市民在三亞市不動產(chǎn)登記中心辦證大廳辦理業(yè)務。受訪者供圖

　　由于諸多歷史遺留問題，部分海南購房者買了房但遲遲拿不到不動產(chǎn)權(quán)證書。為此，海南省自然資源和規(guī)劃廳聯(lián)合相關(guān)部門出臺了《關(guān)于不動產(chǎn)登記歷史遺留問題處理意見的通知》，海南省政府成立不動產(chǎn)登記歷史遺留問題處置專班，各市縣政府也相應成立該項工作專班，創(chuàng)新舉措，通過“破解辦證主體不明”、“先行辦證后追繳”等方式，打通各類歷史遺留“證結(jié)”。

　　破解辦證主體難題

　　在海口市秀英區(qū)丘海一橫路17號的海南省商業(yè)冷凍廠宿舍外，83歲的退休職工苗問舉著手中的不動產(chǎn)權(quán)證書，跟記者講述了她的漫漫“拿證”路。

　　商業(yè)冷凍廠小區(qū)2002年獲批建設(shè)5棟宿舍樓作為集資建房出售給職工，單位職工入住十多年一直未能辦理不動產(chǎn)權(quán)證書，業(yè)主們多次通過12345、局長信箱等途徑向市政府反映辦證訴求，但由于該項目存在諸多歷史遺留問題，導致群眾辦證進度緩慢。

　　“我們先后向多個部門反映我們小區(qū)不能辦證的問題，但由于此前沒有政策依據(jù)，十多年來，我們遲遲沒有等到確切答復。海南去年出臺的關(guān)于不動產(chǎn)登記的相關(guān)政策，為打破辦證僵局起了重要作用，我們終于拿到了日思夜想的‘房本’。”苗問開心地說。

　　海口市不動產(chǎn)登記中心副主任吳多婷講述了這個項目背后的諸多問題，項目開發(fā)建設(shè)單位早前已經(jīng)改制，辦理不動產(chǎn)登記申請主體不存在，并且項目還存在證載用途與批建用途不一致的情況，證載用途為批發(fā)零售用地，批建為住宅項目，需辦理改變土地用途手續(xù)；同時，存在建成的建筑物現(xiàn)狀與批建方案不一致，以及擅自改變結(jié)構(gòu)及使用功能等情況。

　　吳多婷表示，工作組介入審核后，將該項目納入海口市歷史遺留問題導致不動產(chǎn)登記難處理范圍，推進項目辦證工作。對于項目開發(fā)主體不存在的問題，經(jīng)核查，原建設(shè)單位為國資公司，海口市自規(guī)局積極與該公司進行對接溝通，協(xié)調(diào)由原項目建設(shè)單位的承繼單位作為主體，申請辦理不動產(chǎn)辦證工作，破解了因企業(yè)改制等歷史原因辦證主體不明的難題。

　　據(jù)統(tǒng)計，截至目前，海口共排查出509宗項目，約1007萬平方米存在歷史遺留問題導致不動產(chǎn)登記難項目，阻礙證件辦理的原因，主要是項目開發(fā)建設(shè)單位改制、改變土地用途、證載批報建用途不一致等問題。對此，海口持續(xù)推進登記數(shù)據(jù)“修補測”工作，同步搭建遺留問題項目數(shù)字管理平臺，推行遺留問題換證業(yè)務線上辦理。

　　“先行辦證后予以追繳”

　　為業(yè)主吃下定心丸

　　在海南省瓊中黎族苗族自治縣，山蘭大廈業(yè)主代表張德成拿著手中幾本不動產(chǎn)權(quán)證書，難掩拿到證書后的喜色。

　　張德成所在的山蘭大廈，開建時間可追溯到20世紀90年代。1993年10月28日，海南山蘭貿(mào)易實業(yè)公司以出讓方式取得位于瓊中縣營根街三角路口處的國有土地使用權(quán)，土地面積為1888平方米，用途為商業(yè)貿(mào)易綜合大樓，同年開工建設(shè)山蘭大廈項目。根據(jù)瓊中縣住建局核實，該項目截至2016年8月共辦理房產(chǎn)登記記錄48筆，且23位業(yè)主均于2016年之前取得《房屋所有權(quán)證》。

　　“按照最新政策，原頒發(fā)的房產(chǎn)證須換發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書之后，才能進行抵押、轉(zhuǎn)移登記等業(yè)務。”瓊中縣不動產(chǎn)登記中心主任梁海珠表示，在進行換發(fā)證件過程中，發(fā)現(xiàn)了這個項目存在不少歷史遺留問題，導致業(yè)主無法順利換證，這也就導致不少商戶無法通過抵押等途徑擴大再生產(chǎn)，影響其生產(chǎn)經(jīng)營活動。

　　“在解決歷史遺留問題過程中，發(fā)現(xiàn)問題比較多，部分原始檔案缺失，無土地登記發(fā)證原始檔案。由于早期檔案管理不規(guī)范以及工作人員的變動，未查到該宗地用地審批、土地證證書、宗地圖以及發(fā)證記錄等信息的原始檔案材料。”瓊中縣常務副縣長張志強表示，由于主體公司已不存在無法查找到，在土地分割方面也遇到了麻煩，同時上述土地出讓金也存在疑似未繳清情況。

