1月份高位運行的宏觀經濟數據如期出臺，令“從緊貨幣政策”或將改變的預期落空。一系列跡象表明，信貸閘門仍將收緊，這給視資金為命脈的房地產行業帶來微妙變化：2007年長三角樓市“土儲為大”的游戲規則風光不再，“資金為王”定律進一步加劇了行業分化。

尷尬的“零成交”

　　盡管“拐”與“不拐”的爭論一時難見分曉，但在系列調控政策之下，長三角樓市進入高位盤整，則已是不爭的事實。
　　一個顯著的指標就是交易量急劇萎縮。南京網上房地產的數據顯示，春節長假期間，南京樓市創下“零成交”紀錄，認購僅30多套，沒有一例成交，令人大跌眼鏡。盡管屬于傳統淡季，但與去年春節七天認購270套、成交48套相比，“零成交”的成績單仍然相當難看。
　　上海天天房展網研究中心的統計也顯示，春節后的六個交易日(2月9日至2月14日)，上海新房(剔除動遷配套房)的成交量僅為360套，相當于去年同期的55%。其中，節后第一天成為“網上房地產”成立以來的第一個零交易日。
　　2月19日，萬科發布的最新公告顯示，今年1月份公司實現銷售面積23萬平方米，銷售金額18.5億元。與去年12月實現銷售面積76.7萬平方米、銷售金額61.7億元相比，雙雙跌去七成多。
　　未來供求關系的變化則可能給樓市帶來更多不確定性。南京網尚地產研究機構副主任李智預測，南京2008年新建商品住宅上市面積將比2007年增長近20%，住宅銷售則可能略有下降，預計今年商品住宅供銷比在1.18：1至1.06：1之間，出現供略大于求的情況。
　　不少業內人士分析，受信貸緊縮、保障性住房供給增加等因素影響，2008年的房價不可能重演2007年的瘋狂。眼下成交縮量、打折促銷之類的場景可能就是調整的序幕。

“土儲為大”成往事

　　與房市冷清相伴隨的是土地市場的變化。2月1日，春節前南京最后一次土地拍賣會上，涉及商業、辦公、住宅等各類性質的七幅地塊全部以底價成交，整場拍賣會歷時僅10分鐘左右。
　　一向被視為樓市“風向標”的上海，土地拍賣同樣出現了“速凍”。1月底成交的楊浦區新江灣城第五幅地塊，樓面地價為7500元/平方米，比兩個月前兩萬元的單位樓板價急挫逾六成。盡管此中有種種人為因素，但地價走低之勢已明顯。
　　過去一年房地產行業“土儲為大”的制勝秘籍，已經悄然失色。“2007年開發商狂炒‘土地儲備’概念，是與當時資本市場的火熱相呼應的。土地對房地產企業不僅意味著未來發展的基礎，更成為其重要的融資手段和資金杠桿。”江蘇華泰證券行業研究員張馳飛說，為了推高股價或籌備上市，“圈地”成為開發商的必然選擇。隨著信貸緊縮政策的推行，在樓市趨冷的預期下，地價回調也是必然結果。

“資金為王”加劇行業分化

　　國家統計局2月19日公布，我國1月份CPI同比上漲7.1%，這讓此前市場對從緊貨幣政策可能松動的預期落空，遭遇“信貸饑渴”的地產商壓力仍然難以緩解。
　　國內房地產是資金密集型產業，多采用“開發——周轉——再開發”的模式，開發資金的直接融資比例不過兩三成，間接融資的主渠道為銀行。2007年第四季度以來，銀行信貸緊縮，大多數房企即遭遇“貧血”。另一方面，房地產企業上市、再融資的門檻相比去年明顯提高，加上近期股市的波動，這一融資渠道同樣趨緊。
　　“2007年高價拿地的企業，將面臨相當大的資金壓力。”李智說，“一些實力較弱的企業，可能不得不將項目轉讓，或者與其他開發商合作開發。擁有資金實力的地產商則可借機低價收購或與他人合作開發存量土地。”
　　為了加速資金回籠，開發商普遍加快了銷售節奏，長三角地區各城市也吹起了促銷打折之風。南京個別樓盤喊出“先打九七折，再減三五萬”的口號，購房貼息、裝修基金、抽獎送車等明折暗扣也比比皆是。杭州的“凱德視界”“蝶園”等樓盤也紛紛推出打折促銷活動。
　　張馳飛認為，去年的行情是“拿到地就能圈到錢”，開發商非理性拿地的現象比較突出。但隨著信貸緊縮，相當部分開發商“手頭趨緊”，企業的資金運作和融資能力以及項目管理水平開始真正顯露。今后，行業分化將加劇。

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