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實際上,在此之前,不少地方政府已經(jīng)開始了挽救樓市的自選動作。比如,廈門市調(diào)整并降低了購買商品住房入城鎮(zhèn)居民戶口的政策門檻;又如長沙在今年7月下旬降低了二手房交易稅費——由1.98%降到1.1%,同時將保障性住房分配貨幣化等。業(yè)內(nèi)認為,這些政策都是在鼓勵和促進房地產(chǎn)交易。
可與此消息相對比的是,無論是國家統(tǒng)計局之前發(fā)布的經(jīng)濟述評及不少專家學者都指出,當下無論從宏觀經(jīng)濟形勢和政策層面還是需求層面,房價的理性回歸還沒有到位。
經(jīng)濟學領(lǐng)域有一個投資收益均衡理論,這個理論說的是,各個投資領(lǐng)域中的等量資本,由于資本的有機構(gòu)成不同和周轉(zhuǎn)速度不同,它們所生產(chǎn)的價值和剩余價值是不同的,因而一開始利潤率也是不同的。但是隨著時間的推移,低收益率的資金自然要向高收益率投資領(lǐng)域轉(zhuǎn)移,之后通過部門之間的競爭,會形成最后一般性利潤率,從而使利潤均衡化為平均利潤。這一理論在資金投入房地產(chǎn)項目中顯然也是適用的。
由此產(chǎn)生一個問題,就房地產(chǎn)價格而言,從表面上看,房地產(chǎn)商投資房地產(chǎn)業(yè)的利潤水平是隨著房價的增高而增加,從而使投資房地產(chǎn)業(yè)的收益率要遠大于其他領(lǐng)域的投資收益率。果真如此的話,根據(jù)投資收益均衡論,無疑就會有大量的資金投入到房地產(chǎn)行業(yè)。如此一來,無疑也就會產(chǎn)生大量的待售樓盤,由此產(chǎn)生殘酷的售房競爭,房價自然也就會隨之降下來。而此時的房價下跌并無可怕之處。那么,為什么有地方房管局宣稱要打擊降價銷售的樓盤呢？
歸根結(jié)底,房屋銷售越多、銷售房地產(chǎn)價格越高,該價格中的土地成本所占的份額就越大,土地出讓價格就越高,地方政府“獲利”越多。我們還看到有些地方政府寧可讓土地流拍,也不愿意降價出讓土地。土地成本占房價成本將近一半,如果土地市場不活躍,自然也制約著樓市健康發(fā)展,制約著經(jīng)濟發(fā)展。
也就是說,房價問題更多是統(tǒng)一地價的問題,地價影響占很重要的地位,如何控制地價是一個很重要的問題。而地價的上升說明政府的財政政策有問題,現(xiàn)在基本上中央政府、地方政府是分稅安排,地方負擔很多支出的義務,收入來源相對匱乏,于是土地的拍賣就變成地方政府投機財政來源一個很重要的措施。在有限的供給面前,地方政府的動力是推動地價提高。
一些地方政府已經(jīng)被捆綁在
“高房價”的戰(zhàn)車上,自然不希望樓市低迷。那么,能否探索另外一種可持續(xù)發(fā)展之路,來解決這一尷尬？其實,將地價從房價中剝離出去,或許是一個可行的措施。
由于取消了開發(fā)商在土地升值上的預期收益,使得開發(fā)商可以專注于企業(yè)在房屋設計、建造上的精力,可以通過降低企業(yè)經(jīng)營成本、提升企業(yè)經(jīng)營素質(zhì)來達到房產(chǎn)市場的公平競爭;地產(chǎn)開發(fā)與房產(chǎn)開發(fā)相隔離,實現(xiàn)了地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的價值對等;地價從房價中剝離,使得政府更易于對房產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)進行調(diào)整和房屋價格進行調(diào)控。之前也曾有報道說,中央的相關(guān)部門正在研究讓地方政府脫離
“土地財政”的政策。如果這些政策能盡快出臺,加上房價漲跌與土地收益關(guān)系不大,地方政府才能從“高房價”的戰(zhàn)車上脫身,而專注于
“鼓勵住房合理消費、建設保障性住房”。
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