　　張志強說，根據(jù)《關(guān)于不動產(chǎn)登記歷史遺留問題處理意見的通知》，對山蘭大廈等項目中不屬購房人責任的，符合發(fā)證條件的，頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書。同時，由相關(guān)單位按照縣不動產(chǎn)登記歷史遺留問題工作專班職責分工，同步推進拖欠土地出讓金及稅費追繳等各類歷史遺留問題導致登記難項目。

　　近年來，臨高縣長勝君悅灣小區(qū)因欠繳土地出讓金、跨宗地建設(shè)、違規(guī)建設(shè)和未通過竣工驗收等原因，小區(qū)不動產(chǎn)權(quán)證和分戶不動產(chǎn)權(quán)證遲遲未能辦理，“登記難”嚴重影響了該小區(qū)購房者合法權(quán)益。

　　2021年12月以來，臨高縣組織工作專班到該小區(qū)進行政策宣講，并對該小區(qū)存在的各項問題進行認真梳理及跟蹤督辦，于2022年1月28日完成了君悅灣小區(qū)1棟商業(yè)樓和9棟住宅樓的不動產(chǎn)權(quán)證書的審批發(fā)證，目前已完成住宅樓630戶業(yè)主和商鋪20戶業(yè)主的分戶不動產(chǎn)權(quán)證書辦理。

　　臨高君悅灣小區(qū)開發(fā)商辦公室主任王園說，政府部門通過一系列舉措，把小區(qū)的部分歷史遺留問題解決了，辦理樓棟大證以后，小區(qū)的業(yè)主就可以順利辦理他們自己的不動產(chǎn)權(quán)證書。

　　臨高縣副縣長施祖送表示，對存在補繳土地出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等問題的小區(qū)，告知開發(fā)商將采取先行辦證后予以再追繳方式，解決辦證難題。截至2022年10月底，臨高縣已經(jīng)完成了12個小區(qū)的不動產(chǎn)登記，頒發(fā)不動產(chǎn)登記權(quán)證，大證89宗，小證8390宗。

　　化解存量嚴控增量

　　總結(jié)經(jīng)驗“啃硬骨頭”

　　海南多地在解決歷史遺留問題導致不動產(chǎn)登記難時，逐漸形成了一系列可借鑒的經(jīng)驗做法，例如部分市縣繪制了“化解遺留問題導致不動產(chǎn)登記難”1張工作流程總圖，以及“確定業(yè)務申報主體”“確定土地權(quán)屬”“土地分宗合宗”“補辦用地手續(xù)”“出具規(guī)劃核實意見”等5張工作流程分圖，逐一明確責任主體、辦理時限。

　　也有市縣通過實際案例，重點補充了上級文件未明確的“開發(fā)建設(shè)單位未滅失但不配合辦理或怠于辦理”“開發(fā)建設(shè)單位未滅失但因法人代表失聯(lián)導致申請主體缺失”“房地分散登記但土地存在查封、抵押導致無法登記”等情形的處理辦法。

　　《經(jīng)濟參考報》記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，盡管化解工作已經(jīng)取得了重要進展，但剩下的項目和案例，大多都是“硬骨頭”，需要以更科學更合理的工作方式來推動問題解決。

　　目前部分未能化解項目主要歸結(jié)于幾方面：一是部分項目開發(fā)建設(shè)單位未滅失但不配合辦理或怠于辦理；二是部分項目建成年代久遠，因各類原因無法提供規(guī)劃核實驗收資料；三是部分項目未開展質(zhì)量和消防安全鑒定。

　　對此，海口市、瓊中縣和臨高縣等市縣創(chuàng)新做法，由不動產(chǎn)所在地的開發(fā)區(qū)管委會、區(qū)人民政府指定的機構(gòu)、組織或業(yè)主委員會、業(yè)主代表作為主體申請辦理首次登記和轉(zhuǎn)移登記；由自規(guī)局等部門先行委托技術(shù)單位開展規(guī)劃核實測量工作，屆時再向開發(fā)建設(shè)單位追繳產(chǎn)生的費用。

　　同時，海口等地試點“交房即交證”工作，避免新增不動產(chǎn)登記方面問題。吳多婷表示，將復盤梳理不動產(chǎn)歷史遺留問題，在全市范圍展開“交房即交證”工作，從源頭上避免新增歷史遺留問題。下一步，海口將對不動產(chǎn)登記歷史遺留中的難題、頑題，進行專項研究討論，針對性出臺解決政策及措施，持續(xù)分類推進歷史遺留問題“應化盡化”，實現(xiàn)歷史遺留項目“清零”。

　　“各地在化解歷史遺留存量問題的同時，堅持‘閉環(huán)監(jiān)管’堵塞漏洞，‘疏堵結(jié)合’嚴控新增。”海南省自然資源和規(guī)劃廳副廳長程春滿表示，海南全省歷史遺留問題導致不動產(chǎn)登記難的項目1269宗，涉及約24萬戶，截至11月25日，已解決923宗，涉及戶數(shù)約14萬戶，解決比例達到72.73%，提前完成省政府工作報告2022年完成70%的任務要求。

?