沖動強烈，房企資金外溢趨勢越發明顯。

　　業內人士認為，三四線城市土地市場火爆，刺激開發商繼續拿地，也加大地方政府高價供地沖動。一家金融機構高管告訴記者，三四線城市去庫存難，一方面由于庫存基數較大，另一方面則與新增土地供應有關，這與地方政府收入、債務壓力，有著千絲萬縷的聯系。

　　一些專家建議，目前對三四線城市的房地產調控需更精準地分類調控、因地施策。對一些強三四線城市進行適度控制，防止價格過度上漲，嚴厲遏制投機炒作；對多數庫存高企的三四線城市仍需強化扶持，比如加大縣級政府的財政支持，鼓勵地方政府收購商品房轉用于保障性用房等。

　　目前國土資源部和住建部已明確通知要求，對消化周期在36個月以上的，應停止供地；36至18個月的，要減少供地；12至6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。多位業內人士建議，熱門城市可建立住宅用地供應分類管理制度，適時調整住宅用地供應規模、結構和時序，結合本地土地出讓情況，靈活確定競價方式，嚴防高價地擾亂市場預期。

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