地產資金流向商業地產

　　4月國內房地產資金流向出現“轉舵”跡象，主要去向是商業、寫字樓市場，其中深圳市場表現尤其明顯。但投資住宅市場的資金能否持續流入商業地產市場，目前尚未有定論。
　　據中原地產監測，4月適逢傳統房地產銷售旺季，寫字樓供求量均出現大幅度放大。京、滬、深、穗四大一線城市4月寫字樓新增供應面積約50.09萬平方米，環比大幅度增長181.90%；銷售面積62.70萬平方米，環比增長72.43%，供求比是1∶0.8。據了解，其中新增供應量最大的是北京和上海，環比增幅均超過100%，供應面積分別為13.10萬平方米和30.17萬平方米；成交方面，北京、深圳銷售面積環比均超過100%。北京、上海、廣州、深圳4月寫字樓銷售均價每平方米分別為22173元、28530元、16674元、28156元，其中北京寫字樓價格創出一年來新高。
　　寫字樓市場租賃方面，各大城市租賃市場在過去一個月的基礎上繼續回暖，租金環比上漲明顯。北京、上海、廣州、深圳甲級寫字樓租金的漲幅分別為2.21%、1.71%、2.06%、3.64%；準甲級寫字樓租金漲幅平均達到4%左右。
　　中原集團研究中心高級經理劉淵認為，在政策影響下，住宅市場成交量4月呈現大幅回落之勢。隨著各地的細則紛紛出臺，成交萎縮將成為持續狀態，而商業地產則乘此機會走出了獨立行情，成為受益者。在首付、利率、回報率等方面，目前投資商業地產明顯優于住宅市場。而在通脹預期影響下，更多的投資者將投資眼光轉向商業地產。戴德梁行最新市場調查顯示，目前上海很多商業物業的價格比同地段的住宅低很多，出現“商住倒掛”的現象。與此同時，受新一輪樓市調控政策的影響，住宅成交顯著降低，正值復蘇的商業地產引發機構投資者的關注。
　　上海今年一季度轉手的新天地白金大廈，售價約為6萬元/平方米，而同區位的住宅物業售價則在8萬元/平方米至10萬元/平方米，這樣的個案并不少見。針對商住倒掛的現象，戴德梁行華東區董事總經理陸逢兆表示，這在國外的核心商業城市非常少見。上海此輪出現的商住倒掛現象一方面來自于內地商業地產尚在發展過程中，另一方面主要因為金融危機爆發后，商業地產首先受到波及，盡管住宅市場也受到影響，但隨后政府出臺的救市政策在住宅市場產生了立竿見影的效果，商業地產卻無法短時間內擺脫金融危機的陰影。
　　陸逢兆還表示，“以商鋪和寫字樓為例，目前上海處于核心地段的頂級商業物業如恒隆廣場、國金中心等都較周邊住宅有更高價值，不存在商住倒掛現象，而普通甲級寫字樓倒掛情況比較普遍。眼下，住宅市場遭到調控后，大量資金急需尋找新的投資渠道時，正值復蘇的商業地產正引發機構投資者和開發商的關注。”
　　據戴德梁行2010年一季度物業報告顯示，目前上海甲級寫字樓平均租金僅為5元-7元/平方米/天，雖然有所回升，但尚未回復到2008年金融危機爆發前的租金水平，處在筑底階段。2010年，從供應來看，以陸家嘴為例，實際部分寫字樓供應被大型銀行等金融機構整體收購，所以可供租賃的供應面積并不大；隨著目前供應的逐步消化，一旦核心地段的優質物業供應稀缺，租金必將加速上漲，未來租金回報率將會有明顯回升。從投資角度看，租金回報率和物業升值組成了商業地產的總體回報率。以寫字樓為例，一般寫字樓租約周期為2-3年，2008年寫字樓市場租金下滑嚴重，很多公司借勢換租，以此推算，2008年簽訂的租約約在2010-2011年到期，此時經濟環境應有很大好轉，屆時租金水平有大幅提升的需求。