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《土地管理法》的修訂將在年內審議。一份名為《土地管理法（修訂草案征求意見稿）》的文件,開始在全國國土廳局系統“征求意見”。其中最受人關注的關于住宅70年大限到期后續期問題,用“按照國家有關規定自動續期”替換了原來表述明確的“無償自動續期”,其預留操作空間的用意明顯。
根據
“按照國家有關規定自動續期”,當然既可能有償也可能無償,等于是把最終決定的權力交還給了政府。因為“國家有關規定”是一個非常模糊的表述,從人大通過的法律到國務院通過的法規乃至到部委制定的行政規章,應該都屬于這個范疇。倘若這一條款通過,那么,到時候只要相關部委出臺一個有關續期問題的文件,可能都不需要經過人大審議批準了。
70年后,我們的房子在哪里？我們的住宅在70年后會不會成為沒有土地使用權的“空中樓閣”？這一直是盤亙在公眾心頭的嚴重憂慮。毋庸諱言,在現有法律意義上,業主對房屋所擁有的實際產權是相當不完整的,雖然2007年10月1日起施行的
《物權法》第一百四十九條規定是“住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期”,但是,只要這一核心問題不早日予以法律明確,《物權法》對于房屋物權的保護作用也將嚴重虛弱化。不再繼續擱置或回避這一核心問題,對于穩固公眾信心將起到非常重要的作用;尤其是在金融危機背景下,早日明確這一問題,實際也是對公眾消費信心的一種有力提振。
事實上,明確住宅70年大限之后的續期問題,既是現有房產交易實現理性化的前提,也是公眾合理規劃個人住房消費的前提。如果住宅70年后續期是有償的,那么現有部分二手房的交易價格顯然大大偏高,土地的已使用年限必須及時記入折舊,否則現有房產交易就難以理性。而且,現在有些商品房的土地使用權本身規定就遠遠低于70年,加上開發耗費的時間,業主的土地使用年限已經縮水。也就是說,住宅70年使用權的續期問題,并不是一個遙不可及的權利實現問題。
此外,與汽車正好相反,人們普遍將投資房產作為資產增值保值的手段,可是如果70年后必須有償續期,房子也很有可能成為和汽車一樣的“消耗品”、“貶值品”。在計算是買房合算還是租房合算的時候,70年后續期是有償還是無償,如果有償具體金額會是多少,無疑都將是一個重要的評價數據。
正因為如此,如果我們繼續對本來應作為理性交易之前提的核心問題采取模糊擱置策略,那么公眾對房產的投資將無異于一種盲人摸象式的賭博行為。政策的不穩定性和不可知性,同時還會讓政府部門陷入一種尷尬的道德困境:事先不把規則交代清楚,等公眾全部參與其中再來公布規則,難免會有
“誘騙”之嫌疑。
如上所述,明確住宅70年后的續期辦法,既是房產交易理性化的前提要素,也是政策穩定性的必然要求,不應該繼續擱置問題,回避矛盾,而是應該借助《土地管理法》的修訂機會,讓利益各方充分參與討論,爭取一次性辨明,最終形成共識并明確寫入法律條文。 |