新興產業缺少空間、基礎設施老舊落后、公共服務供給不足……在不少大城市的老城區，高質量發展、高品質生活面臨改造難、成本高的沉重歷史包袱。重慶市中心城區之一的南岸區，同樣面臨這樣的共性問題：面積僅262.43平方公里，人口密度大，建設空間所剩無幾。

　　在存量空間中尋求發展增量，將歷史包袱變為老城優勢，近年來南岸區通過城市有機更新，讓老小區、老廠房、老街區、老樓宇、老遺跡變成宜居地、打卡地、新興產業聚集地、歷史文脈傳承地，老城區持續煥發新活力。

　　盤活存量空間　注入新興產業

　　走進重慶市南岸區“金陵車世界”汽車主題商圈，特斯拉、比亞迪等16個品牌的新能源汽車應有盡有，這里不僅有“科技范”的銷售門店，還有維修養護、個性化改裝等服務業態。讓人難以置信的是，這個時尚商圈是由一家老舊廠房改造而成。

　　改造超過30萬平方米的老舊廠房，使其成為新的產業承載地，吸引綠色、高科技企業入駐，南岸區正在實現產城新融合。

　　南岸區住房和城鄉建設委員會主任趙劍敏介紹，隨著城市的發展，以往老舊城區改造的傳統拆建模式“拆遷——收儲——出讓再開發”，對居民生活影響大、投入產出也難以平衡。為此，南岸區通過城市更新高效利用存量資源、釋放產業發展空間。

　　一些城市老街區因基礎設施破損、環境臟亂差等，使良好的區位優勢得不到有效發揮。南岸區因地制宜重塑老街區、打造城市新IP，引來流量打卡和海量消費。

　　每逢節假日，來南岸區龍門路乘坐長江索道的游客總是排著長隊，但由于龍門路片區修建時間早，過去街道兩側店鋪多是棉絮加工、垃圾回收等業態，每年約400萬旅游人群白白流失。

　　南岸區近年來著力對龍門路片區實施更新，經沿街建筑改造、注入歷史文化元素，成功吸引了社會資本投資時尚范、文藝范的文創餐飲門店。

　　南岸區更新后的老舊街區正在形成一批消費新地標：南山上再現茶馬古道文化的“黃桷埡老街”，有“天上街市”的美譽，累計吸引游客300萬人次；彰顯重慶對外開放歷史的彈子石老街，入選首批國家級旅游休閑街區……

　　從外流到回流　從深閨到身邊

　　南岸區團圓堡小區建于1988年，由于建筑老化、管理缺失，小區環境臟亂、管網破損堵塞等問題日益突出，有條件的居民紛紛搬走。

　　社區干部楊樺說，2020年小區啟動改造，當時居民普遍要求拆遷安置，但又達不到拆遷標準。面對改造阻力，南岸區按照“黨建和融、要事和議、治理和順、小區和諧”的思路，和居民共同協商增設停車場、社區食堂，改造小區公共空間，并倡導居民組織起來打造“和家”文化。

　　小區去年9月改造完成，居民謝建芬說：　“我在團圓堡生活了20多年，過去經常發生亂停車等矛盾，現在環境好了、鄰里和諧了，一些搬出去的老居民又搬回來了！”。

　　如何防止老舊小區改造后問題反彈？南岸區將老舊小區改造和基層治理提升相結合，一方面在高密度老城區中用“插件織補”方式，完善教育、養老等公共服務；一方面，建立改造內容居民議、過程居民管、效果居民評機制，推動224萬平方米零散小區實現首次物業覆蓋。

　　近年來，南岸區累計改造老舊小區334萬平方米，惠及居民4.1萬戶，原住民累計回遷近4000戶，居民總體滿意度達90%以上。

　　歷史文物和遺跡是城市文脈的見證，但大量不同類型、等級的文物和遺跡因缺少管護資金、人員和機制，藏在深閨無人問，甚至在城市化進程中存在滅失風險。南岸區以“文物修復+產業注入+市場運作”的方式，讓這些文物和遺跡重煥生機。

　　走進重慶開埠遺址公園，重慶開埠歷史陳列館等十余棟清末民初老建筑修繕一新，正為開園迎客進行工程收尾。重慶渝地遠見文化產業有限公司副總經理黃琪康介紹，2020年10月開埠遺址公園項目啟動建設，總投資近5億元，預計今年下半年開園。“我們對這里的文物和建筑進行原貌修復，同時發展文創、特色餐飲等產業反哺保護，真正實現文物活化、長效運營。”

　　重慶故宮文物南遷紀念館、龍門浩老街、銅元局重慶時光……南岸區一大批歷史建筑和文物在城市更新中，不但成為尋常百姓身邊的公共文化空間，還推動了都市文旅產業的發展。

　　探索更新路徑　創新融資模式

　　不少大城市的部分老舊高層樓宇基礎設施老化、維護費用高、產業業態單一，面臨人去樓空、閑置浪費的問題。

　　南岸區南坪商圈的嘉發跨貿中心大廈共52層，受多重原因影響，近些年寫字樓空置率較高。“寫字樓空置給企業帶來沉重負擔，同時南坪商圈缺少高端酒店。因此我們想將大廈寫字樓區域改造成高端酒店，對企業和商圈都是好事。”　重慶嘉發實業（集團）有限公司相關負責人費明瑜說。

　　將寫字樓改造成酒店涉及規劃調整。經研究相關政策、反復論證，南岸區和重慶市相關部門最終達成共識、大膽創新，投資8億多元的嘉發跨貿中心酒店改造項目，成為重慶市首個已建成后進入調規程序的城市更新項目。隨后，南岸區中醫院改建等多個老舊高層樓宇再利用項目相繼實施。

　　城市更新如果總是由財政資金“唱主角”，政府資金壓力大。近年來，南岸區激發原物業權利人、社會資本等市場主體積極性，將　“政府主導”變為“政府引導、多元參與、市場運行”的城市更新融資模式。

　　南岸區舊車交易市場建于上世紀80年代，隨著電商的沖擊、環境的老舊，這個二手車市場已與周邊繁華的商圈格格不入。南岸區引導業主擬出資近3億元將這里重新設計建設，升級改造為新能源汽車展銷中心。

　　目前南岸區城市更新項目達到33個，其中8個城市更新項目由原物業權利人自主投資、總投資121.84億元，12家國有企業投資城市更新項目15個、總投資219.49億元，并拉動民間投資約165.97億元。

　　行走在南岸區的大街小巷，時尚現代與歷史傳統交相輝映，不經意間偶遇的老建筑、陳列館、網紅店，顯露著這里的蓬勃生機。南岸區老城不老的背后邏輯是，通過城市有機更新實現騰挪城市空間、完善城市功能、留住城市鄉愁、凝聚城市資源，真正實現城市讓生活更美好。

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