據佑威房地產中心發(fā)布的數(shù)據顯示，上海全市商品住宅成交均價首次跌破2萬元/平方米。新華社記者 陳飛 攝

　　部分重點城市成交量逆市攀升

　　國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的房地產運行數(shù)據顯示，1-5月，辦公樓銷售面積增長74.5%，商業(yè)營業(yè)用房增長45.7%，遠遠高于商品住宅銷售面積19.9%的增幅。

　　與住宅市場不同，自“國十條”出臺以來，隨著調控的逐漸深入，并未受到直接沖擊的商業(yè)地產逐漸博得投資者的青睞，在一個多月的時間里廣州、深圳、北京等重點城市成交面積、價格甚至出現(xiàn)逆市攀升的局面。
　　數(shù)據顯示，4月底開始，廣州寫字樓交易呈現(xiàn)異常活躍情形，4月中下旬的一周，廣州寫字樓錄得成交面積環(huán)比增加7737平方米，成交套數(shù)增長43.3%，成交面積增長74%，而5月的第一周，一手寫字樓成交95套，共14589平方米，成交量環(huán)比激升204.4%，均價亦穩(wěn)中帶升，最高升幅高達10%。商鋪也同樣火爆，另外一項統(tǒng)計顯示，廣州4月份商業(yè)地產項目中，商鋪物業(yè)成交面積7.33萬平方米，同比上漲41%。
　　同樣的情形發(fā)生在深圳。根據統(tǒng)計，5月最后一周(5月24日-5月30日)深圳全市一手商鋪共成交77套，環(huán)比前一周成交的23套，增加234.78%。二手市場上，寫字樓共成交43套，環(huán)比前一周成交的33套，增加30.3%。
　　在北京，根據中國不動產研究中心的統(tǒng)計數(shù)據，5月份北京寫字樓市場繼續(xù)延續(xù)4月份的銷售優(yōu)勢，銷售面積繼續(xù)提升。與2009年同期相比，北京市寫字樓市場出現(xiàn)明顯的回暖趨勢。成交價格上，新政后各區(qū)縣典型項目價格均普遍上漲，漲幅從幾千元到上萬元不等。租金方面，新政出臺后大量項目的租金價格有所上升，漲幅平均在1元/平方米/天-2元/平方米/天之間。
　　美聯(lián)物業(yè)一份研究報告認為，隨著新政的推出，商業(yè)地產的投資優(yōu)勢顯現(xiàn)。“新國十條”中規(guī)定，“對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。”按條款所述，購買第二套住房的門檻提高后，等同于購買商業(yè)地產的標準。
　　受調控政策影響從住宅市場撤離的不少投資者將目光投向商業(yè)地產，上周末有消息曝出，重慶新牌坊加州片區(qū)某樓盤的商鋪開售現(xiàn)場相當火爆，雖然臨街門面每平方米的價格普遍在4萬元到8萬元之間，但在開售當天便被熱情高漲的投資者們搶購得所剩無幾。
　　上述報告稱，住宅物業(yè)未來升值空間被擠壓，而工商物業(yè)升值并不受影響，現(xiàn)時投資工商物業(yè)能夠更好實現(xiàn)資金的保值增值。即使不能及時轉讓，其租金回報率也基本保持在5%以上，少數(shù)工商物業(yè)甚至達8%以上，而據美聯(lián)物業(yè)(廣州)住宅藍籌指數(shù)顯示，住宅租金回報率低至3.55%。由此可見，無論是短線投資，還是長線投資，住宅物業(yè)都沒有比商業(yè)地產更具優(yōu)勢。

　　商業(yè)地產將占據更多市場份額

　　“無論政策是否打壓住宅市場，商業(yè)地產在最近十年都是一個發(fā)展的高峰期。”美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓說。她認為，隨著城市化進程加快，商業(yè)地產的比重也會有所增加。

