趙乃育 繪

??? 備受關(guān)注的房地產(chǎn)松綁政策正式落地，加上前不久國土部與住建部發(fā)布的新政，中央方面對樓市已連下三劑猛藥。
　　在不少人看來，多部委聯(lián)手打出“金融＋財稅”的政策組合拳與2008年末出臺的樓市政策似曾相識。2008年10月，中央出臺《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》等措施，規(guī)定個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅“五改二”，首套房和二套房最低首付款比例下調(diào)至20％。隨著信貸、稅收等多重政策疊加，房地產(chǎn)市場迅速轉(zhuǎn)向，當年銷售面積突破9億平方米，同比增幅超過50％；銷售額高達4.4萬億元，同比增長83％。
　　此次“3·30新政”出臺，會否導致樓市重演2009年的瘋狂？

　　地產(chǎn)股借利好出貨？

　　3月30日，中國人民銀行、住建部、銀監(jiān)會三部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，將二套房首付比例下限下調(diào)至四成，公積金貸款購買首套房首付最低降至二成。同日，財政部和國稅總局也發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，將普通住房營業(yè)稅免征期由五年改為二年。
　　對地產(chǎn)新政反應最為迅速的是股市。
　　周一（3月30日），有報道稱央行當日中午緊急召開會議。市場猜測是關(guān)于地產(chǎn)的一些利好要公布。午后地產(chǎn)板塊集體暴漲，保障房板塊大漲近4.3％，房地產(chǎn)板塊大漲近3.8％，其中天房發(fā)展、深深房A、保利地產(chǎn)、金科股份、中天城投、香江控股、榮安地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、國興地產(chǎn)、中關(guān)村等10只個股強勢漲停，超過30只個股漲幅超過5%。
　　果然，當天交易結(jié)束后，央行和財政部公布進一步降低二套房首付比例和營業(yè)稅調(diào)整政策。
　　多家市場研究機構(gòu)連夜開會分析這一政策。有機構(gòu)認為，本次房地產(chǎn)政策刺激力度超出預期，政策放松的方向進一步明確，預計地方政府將出臺更積極、更激進的政策。地產(chǎn)板塊將再次吸引資金流入，預計短期將繼續(xù)上漲，建議投資者積極關(guān)注。
　　然而，地產(chǎn)股的瘋狂行情僅僅是“半日游”。就在3月31日，利好發(fā)布后的第一個交易日，滬深兩市雙雙高開，隨后在房地產(chǎn)和銀行板塊的走低拖累下回落震蕩，地產(chǎn)板塊截至收盤下跌幅度高達1.83%，位于當日跌幅榜榜首。4月1日，在滬深股市普漲的格局下，唯有地產(chǎn)板塊逆勢下跌。
　　“利好出盡是利空，地產(chǎn)股這是在拉高出貨。”股吧里網(wǎng)民們怨聲載道，“樓市新政還沒公布地產(chǎn)股就暴漲，說明這一大事件被提前泄露了，有大資金提前布局，趁利好公布拉高出貨，這對于中小投資者太不公平。”
　　地產(chǎn)股是否就此“見光死”？有市場研究機構(gòu)認為，地產(chǎn)板塊仍有機會。中金公司研報表示，此次“組合拳”出手的措施、時點均超預期，政策放松預期更為明確。二套房首付比例下調(diào)，是繼2008年以來第一次放松改善性需求，同時營業(yè)稅政策也回歸到2008年，體現(xiàn)了國家支持自住、合理改善性住房需求的決心，明確了政策放松大方向。
　　上海同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，降首付和調(diào)營業(yè)稅的“組合拳”將刺激改善性需求入市。從市場層面來說，二套房貸首付比例降至四成的背后其實是修正自限購限貸以來導致的市場負面結(jié)果。眾所周知，自限購限貸以來由于政策從嚴執(zhí)行導致部分改善型需求被誤傷無法入市，這樣的直接結(jié)果是導致市場庫存不斷增大。
　　此外，從估值水平看，目前地產(chǎn)板塊估值水平相對較低，萬科A、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)等重點上市公司的市盈率水平偏低，從估值角度看仍具上漲空間。
　　中金公司表示，預計2015年地產(chǎn)行業(yè)來自政策面的驚喜將多于基本面，繼續(xù)看好地產(chǎn)股表現(xiàn)。從估值角度看，地產(chǎn)股還有20%的上行空間。

　　房產(chǎn)中介“滿血復活”

