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| 2007-10-10 本報記者：洛濤 實習生：郝爽 來源:經濟參考報 |
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國土資源部9日正式對外發布了國土資源部部長徐紹史簽署的國土資源部令第39號，出臺了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》。39號令共28條，對國有建設用地使用權招拍掛出讓范圍、掛牌出讓截止期限、繳納出讓價款和發放國有建設用地使用權證書等作出明確規定，自2007年11月1日起施行。
39號令是根據《中華人民共和國物權法》、《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》及相關法律法規的要求，對《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》(國土資源部令第11號)中有關內容進行修改而成的。
在39號令中，“國有土地使用權”一律稱為“國有建設用地使用權”；在第二條中明確，“在中華人民共和國范圍內以招標、拍賣或者掛牌出讓方式在土地的地表、地上或者地下設立國有建設用地使用權的，適用本規定”；將11號令第九條、第十五條、第十七條中擬出讓土地的“位置”一律修改為“界址、空間范圍”。
關于招標拍賣掛牌出讓范圍，鑒于《物權法》明確將工業用地出讓納入招標拍賣掛牌范圍，39號令在第四條第一款中規定，“工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓”，明確將工業用地納入招拍掛范圍。而關于掛牌出讓截止問題，39號令第十九條對11號令中掛牌截止的內容重新進行了明確，修改為“掛牌截止應當由掛牌主持人主持確定。掛牌期限屆滿，掛牌主持人現場宣布最高報價及其報價者，并詢問競買人是否愿意繼續競價。有競買人表示愿意繼續競價的，掛牌出讓轉入現場競價，通過現場競價確定競得人”。對掛牌主持人連續三次報出最高掛牌價格，沒有競買人表示愿意繼續競價的，掛牌主持人根據規定按不同情況確定掛牌結果。
據了解，長期以來，地方政府為了招商引資而壓低工業用地價格，有時候甚至采取極端的工業用地“白送”的方式來吸引投資，從而達到依靠低廉的土地吸引投資、增加本地GDP之目的。“中央政府明察秋毫，明確提出要對工業用地采用與經營性用地同樣的供應方式，即采取‘招拍掛’供應土地。”中國社會科學院金融所研究員易憲容表示，土地出讓收入此前一直沒有納入預算，成為地方政府的預算外收入，這使得地方政府擴張用地的沖動很強。
根據國土資源部的統計，僅僅2005年，全國土地出讓收入就超過了5500億元，在東部沿海發達地區，有的縣市土地出讓收入占地方財政收入的一半以上，可謂“土地財政”。另據權威數據：一般地方政府從農民那里征用來的土地總量中有30%至40%的部分用作基礎設施、道路、學校等公共用地，政府從中無法賺取利潤；有35%左右的用地被用作工業用地，這部分土地是通過協議方式供給的，各地方政府間為了吸引更多投資，爭相壓低地價；剩余部分作為商業和住宅用地供應給市場。在這一部分土地中，經濟適用房和廉租房又占取了一部分，通常情況下，商品房用地僅占15%左右。
從上述比例可以看出，政府的土地收入主要依賴商品房用地。政府必須要用15%的土地收入彌補那85%的虧空成本，同時還要贏利，為地方經濟發展助力。這就是為什么長期以來我國商品房用地價格、房價暴漲的最根本原因之一。地方政府為了從商品房用地上獲取超額利潤，必須采用壓低給農民的征地補償標準、抬高建設用地的出讓價格。因此從某種程度上講，地方政府通過協議出讓方式壓低工業用地價格，客觀上嚴重損害了農民的利益、推動了商品房價格超常規上漲，也給城鎮居民增加了負擔。
中央政府近年為加強土地調控出臺多項措施，明確了我國“實行最嚴格的土地管理制度”。然而在中央“收緊地根”的道道金牌之下，地方囤積土地現象非但不見好轉，某些城市內違法圈地甚至出現了反彈。2005年，國土資源部對16個城市進行衛星遙感監測發現，違法用地數占新增建設用地的近60%，個別地方違法用地面積占新增用地面積的90%。而造成土地利用的反調控走勢的根本原因是一些地方擴張新增建設用地的沖動強烈，其中最突出的就是工業用地低成本過度擴張。上海五合智庫總經理鄒毅在接受本報記者采訪時表示，全國各地工業用地利用強度普遍偏低，即使在一些經濟發達地區，不少工業項目用地容積率也只有0.3至0.6，而在國外這一數值可達到0.8至1.2。工業用地低成本擴張的現象已經造成土地隱性閑置和浪費，不僅導致土地市場混亂，也為中央的房地產調控帶來諸多障礙。 |
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