　　分類型來看，徐楓認為在寫字樓方面，在北京、上海等城市，1000-2000平方米的寫字樓比較受歡迎，廣州、深圳及東南沿海城市，300-500平方米的寫字樓更受青睞，這與當?shù)仄髽I(yè)類型有很大關系。而商鋪方面，市場可能更歡迎街鋪、專業(yè)市場和shopping　mall等物業(yè)形態(tài)。
　　令投資客鼓舞的傳聞是REITS(房地產投資信托基金)試點有可能于近日啟動，為構建多元化的民間資本投資渠道，合理引導社會資金投入房地產生產領域提供一個平臺。
　　“長期以來，活躍在房地產領域的游資少有出路。”全國工商聯(lián)房地產商會會長聶梅生此前接受《經濟參考報》采訪時說。她建議，進一步推動REITS的相關試點工作便是一個值得探索的途徑。
　　所謂REITS，是一種集體投資計劃，通常在證交所上市，它是將投資者的資金匯集起來，投資于一項或多項房地產。德勤的一份針對中國的房地產投資研究報告稱，REITS既可增強房地產商的融資渠道和資金流動性，又可拓寬房地產投資渠道，對散戶投資者而言，除了可讓他們在房地產投資中分得一杯羹外，REITS的股份或單位可在證券交易所自由買賣，因此散戶投資者很容易就能退出投資，而相關房地產不會受到任何影響。
　　業(yè)內人士表示，雖然開閘后的一段時間內REITS只面向資金雄厚的大企業(yè)和機構，但隨著相關法律法規(guī)的完善，大量分散的民間資本最終將有望通過REITS集中起來投資商業(yè)地產。
　　“房地產業(yè)在國民經濟中依然扮演著重要角色，所以政府不會輕易讓房地產業(yè)陷入全面蕭條，在住宅市場遭到打壓的情況下，商業(yè)地產勢必會占據更多的市場份額。”上海佑威房地產研究中心副主任陸騎麟說。
　　不過，他同時指出，商業(yè)地產不可能在樓市調整階段走出獨立的行情，在目前的現(xiàn)況下，必定也會隨之出現(xiàn)調整，但是其調整的幅度將弱于住宅市場，如果商業(yè)地產出現(xiàn)轉折性的改變的話，那么商業(yè)地產的稅費等方面需出現(xiàn)有利因素。

　　潛在投資風險需警惕

　　北京某商業(yè)地產中介的一位工作人員表示，現(xiàn)在已經越來越多的客戶咨詢商鋪，幾個人合資購買商鋪的現(xiàn)象也逐漸增多，“他們會經常打電話過來問是不是有新的投資商業(yè)地產的機會，值不值得什么的”。

　　雖然投資商業(yè)地產的前景一片明朗，但對于個人投資者而言，還是需要對投資的潛在風險有比較透徹的了解。業(yè)內專家提醒，如果想通過投資商業(yè)地產獲得良好收益還需邁過資金、租金收益率、相關稅費政策熟悉程度等幾道門檻。
　　“市中心的可售型優(yōu)質商業(yè)項目普遍較少，而其分開銷售的話必將影響到其經營和未來租金升值空間，大型甲級寫字樓也有相類似的情況，分開銷售對優(yōu)質客戶吸引力就差了。因此需要大量資金的介入，這可能是炒樓的投機者不能承受的。”陸騎麟表示，同時，外圍區(qū)域的商業(yè)客流相對局限，需要時間培養(yǎng)，投資收益時間相對較長，而對于辦公而言租金上漲空間也相對有限。
　　不僅如此，杭州某知名房企資深人士進一步表示，投資者投資商鋪和住宅的盈利模式不一樣，住宅投資這兩年基本上是靠差價賺錢，商業(yè)地產的盈利模式來自于租金，商業(yè)的購買者在決定是否購買時，投資價值是唯一的參考因素，租金收益率就是商業(yè)地產升值的緊箍咒和天花板。
　　他認為，投資商業(yè)地產需要更專業(yè)的知識和更精準的眼光，很多住宅小區(qū)的底商至少5年內看不到好的前景，無法產生好的收益，“浙江十年翻十倍的住宅項目到處都是，但是對于商業(yè)地產來說，十年翻十倍的是鳳毛麟角，收益好的商業(yè)地產項目也大多是主題商業(yè)地產”。
　　除了較高的持有成本之外，商業(yè)地產的交易成本也比住宅高，商業(yè)地產在出手時需要繳納比住宅高得多的稅費，這就要求投資者一定要對相關稅費政策和標準有較為清晰的了解。另有業(yè)內人士建議，投資者應多方考察開發(fā)商的實力，包括商業(yè)本身的規(guī)劃、未來前景狀況、后期運營、物業(yè)管理等，切忌盲目進入商業(yè)地產領域。

