由于市場(chǎng)觀望情緒濃厚，一些開(kāi)發(fā)商資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難，開(kāi)發(fā)商與炒房者這一對(duì)昔日哄抬房?jī)r(jià)的“合作伙伴”如今卻變成了“互嚙冤家”，這也從另一個(gè)角度表明政府調(diào)控房地產(chǎn)的政策效力漸顯，原先由于“炒家”盛行而扭曲失真的住房供需關(guān)系回歸真實(shí)。

開(kāi)發(fā)商與炒家博弈

　　南寧的周先生去年在北海市一個(gè)樓盤(pán)登記了一套房，日前接到開(kāi)發(fā)商“最后通牒”：一個(gè)月內(nèi)前來(lái)辦理正式購(gòu)房手續(xù)，否則將沒(méi)收5000元訂金。
　　去年10月份以來(lái)，北海市多個(gè)樓盤(pán)向原先登記的購(gòu)房者發(fā)出催促辦理手續(xù)的通知。由于市場(chǎng)走向不明朗，特別是二手房交易基本停止，不少炒房者對(duì)房?jī)r(jià)是否上漲存有疑慮，對(duì)原先預(yù)訂的商品房取舍拿不定主意，于是出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商催辦手續(xù)的現(xiàn)象。這些雖然登記為“已銷(xiāo)售”的住房，實(shí)際上并未真正賣(mài)出，這種“懸掛”著的狀況影響了開(kāi)發(fā)商的資金回籠。
　　北海市從事房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理的王立說(shuō)，這種現(xiàn)象反映出隨著去年9月底國(guó)家對(duì)第二套住房提高首付等控貸措施的逐步到位，開(kāi)發(fā)商與炒家進(jìn)入了“博弈階段”。

從“炒房分肥”到“軟硬兼施”

　　從去年3月份起，北海市商品住房同比上漲幅度連續(xù)位居全國(guó)前列，除了消除眾多爛尾樓后的恢復(fù)性增長(zhǎng)因素，不乏“炒房”之故。據(jù)北海市房地產(chǎn)交易中心的統(tǒng)計(jì)，北海市外地人購(gòu)房的比例超過(guò)60%，其中以投資為目的的炒房者為數(shù)不少。記者了解到，盡管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有符合“封頂”等條件才允許預(yù)售的規(guī)定，但在實(shí)際開(kāi)發(fā)中，幾乎沒(méi)有開(kāi)發(fā)商遵守。一些開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目動(dòng)工伊始，為打探行情，同時(shí)也為了抬升人氣，采取收取預(yù)付金或發(fā)放“貴賓卡”等方式搞內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，刺激炒房者的購(gòu)買(mǎi)欲望，而這正是近年來(lái)不少樓盤(pán)一經(jīng)推出就“銷(xiāo)售告罄”的原因之一。此外，一些樓盤(pán)在預(yù)售后拖延辦理房產(chǎn)證，炒房者可利用預(yù)售到辦證之間的“時(shí)間差”將住房轉(zhuǎn)手，然后到房地產(chǎn)交易中心銷(xiāo)售備案，這種行為過(guò)去得到開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售商的鼓勵(lì)。因?yàn)樵诜績(jī)r(jià)飆升的市場(chǎng)中，很容易找到接盤(pán)的“下家”，炒房者和開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售商可以一起在炒房中分肥。在北海市，有個(gè)別樓盤(pán)預(yù)售后遲至兩年未辦理相關(guān)手續(xù)，而房?jī)r(jià)由最初的1700多元升至3000多元。
　　這種情況從去年四季度起有了微妙變化。由于市場(chǎng)觀望情緒濃厚，“下家”難覓，一些開(kāi)發(fā)商資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難，炒房者與開(kāi)發(fā)商的關(guān)系由昔日哄抬房?jī)r(jià)的“合作伙伴”變成了“互嚙冤家”。王立說(shuō)，一些樓盤(pán)由于數(shù)量眾多的房子賣(mài)給了炒房者，而眼下炒房者又找不到人接盤(pán)解套，就對(duì)炒房者采取“軟硬兼施”的手法：一方面較大幅度打折吸引這些已登記者辦理手續(xù)；另一方面對(duì)其設(shè)置障礙，或者聲稱(chēng)無(wú)法撤銷(xiāo)備案，或者索取高達(dá)千元到一兩萬(wàn)元的手續(xù)費(fèi)。

樓市出現(xiàn)分化跡象

　　有關(guān)人士認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商與炒家的博弈，表明調(diào)控政策效力漸顯。由于國(guó)家調(diào)控力度不斷加大，特別是對(duì)第二套住房的限貸政策，限制了利用銀行貸款“炒房”的行為。目前北海市商品住房個(gè)人按揭貸款的首付比例，公寓型為30%，別墅為40%，商業(yè)(含商住兩用)更高達(dá)55%，此外在利率上對(duì)第二套住房也有相應(yīng)的上浮。記者在北海市多個(gè)樓盤(pán)了解到，這種對(duì)不同商品房“精細(xì)化”的限貸措施，使當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“分化”跡象：一些銷(xiāo)售價(jià)在3000元/平方米以上的住房以及別墅、商住兩用型商品房，由于投資額較大，已出現(xiàn)“有價(jià)無(wú)市”的滯銷(xiāo)跡象，而那些適合普遍家庭自住或外地人在當(dāng)?shù)囟燃倩蝠B(yǎng)老購(gòu)買(mǎi)的住房，維持著較好的銷(xiāo)售狀況。
　　王立認(rèn)為，從北海市目前的情況看，金融杠桿調(diào)控房?jī)r(jià)產(chǎn)生了多重效應(yīng)，一是使原先由于炒家盛行而扭曲失真的住房供需關(guān)系回歸真實(shí)；二是規(guī)范了房產(chǎn)的交易行為；三是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起到了引導(dǎo)作用，自住型住房被看好，大戶(hù)型、豪華型的別墅、商住兩用房遭受冷遇，促進(jìn)住房回歸基本屬性。
　　他同時(shí)認(rèn)為，目前各地樓市普遍出現(xiàn)的“冷局”顯示，一些專(zhuān)家認(rèn)為擴(kuò)大供給方能緩解房?jī)r(jià)上漲的看法值得商榷。住房供應(yīng)不足，在不同城市情況不同，一些一線大城市可能是住房總體上未能滿(mǎn)足自住用房需求，但對(duì)于一些二、三線城市，這種供應(yīng)不足，與投資性購(gòu)房旺盛不無(wú)關(guān)系。宏觀調(diào)控應(yīng)針對(duì)不同情況，出臺(tái)相應(yīng)措施，有保有壓；而在關(guān)緊信貸“閘門(mén)”的同時(shí)，應(yīng)想方設(shè)法拓寬民間投資渠道，避免社會(huì)資金在房市、股市間打轉(zhuǎn)。

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