　　3月30日晚9點，位于北京市北五環(huán)的鏈家地產(chǎn)營業(yè)部依舊亮著燈，“二套房首付降至四成”“轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征期由五年轉(zhuǎn)為二年”……當日發(fā)布的樓市利好消息成為員工集中學習和討論的焦點。
　　3月31日，不少北京居民都發(fā)現(xiàn)，身著統(tǒng)一制服的房產(chǎn)中介又開始活躍在各個小區(qū)，發(fā)放房源資料，陪同客戶看房，用手機拍攝樓房外景……如此熱鬧的場景自樓市寒冬以來早已銷聲匿跡。
　　2014年是房產(chǎn)中介日子最為難熬的一年。
　　數(shù)據(jù)顯示，2014年北上廣深及武漢、鄭州、青島等各大城市二手房成交量均低于2013年。北京市二手住宅網(wǎng)簽104434套，同比下降35.8％，二手房交易量創(chuàng)6年來的新低。武漢二手房成交量是4.5萬套，同比下降13％。不少二手房經(jīng)紀人只能賣一套吃一年，或者轉(zhuǎn)去租房業(yè)務以求避開市場寒冬。
　　中國指數(shù)研究院華中市場總監(jiān)李國政說，去年二手房交易熱度持續(xù)下降，直接導致以二手房交易為主營業(yè)務的房產(chǎn)中介面臨著巨大的經(jīng)營困難。中原地產(chǎn)、21世紀不動產(chǎn)等龍頭中介紛紛關(guān)店裁員，一些小型中介甚至跑路。
　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉也透露，在房地產(chǎn)大環(huán)境不景氣時，市場上的房產(chǎn)中介一半處于虧損狀態(tài)，一半處于微利狀態(tài)。據(jù)他個人估計，去年一年北京有15％-20％的門面倒閉。
　　“3·30新政”對房產(chǎn)中介行業(yè)來說無異于打了一針“強心劑”。
　　據(jù)媒體報道，新政出臺當晚，深圳中原地產(chǎn)多個店鋪就延遲打烊，簽約量和價格都有不同幅度的上漲。深圳中原住宅部副總經(jīng)理謝建奎告訴媒體記者，3月30日17時許新政出臺后，短短幾個小時就讓深圳中原龍崗片區(qū)一天的成交量比往日上漲了三成。
　　“一般門店晚上10點左右就會下班，但30日很多家門店為了客戶簽約，加班到凌晨。印象最深的是有一個房源原本叫價450萬，新政出臺后，業(yè)主馬上加價15萬。我們約了業(yè)主和客戶當天晚上12點過來談，一直談到凌晨2點，終于簽約。”謝建奎說。
　　“由‘滿五唯一’變成‘滿二’唯一，相信二手房市場的交易熱情還會上漲。”一位北京鏈家地產(chǎn)的員工表示，雖然房價沒有向上波動，但近期他經(jīng)手的二手房交易量已經(jīng)有所上升。

　　投機需求蠢蠢欲動

　　事實上，不少被認為是樓市新政最大受益者的自住性及改善性購房需求者仍持觀望態(tài)度。
　　一家門戶網(wǎng)站在“3·30新政”后發(fā)起題為“樓市新政下你會買房嗎”的問卷調(diào)查，截至記者發(fā)稿前，參與調(diào)查的3萬多名網(wǎng)友中，55.2%的網(wǎng)友選擇了“不買房”，僅有26.4%的網(wǎng)友有購房打算。在“不買房的原因”選項中，有53.4%的人表示“仍然買不起”，29.3%的網(wǎng)友等著房價再跌些再買。而參與調(diào)查的網(wǎng)友中，無房者達45.6%，有一套房的占29.4%。
　　北京市民陳先生在2012年購買了一套自住房，雖然當前有改善性需求，但陳先生仍不準備“出手”。“一方面雖然首付比例降低，但隨之貸款金額就會上升，里外里需要支付更多的購房款，另一方面二手房交易涉及選房、過戶、裝修等很多流程，即使‘滿二’就能免營業(yè)稅交易，但暫時還是覺得‘折騰不起’。”
　　據(jù)房產(chǎn)專家介紹，以100萬元總價的住房為例，貸款利率按5.90％進行計算，如果按照目前大多數(shù)城市首付六成的比例計算，那么首付款是60萬元，需要向銀行貸款40萬元。這樣40萬元的貸款如果按照商業(yè)貸款進行計算，那么20年期、等額本息、最新的基準利率的貸款條件下，還款總額為68萬元，月供2843元。
　　首付比例降至四成后，那么首付款是40萬元，需要向銀行貸款60萬元。這樣60萬元貸款如果按照同樣的貸款條件進行計算，那么還款總額為102萬元，月供4264元。
　　如此對比，降低首付比例，對于此類改善性購房者而言，并不意味貸款成本降低了，實際上還是增加了。比如說，六成首付下，首付和按揭貸款的總金額為60萬＋68萬即128萬元。而在四成首付下，首付和按揭貸款的總金額為40萬＋102萬即142萬元。這樣對比，要增加14萬元的支付。因此，只要有條件，購房者仍然愿意多付一些首付。
　　那么，到底是什么人群對樓市新政最為敏感？
　　據(jù)媒體報道，樓市新政實施第一天，杭州、廈門、無錫等地都出現(xiàn)了“土豪”現(xiàn)金買房的個案。“有一個股民直接來付了300萬，說余下的300萬尾款本周付清。”這個股民客戶說，他準備這幾天賣掉股票，直接從股市撤到樓市來。
　　在無錫、杭州，萬科、融創(chuàng)等地產(chǎn)公司都在樓市新政實施第一天提出“24小時不打烊”。“這次政策屬利好，價格已經(jīng)到了底部。融創(chuàng)的很多大單客戶對價格比較敏感，所以這兩天下手比較快。”一位融創(chuàng)公司負責人告訴媒體記者。不過，樓市的火爆還是讓業(yè)界有些吃驚，截至3月31日22時，整個融創(chuàng)杭州一天的銷售已經(jīng)破了1億元。
　　值得關(guān)注的是，樓市新政一出，部分一線城市新盤項目已有漲價動作，或正在醞釀漲價。而二手房市場也出現(xiàn)部分業(yè)主上調(diào)掛牌價的現(xiàn)象。
　　中國銀行國際金融研究所研究員高玉偉認為，短期內(nèi)，房市新政難以改變房地產(chǎn)投資下滑的局面，特別是部分三四線城市，去庫存仍是房市調(diào)整的主題，但部分一線城市需求回升可能帶動房價上漲。
　　“經(jīng)濟下行壓力增大，雖然給了政府放松房市政策的理由，但需要防范房市泡沫化風險再起，金融監(jiān)管當局應鼓勵資金流向?qū)崢I(yè)，適當警示房市風險。”高玉偉表示。

（記者 武衛(wèi)紅 徐海波 李思遠 魯暢 王培偉 吳雨 王凱蕾 鄭鈞天/綜合報道）