　　本土開發(fā)商或面臨較大挑戰(zhàn)

　　根據專業(yè)機構的研究報告，房地產調控新政出臺月余，主流住宅類房企紛紛將目光投入商業(yè)地產領域，加快了商業(yè)地產項目開發(fā)動作。
　　消息稱，龍湖將增持投資型商業(yè)物業(yè)，計劃在5至7年內完成建設并持有約200萬平方米左右的投資性物業(yè)，將土地儲備中的投資性物業(yè)提升至15%，力爭每年租金的增長保持20%-25%的水平。萬科商業(yè)地產規(guī)模將在三年內積累到200萬平方米以上，其持有型物業(yè)和銷售物業(yè)的比例也將達到2∶8。
　　上述報告認為，后地產時代，開發(fā)商多有增投商業(yè)地產的計劃，而在城市化越來越追求質量的進程中，擁有成熟穩(wěn)定的商業(yè)模式和良好商業(yè)地產開發(fā)運營能力的企業(yè)將獲得更大空間。
　　不過，“就目前而言，雖然很多資金轉移到商業(yè)地產領域，但開發(fā)資金所占比重比較小。”美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓說。她認為，商鋪、寫字樓等物業(yè)的開發(fā)難度遠高于住宅，對于大多數(shù)開發(fā)商來說，尤其是那些以開發(fā)住宅為重心的開發(fā)商而言，即使住宅市場受調控政策影響較大，但基本上還是會延續(xù)開發(fā)住宅這條路。
　　“大部分考慮進軍商業(yè)地產的開發(fā)商，并不是因為看好商業(yè)地產，而是因為商業(yè)地產相對而言更能抗周期一些，會在一定程度上平滑業(yè)績。”杭州知名房企資深人士透露，其所在公司很多商業(yè)項目都是在給住宅做配套，為的是能讓住宅賣個好價錢。
　　徐楓還認為部分將更多精力投入商業(yè)地產領域的上市房企，可能出于股票評級的需要。據介紹，香港相當一部分房企都自持商業(yè)地產，原因除了豐富經營業(yè)態(tài)和分散風險外，便是在可持續(xù)發(fā)展方面獲得良好評級，從而有利于融資。
　　她提出，雖然商業(yè)地產在未來十年都具有良好的開發(fā)前景，但對于大部分開發(fā)商尤其是本土開發(fā)商而言還面臨資金、運營能力等多方面的挑戰(zhàn)。

    旅游地產逆市向好

    本輪“最嚴厲”的房地產調控政策出臺已有兩個月，占據“地利”的旅游地產能否逆市迎來“天時”？

    低碳房：真低碳還是純概念

    記者近日在遼寧一些城市采訪發(fā)現(xiàn)，隨著房地產調控政策的密集出臺，樓市促銷競爭出現(xiàn)一些新變化，一些開發(fā)商頻頻打出低碳房概念，借此吸引購房人的眼球。低碳房是真低碳還是純概念，果真能給消費者帶來實惠嗎？