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| 2007-10-30 作者：鮑益眾 來源:中華工商時(shí)報(bào) |
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“個(gè)人集資建房”一經(jīng)提出就受到極大的關(guān)注，尤其是中低收入者眼看房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，房子離自己越來越遠(yuǎn)，正處于灰心和認(rèn)命的時(shí)候，“個(gè)人集資建房”的思路猶如一顆耀眼的星星，加上各種途徑對(duì)“個(gè)人集資建房”廣告式的宣傳，確實(shí)令人鮮血沸騰，熱情高漲。比如：比同地段的普通商品房便宜30%，可以節(jié)省開發(fā)商的利潤(rùn)，不存在銷售問題，省去了相當(dāng)大金額的廣告費(fèi)和銷售成本等等，描繪了一幅令人神往景象。但在目前的政策條件下，個(gè)人集資建房的實(shí)現(xiàn)還有一定難度。
首先就是參加土地拍賣的資格問題，在國家沒有允許個(gè)人集資者可以參與土地招投標(biāo)的政策出臺(tái)之前，“個(gè)人集資建房”就不可能成為真正意義上的個(gè)人集資建房。因?yàn)閺脑搭^上就斷了個(gè)人或者個(gè)人集資聯(lián)盟獲得地塊的可能。于是一些個(gè)人集資建房者“創(chuàng)造性”地想出了以房地產(chǎn)開發(fā)公司名義參加土地出讓招投標(biāo)。他們自認(rèn)為購地款是由個(gè)人集資出的，就想當(dāng)然認(rèn)為這是個(gè)人集資者拿到地了，這種想法非常幼稚，因?yàn)椤冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》等都是為了規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序而出臺(tái)的，并規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)具備的條件，諸如：1000萬元的注冊(cè)資本；獲取開發(fā)資質(zhì)證書并且不能越資質(zhì)等級(jí)開發(fā)；經(jīng)營(yíng)管理人員、技術(shù)人員、財(cái)務(wù)人員等都有人數(shù)和職稱要求；商品房預(yù)售登記和備案等一系列規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為的規(guī)定。也就是說，雖然個(gè)人集資建房者出資金，但由房開公司出面獲得的出讓地塊，并且出讓金也是以房開公司名義支付的，今后所有申報(bào)手續(xù)都是以房開公司報(bào)的，那么在法律意義上這就是房地產(chǎn)開發(fā)行為，而不是個(gè)人集資建房。因此也就不可能免去銷售環(huán)節(jié)和有關(guān)稅費(fèi)。
房地產(chǎn)開發(fā)要有一定的要求，房地產(chǎn)公司作為一個(gè)行業(yè)要符合相關(guān)的法律法規(guī)程序，不是任何個(gè)人或企業(yè)只要有資金就可以不注冊(cè)房開公司而從事房地產(chǎn)開發(fā)。
其次，如果允許“個(gè)人集資建房”通過房地產(chǎn)開發(fā)公司運(yùn)作，那么勢(shì)必會(huì)破壞正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。房開商同樣可以組織人員以公司的名義進(jìn)行所謂的“個(gè)人集資建房”，就可省下很多開發(fā)、銷售環(huán)節(jié)和稅收，同時(shí)房開商經(jīng)驗(yàn)、實(shí)力等方面都比“個(gè)人集資建房”組織者強(qiáng)，操作更為方便，但由此造成的后果是國家的利益受到損失。
要解決個(gè)人集資建房首先要獲得政策法規(guī)的支持，使個(gè)人集資建房合法化。其次必須要根據(jù)相關(guān)政策制定個(gè)人集資建房者的入盟審核制度和房屋交付后的上市交易年限。入盟審核制度要體現(xiàn)個(gè)人集資建房的特點(diǎn)，從真正自住的中低收入無房戶中選取，而不能像現(xiàn)在誰都可以報(bào)名。設(shè)定個(gè)人集資房上市交易年限是體現(xiàn)自住的最好辦法，同時(shí)也避免了與房開商品房交易的沖突，解決了個(gè)別人借個(gè)人集資建房之名，行房產(chǎn)投機(jī)之實(shí)，從而成為賺取更大利潤(rùn)又可規(guī)避有關(guān)稅費(fèi)的“第二房開公司”的問題。 |
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