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| 編者按：建設部的“風險提示”使“小產權房”驟然成為輿論關注的焦點，其“何以存在”、“有何風險”、“結局如何”都成為社會關注和討論的熱點話題。編輯部特別組織了這組報道，透過對這些小產權房項目的解讀，我們不僅看到其對高房價市場的對抗和對住房保障體系蒼白無力的反襯，更看到了城鄉二元社會結構對以土地、房產為代表的社會資源的人為分割。為數不少的城市居民被低廉的房價吸引到小產權房項目中，的確是值得人們深思的現象。 |
“城市居民不要購買在集體土地上開發修建的住房。非集體經濟組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產權登記，合法權益難以得到保護。”這是不久前建設部發出的風險提示。這個風險提示的理由是，按照相關法規，我國目前不允許在集體土地上進行房地產開發，不允許集體土地上建設的房屋向本集體經濟組織以外成員銷售，因此在集體土地上開發修建的住房不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。這些在集體土地上開發修建的住房，即被社會稱之為“小產權房”。
面對建設部的風險提示和相關法規設定的禁區，一些“小產權房”項目在現實中正在變換著各種形式進行銷售，成為一個灰色的監管區域。
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本報資料照片 | 規避法規禁區小產權房變形銷售
日前，記者來到位于成都市北三環外北湖風景區內一個叫“北湖印象”的樓盤。根據記者多年的看房經驗，“這樣的房子，估計每平方米應該在4000元以上了。”“每平方米2000多元！”售樓小姐的報價讓記者一驚。
“為什么這么便宜？”聽慣了噌噌上漲的商品房報價，突然聽到成都住房四五年前的行情報價反倒有些“不習慣”。
“因為這些房子沒有產權，我們簽訂的是70年的物業使用權轉讓協議，而不是商品房買賣協議。”
“那不就是小產權房嗎？”
“不是小產權房！因為我們什么產權也不會給你，你僅相當于一次性繳付了70年的住房租金。”聽到記者提到“小產權房”，售樓小姐突然顯得很謹慎，一再強調說，這不是“小產權房”，也沒有開發商進行統一開發，而是政府為當地農民集中居住而修建的“新居工程”，多余部分的房子可以拿出來一次性轉讓70年的使用權。在該售樓中心公示的住房銷售表上，記者看到正在“銷售”的二期數百套住房中70%都已經“名花有主”了。
隨后幾天里，記者在成都其他幾個城郊地區采訪了解到，像“北湖印象”這樣以轉讓“物業使用權”、“數十年一次性長租”等形式銷售“小產權房”正成為此類項目規避法規禁區的一個普遍手法，有的項目接待中心干脆就將“住房銷控表”改名為“住房租控表”。
城區高房價、低保障熱了“小產權房”
在小產權房受到市場熱切關注的背后，其實是城區的高房價和住房保障體系的不完善。
“由于不是成都戶口，所以不能購買成都市的經濟適用房和限價商品房；由于沒有固定的正式工作，購買普通商品房，也沒有銀行愿意提供按揭貸款；所以面對城區的高房價，我們只能選擇價格適中的小產權房。”來自遂寧農村的范樹發多年來在成都靠倒騰電腦、手機等電子產品養活自己和家人，為了圓在成都擁有一套住房的夢想，不久前在華陽買了一套“小產權房”。
除了住房保障體系覆蓋面有限的問題之外，經濟適用房、限價房等保障性住房的定價方案也讓這些保障性住房被挾裹進不斷升溫的房地產市場里面，致使住房保障體系隨著房地產市場升溫而“水漲船高”。據了解，包括成都在內的全國大部分城市的保障性住房定價方案均是參照周邊同類商品住房的價格下浮10%左右進行定價的，而由于房價上漲加快的原因，這些保障性住房的實際定價往往與該地區一年前、甚至數月前的商品住房價格一致。一年前買不起商品房的家庭，一年之后，也不太可能就買得起經濟適用房或限價房，這類家庭往往也被迫加入到小產權房的購買者之列。
