商業地產將迎來黃金發展期

　　“只做住宅”的萬科也將加大持有型物業的儲備，并在近期內陸續推出養老物業、酒店及商業配套等多種物業類型；保利地產2009年年報中稱，該公司在商業地產經營上實現較大突破……去年以來，在住宅領域比較知名的品牌開發商開始蜂擁般涌向商業地產。
　　與此同時，不少業內專家表示，與住宅相比，商業地產的風險其實比較高，如果開發商盲目進駐商業領域，不排除會面臨“搬起石頭砸自己的腳”的窘境。
　　樓市傳媒董事長、中國房協商業地產專業委員會執行秘書長蔡鴻巖則表示，合生、保利、萬科等集團轉戰商業地產，主要是因為樓市新政沒有將商用房納入其中，投資者仍可異地購買或一次購買多套商用房。目前新政策出臺主要是針對住宅投資市場，而商鋪基本上不受到遏制，這會致使一部分資金流入商業地產市場，在一定程度上“滋潤”了商業地產市場。住宅和商業都有自己的發展前景，商業地產具有持續性強、受政策影響小、前景大的特征，這也是開發商轉戰商業地產的一個原因。但開發商業地產需要較強的實力、較高的運營方式、策略方針以及準確的把握市場能力，不是任何開發商都有這個能力。
　　蔡鴻巖認為，新一輪的調控急風暴雨般宣泄而下。收緊住宅消費信貸為核彈頭的精準打壓，使住宅為主導的出售型房地產開發黃金時代宣告終結。但這是否會引發產業鏈上下游的負面傳導，甚至波及整體經濟運營轉而向下，肯定是包括決策層在內各界關注的焦點。新政出臺十余天，已見到的現實是，全國大城市住宅交易量大幅下跌，開發商拿地熱情減退，內地股市在全球股市企穩回升的形勢下卻走出單邊下跌行情，銀行業也將面臨房價持續下跌可能引發的還貸危機和信譽風險。
　　蔡鴻巖說：“房地產作為支柱產業起碼去年在‘保八’中權重價值仍然凸顯，中央此次調控也旨在抑制房價過快上漲，而非打壓市場之意。可是，由于我國房地產市場變數誘因極其復雜，行政或是市場手段的調控歷史上從沒有拿捏到‘恰如其分’最佳的狀態，過去的每一次調控往往是事與愿違，房價不跌反漲。這一次又難免矯枉過正。”
　　蔡鴻巖表示，“過重的”調控手段在抑制了房價上漲的同時，也極有可能會帶來持續的不僅限于房產的市場跌落。房地產下滑拖累經濟整體，近一周來的股市大盤行情即可窺見一斑。房地產雖然不健康，但終歸是支柱產業，即便真想令其退出，也應緩慢抽血，以保經濟全局平穩著陸順暢轉型。
　　“過去幾年住宅房地產癲狂般突飛猛進，確實為經濟發展特別是各地城市建設做出巨大貢獻。但同時帶來的弊端是地方政府躺在土地財政上不勞而作，開發商不負責任并且輕而易舉地獲取暴利，房價則高至民眾怨聲載道，中央政府已到不得不下重藥治理之地步。在保增長與保穩定的權衡利弊比較中，現在所面臨的矛盾唯有一點，就是既要壓控房價，同時又不至于調控導致房地產投資拉動明顯減弱。”蔡鴻巖認為，就房地產開發而言，其實此一行業也還有住宅開發與商業地產開發之分，也就是行業經常所說的“兩萬”——萬科和萬達開發模式之分。前者以全部出售型的住宅開發為主業，后者則側重于為城市提供商業服務配套的持有經營型商業地產開發。兩種模式，非但運營投入方式不同，更重要的在于后者將開發商利益與城市經濟發展捆綁在一起，為城市提供就業、服務配套和提供持久穩定稅源，與城市共生共榮。
　　業界動態反映了政策和市場之趨向。據記者了解了解，今年6月底第五屆中國零售商大會上將在成都舉辦，包括萬達、中糧、遠洋等中國商業地產領軍企業的老總們云集一處，舉辦有史以來規格最高的一次中國商業地產圓桌會議，商討商業地產在行業轉型期所應承擔責任和應扮演的角色等一系列事關中國房地產發展方向大事，以及商業房地產產業相關政策應對和建議討論。可以預見在住宅房地產開發逐漸被政府管控擠壓的大勢所趨背景下，大中型城市商業地產將成為房地產開發的主導力量，成為GDP投資拉動中的主力。