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| 2007-09-04 作者：王受之 來源:新民晚報 |
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上海文匯新民聯(lián)合報業(yè)——新民晚報：開發(fā)商為何不愛做小戶型？
新華社報道說,目前房地產(chǎn)市場存在的問題：一是90平方米以下的中小戶型住房需占總面積的70%以上的調(diào)整目標(biāo)沒有實(shí)現(xiàn)；二是中小戶型供應(yīng)量僅有二三成。為什么開發(fā)商都做大戶型，不喜歡做小戶型？我想原因之一是大戶型利潤肯定比小戶型高。這就跟造汽車一樣，在美國，做小車，1.5升以下的，每賣一輛，大概收入2000美元利潤；做大的SUV，每一輛的純利潤就達(dá)7000美元；碰到一些品牌車?yán)麧櫢歉哌_(dá)上萬美元。做住宅也是如此。
做房子第一成本就是地，然后是營造成本、建材成本，規(guī)劃和設(shè)計(jì)這些其實(shí)相對便宜得很。這個算術(shù)很容易做：把地價、設(shè)計(jì)費(fèi)用、營造費(fèi)用、營銷費(fèi)用全部加起來，按照面積攤到住宅的每平方米里面去就是住宅的基本單價。其中，營造成本提高得有限，何況現(xiàn)在建材價格越來越透明。設(shè)計(jì)費(fèi)用，除了找超級大師來操刀，也有限。因此，造成樓盤價格上升的幾個因素中，土地價格、開發(fā)商索取的利潤比例是最大的兩個因素。
土地價格越來越高，是控制土地的政府部門在土地越來越稀缺的前提下提的。除非政府本身建造的項(xiàng)目(比如水庫、公路、機(jī)場之類)要動遷，政府會批出廉價土地建造搬遷住宅之外，土地價格基本沒有下跌的可能。
那么剩下來影響到房地產(chǎn)價格的要素，就是開發(fā)商的利潤空間了。利潤率有多高？沒有一個標(biāo)準(zhǔn)的指標(biāo)。上海“湯臣一品”賣到10萬元/平方米，利潤泡沫化嚴(yán)重。不過，現(xiàn)在開發(fā)的過程越來越透明，客戶也越來越清楚樓盤的合理價格是多少，所以開發(fā)商需要用做“豪宅”等一些方法來提高利潤的空間。
如果70%的住宅產(chǎn)品都在90平方米以下，第一沒有辦法用“大戶型”的面積賣出價格；第二是因?yàn)閼粜推。O(shè)計(jì)投入太大不值得，因此設(shè)計(jì)往往趨向?qū)嵱眯詾橹鳎坏谌强紤]到土地成本，這類樓盤往往不會在位置非常好、價格非常昂貴的地方開發(fā)，地點(diǎn)上一般都在比較不是那么理想的位置。如果地方政府要求必須在所有盤里達(dá)到這個指標(biāo)，就算是不得已，方法就往往是把這類小戶型做成高層，把容積率在高層化解，留出地來做戶型比較大的聯(lián)排別墅、洋房，把利潤從那里賺回來。而做法則往往先做后面這些貴的，利用貴的刺激高層、小戶型的價格，再圖利潤。
其實(shí)，這種情況在西方國家近十多年來已經(jīng)屢見不鮮了，原因倒不是西方也有這樣的政策，而是他們認(rèn)為戶型單一的社區(qū)缺乏生命力，沒有社區(qū)氛圍，因此提倡“新都市主義”。具體來說，就是在同一個盤里面，有大、中、小不同的戶型，有高層、中層、底層、洋房結(jié)合。這樣，一個住宅區(qū)就如同一個小社會，各種人都有。
因此，我們開發(fā)商中一些用來對付90/70的方法，是歪打正著地對了國際開發(fā)的時尚了。 |
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