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| 2008-08-20 本報記者:李佳鵬 丁文杰 侯大偉 來源:經濟參考報 |
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“當前以鋼材、水泥與混凝土為代表的原材料價格上漲令我們倍感壓力，同時，受綜合調控政策影響獲取資金的成本也大幅提升，而持續低迷的銷售狀況也一直不能令人樂觀，可以說，地產高成本的到來將大大擠壓開發商的利潤空間，對開發商的‘消化’能力也將是一個巨大考驗。”接受記者采訪的多數房地產開發商都表達了這種的觀點。記者近日在北京、四川、湖南等地采訪發現，受銀根緊縮、建材價格、人工成本上漲等多重因素影響，一些開發商已經倍感壓力，為了應對當前困局，大部分開發商開始選擇延長開工周期、延遲開盤等方式加以應對。
最近幾年，原材料價格上漲對各個行業產生很大沖擊，房地產業更不例外。安徽淮北海潤房地產開發有限公司總經理助理張小近告訴記者：“原材料價格上漲對我們的影響比較大，以往開發一個磚混結構項目施工成本大概在每平方米550元至600元之間，但現在施工成本則提高到了每平方米750元至800元，每平方米上漲了將近200元，同時，人工成本也上漲了30%左右。”
SOHO中國董事局主席潘石屹在一次網絡聊天中曾表示：“房地產行業受原材料價格上漲的壓力是最大的。”湖南湘天房地產開發公司總經理駱憲炳也認為，造成房價上漲的剛性因素就是成本上漲。他分析說，土地和建筑原材料上漲推動房地產行業整體成本大幅度上升。首當其沖的是土地價格的上漲，這在全國也是普遍的現象，從2003年以來，長沙的土地價格至少是五倍以上的幅度上漲，相關稅費成倍增長，鋼筋、水泥等原材料價格也是兩倍以上的幅度上漲，此外相關設備價格都有所上漲。
除了成本的上漲壓力，開發商還不得不面對獲取資金的成本壓力。張小近透露，受宏觀調控政策等綜合因素影響，目前開發商的資金成本也出現了大幅提高。因為銀行放貸政策和利率都出現了較大調整，以往只要項目主體已經開工就可以順利從銀行獲得貸款，但目前即使項目已經封頂也較難從銀行獲得貸款，為了獲取資金，開發商只能選擇銀行以外的市場渠道融資，而這必然提高開發商獲取資金的成本。“以往我們的資金成本大概在8%左右，但目前已經提高到了12%至16%左右，有的開發商甚至高達20%。”他補充說。
事實上，開發商原本有著較豐厚的利潤空間，也有足夠利潤空間來消化上述成本增量，但這是建立在銷售量的基礎上，如果銷售量大幅度萎縮，則開發企業的消化能力必將受到限制。
張小近就表示，在銷售火爆的情況下，開發商完全有能力消化上漲的成本壓力，無非就是降低開發商的利潤空間，但目前很多消費者選擇持幣觀望，這使得很多項目資金難以盤活，這對開發商“消化”能力提出了較高要求。
開發商的這種說法記者從多家證券公司房地產分析師處得到了佐證。齊魯證券房地產行業分析師涂力磊說，成本上漲對房地產開發商的影響比較大。目前開工的項目業績會體現在2009年和2010年的年報中，可以肯定的是毛利潤和凈利潤水平都會出現下降，其中，毛利潤水平會從以往的百分之四五十下降到百分之三四十左右，而凈利潤水平則會下降到20%左右。如果開發商中間成本控制得不好，利潤水平則會下降得更多。
涂力磊告訴記者，在市場火爆的情況下，開發商可以很好地將成本壓力轉移到下游，但目前看來轉移根本實現不了。為了應對當前的局面，多數房地產開發商選擇了延長開工周期的辦法來加以應對，一方面開發商在想盡一切辦法加大銷售力度，同時也在想辦法放緩開工周期，因為建材價格等不會一味地呈現上漲的態勢，可能挺過今年狀況就會出現緩解，市場狀況如果出現好轉，則會有利于開發商壓縮成本。
接受記者采訪的專家則建議，開發商要加強對市場未來走勢的預判能力，可以考慮與施工單位等建立長期的合約及戰略合作，使建筑成本相對穩定而不是讓其隨市場大幅波動，同時要想盡一切辦法加強企業的內部成本控制。
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