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12月11日，央行、銀監會聯合發布了《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》，《補充通知》對“二套房”的判定給與了一個明確的標準，結束了兩個多月以來對“二套房”標準是否統一的爭論（相關報道見昨日本報）。
應該說這次《補充通知》在理論上基本規范了商業銀行的房貸行為，同時也給各商業銀行提供了統一的操作空間，避免了銀行各自為政的現象。
“9·27通知”沒有對“二套房”的判定給予一個統一的標準，這樣一來給了商業銀行很大的自由操作空間，由于國有商業銀行是國內房貸市場資金的主要來源，而各自對“二套房”標準界定的不統一所導致的“一緊一松”使得股份制商業銀行等中小銀行蠶食國有商業銀行的房貸市場，而作為理性經濟體的國有商業銀行在利益的驅動下必然會通過各種規避措施來防止其房貸市場的丟失，結果不僅沒有很好的控制住房貸的發放，反而使各家商業銀行出現超放的現象，無疑偏離了《通知》的初衷。因此，這次《補充通知》對“二套房”標準的統一界定很好地防止了商業銀行的這種“道德風險”，這也將大大抑制商業銀行明年過度發放房貸的沖動。
《補充通知》特意提到了外資銀行要按照統一政策規范其相關業務，這與“9·27通知”所針對外資銀行的模糊態度相比顯然更為清晰、嚴厲。據央行上海總部發布的11月份貨幣信貸運行報告顯示，外資銀行人民幣貸款持續高位增長，對貨幣信貸運行的影響也在不斷放大。如果不對外資銀行人民幣信貸這個“口子”加以控制，顯然資金“漏斗”將會越來越大，甚至會出現中資銀行通過拆放資金給外資銀行以謀取房貸高收益的現象。很顯然，《補充通知》對外資銀行房貸的規范為央行下一步實行從緊的貨幣政策又上了一道安全鎖。
“9·27通知”沒有針對公積金貸款第二套房上調首付的規定，這將會大大刺激市場對公積金貸款的追捧，據上海市住房公積金第三季度分析報告透露，上海住房公積金繳納積極、貸款需求旺盛。這在一定程度上使商業性房貸資金向公積金貸款傾斜，部分抵消了商業性房貸的緊縮效應。而《補充通知》明確規定把公積金貸款納入其規定的約束范圍，可以抑制房貸資金通過公積金貸款這條“綠色通道”流入房地產市場，從而為央行從緊的貨幣政策“護航”。
由于央行征信系統的不完善，借款者和商業銀行可以聯合逃過監管者的“法眼”。“9·27通知”雖然也提到了對借款者提供真實信息的規定，但是沒有相應的懲罰機制，這種低違規成本顯然不能抑制商業銀行和投資者的違規行為。《補充通知》則對借款者的信息審核要求更加嚴格，并制定了相應的懲罰措施，將會大大減少商業銀行和借款者的違規行為，保障了央行從緊貨幣政策的有效進行。
（中央財經大學中國銀行業研究中心） |