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上海樓市有可能再現(xiàn)爆發(fā)性上漲。有關(guān)機(jī)構(gòu)的報(bào)告顯示，由于上海4月份將有大量市中心區(qū)域樓盤推出，將不可避免地吸引一大批累積的剛性需求集中入市。這意味著3月中旬以來樓市的回暖表現(xiàn)，在4月將會成為房價(jià)再度高漲的壓力。（3月27日《東方早報(bào)》）
對于需要改善住房條件的人而言，房價(jià)或?qū)⒃俅伪l(fā)性上漲，顯然絕不是一個好消息。但筆者也不得不承認(rèn)，由于一些綜合配套性的調(diào)控政策未能及時發(fā)揮功效，國內(nèi)部分地區(qū)房價(jià)止跌向上的概率的確大大增加了。
事實(shí)上，此次房地產(chǎn)市場的低潮期始自去年下半年。伴隨著社會保障性住房體制方案的成型，以及針對二手房交易、第二套住房等具體調(diào)控措施的密集出臺，全國各地的樓市紛紛步入觀望期，廣東等部分地區(qū)的房價(jià)一度出現(xiàn)大幅下跌，有關(guān)房地產(chǎn)“拐點(diǎn)論”的說法熱鬧一時。但遺憾的是，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策效果的最終實(shí)現(xiàn)，并不能依賴于集中性的政策打擊，而必要建立起一套完備的系統(tǒng)保障工程。前者只能發(fā)揮一時之功效，而后者才是讓房價(jià)長期回歸理性的根本。
回顧歷次房地產(chǎn)市場調(diào)控的結(jié)果，市場往往總是難逃“觀望———復(fù)蘇———爆發(fā)”的過程。也就是說，面對畸高的房價(jià)，市場的需求者并非一直盲目地“追漲”，他們在內(nèi)心深處是希望市場價(jià)格回歸理性的，只是現(xiàn)實(shí)調(diào)控措施的績效和市場狀況無法讓其持久地觀望等待。之所以每次房價(jià)停頓或者下跌，最終都是以剛性需求爆發(fā)而終結(jié)，那么顯然問題的核心在于，沒有足夠的市場供給去滿足“剛性需求”。幾乎每次房地產(chǎn)市場進(jìn)入觀望期后，市場樓盤供給如同事先約好一樣也會隨之停滯，最多僅見些許偏遠(yuǎn)區(qū)域的樓盤上市。這樣的供給狀況顯然無法滿足多數(shù)需求，而且會隨著時間的推移加劇剛性需求的緊張心理。畢竟，結(jié)婚、落戶等需求所能夠容忍的空白時間不會很長，其極限往往不過半年左右。開發(fā)商恰恰就是看透了市場剛性需求的這一弱點(diǎn)，在耐心地等待半年時間過去后，一次次地取得銷售的成功。而之前的經(jīng)驗(yàn)也表明，在這半年時間內(nèi)，相關(guān)的調(diào)控政策往往是“前緊后松”，直至最后階段幾乎就成為政策出臺的真空。
僅就本次調(diào)控政策而言，在市場觀望的關(guān)鍵時刻，不僅罕見進(jìn)一步調(diào)控措施跟進(jìn)，反而諸如“防止房價(jià)暴跌”的言論開始出現(xiàn)在一些官方機(jī)構(gòu)。而諸如經(jīng)濟(jì)適用房的適用對象擴(kuò)大到中產(chǎn)階層、“90/70”項(xiàng)目的實(shí)質(zhì)性推出、物業(yè)稅實(shí)施等等，這些有助于打擊開發(fā)商炒作熱情、遏制捂盤待漲行為的政策措施則在需求方的期盼中或是落空、或是推延。調(diào)控政策的真空狀態(tài)再加上開發(fā)商稔熟的市場操控技巧，即便經(jīng)歷了半年的市場觀望期，其最終的結(jié)果仍是開發(fā)商“笑到最后”。
對于壓抑許久的購房需求而言，當(dāng)下選擇改變觀望策略，及時置業(yè)或許的確是一個最佳選擇。但是對于當(dāng)初房產(chǎn)調(diào)控政策的意圖而言，這樣的局面只能夠用“尷尬”二字來形容了。 |