比商品房的價格低了50%左右的小產權房對于大多數普通購房者來說，其巨大的吸引力是不言而喻的。“不能辦理房屋產權登記，沒有房產證，不就是交易起來困難嗎？買這類房子本來就不是為了投資，而是為了居住。說白了，不就相當于花了一筆錢租了一套長期住房嘛。”小產權房買主范樹發的想法，代表了很多此類購房者的心態。
同地不同價農民有疑惑
如果農村集體土地遲遲不能合法化入市流轉，農村集體經濟組織就只能面臨兩種選擇：被動地等待政府征地，將集體土地轉變為國有土地，獲取一定的土地增值收入；或是冒著不受法律保護的風險，主動地流轉集體土地以提前并最大化實現土地增值。
“憑什么地方政府只花費幾萬元的補償就可以征用我們的土地，而后再以數百萬元一畝的高價拍賣給開發商。為什么我們不能直接將集體所有的土地放入市場進行流轉，或直接進行開發？”在采訪小產權房過程中，記者總能聽到一些村民對國有土地和集體所有土地“同地不同價”、“同地不同‘國民待遇’”的疑惑和不滿。
“農民最大的資產財富就是他的房產，由于宅基地不能流轉、集體土地不能進行開發建設、其使用權不能抵押等法規限制，他們所擁有的最大資產財富往往不能變現成其加快經濟發展的生產資本。”四川省建設廳村鎮建設處處長文技軍告訴記者說，“不可否認的是，很多集體經濟組織通過‘小產權房’等形式讓一些農民致了富，也凸顯了在市場的需求下，農民將資產變資本迫切愿望。”
“國家應當讓能發揮更大土地效益的地方按市場的規律去高效配置資源，發揮土地的功能作用。在保護耕地的前提下，讓農村集體土地按照市場價值自由進入市場，這既可以避免先由地方政府征用轉為國有土地之后，再以高價出讓土地的行為；又能消除同一土地，由于土地所有性質的不同，造成巨大的差價，從而更充分地保障農民的權益。”被稱之為成都市村民土地股權化改革典范的成都龍華農民股份合作社董事長李剛建議說。
武漢：交易信息只在知情人圈子中散布
春節以來武漢房價迅速拉高，市區已鮮有5000元以下的樓盤，過去市場上從未聽說的“小產權房”也開始浮出水面。記者調查發現，在武漢購買廉價“小產權房”的人群并非中低收入家庭，老板、公務員、教師甚至包括律師等中高收入群體是這個灰色市場的交易主體。
武漢市“小產權房”多集中于城中村及城市邊緣地帶，房屋多是農民在富余的宅基地蓋的房屋，或者城市周邊鄉村大面積進行新農村建設，在資金不足的情況下引進外援開發，一部分留給當地村民居住，另一部分則向外發售。[詳情]
北京：高房價時代的“小產權房”之惑
近幾年，北京房價持續上升，導致出現“小產權房”的熱銷。北京“小產權房”主要集中在通州、順義、懷柔、密云等近郊區域。目前，北京市的“小產權房”占到市場在售樓盤總量的兩成左右，“小產權房”的房價多在每平方米2500元至4000元之間。而這個價格僅為北京環內商品房價格的25%至30%。[詳情]
南京：不會搞一刀切全部拆除
一名街道辦主任私下告訴記者，南京城郊的小產權房從2000年左右就開始有了，一些村組、街道、社區紛紛圈地搞起了房地產開發，有的村組開發的項目現在已經住進去了幾萬人。這些小產權房實際起到了經濟適用房的作用，因為價格便宜，吸引了許多中低收入者來購買。[詳情]
西安：收入有限
能住就行
在西安某高校工作的曲先生，兩年前在西安西郊某城中村改造項目上購買了一套“小產權房”。“房子大概90多平方米，價格是每平方米1000多元，是市面上的商品房價格的1/3，物業各方面條件都不錯。”曲先生對現在所住的“小產權房”十分滿意。[詳情] |