與去年的低潮相比，今年春節(jié)后的二手房市場(chǎng)與一手房市場(chǎng)形成“互動(dòng)”，兩者交替上行。但是，交易活躍度較高、價(jià)格快速上漲，也使二手房市場(chǎng)再度調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)加劇。特別是目前房貸政策和交易環(huán)節(jié)的從嚴(yán)從緊，已經(jīng)使火熱的二手房市場(chǎng)開始降溫。

　　政策風(fēng)向攪動(dòng)人心

　　中原地產(chǎn)上半年對(duì)京滬深穗津五大城市二手房市場(chǎng)的調(diào)研顯示，除深圳外，其他城市的二手住宅成交量均創(chuàng)新高。其中，上海甚至較2007 年高峰時(shí)同比高出約40%；深圳雖然仍低于2007 年同期25%左右，但也處于近年較高水平。從價(jià)格反彈幅度來(lái)看，珠三角繼續(xù)扮演領(lǐng)頭羊角色。深圳和廣州今年以來(lái)二手住宅價(jià)格累計(jì)漲幅已經(jīng)分別達(dá)到27.6%和18.34%。
　　不過，二手房市場(chǎng)對(duì)政策面向來(lái)敏感。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，即便宏觀政策對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的取向未變，但近期二套房貸收緊等也體現(xiàn)出政府對(duì)樓市過熱的警惕及政策性的一種試探。而從市場(chǎng)來(lái)看，政策面的調(diào)控預(yù)期已使買方觀望氣氛漸起，尤其是投資需求。
　　中原地產(chǎn)上海浦東一區(qū)域高級(jí)總監(jiān)王逸紅介紹，目前上海陸家嘴區(qū)域的投資客比例已占四成，此類客戶對(duì)于政策的變化較為敏感，因此近期銀監(jiān)會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策的聲明使得他們出手謹(jǐn)慎。同樣的現(xiàn)象也出現(xiàn)在了上海市中心，如新天地板塊，據(jù)中原地產(chǎn)盧灣區(qū)區(qū)域總監(jiān)吳敏介紹，7月以來(lái)該區(qū)域成交量萎縮較快，降幅在40%左右，其主要原因也是投資客出手放緩，“他們資金充足，對(duì)于房?jī)r(jià)也有一定的追漲實(shí)力，但是政策風(fēng)向變化讓他們變得小心翼翼。”
　　易居臣信交易管理部副總經(jīng)理洪慧表示，從近期政府一系列表態(tài)上看，上半年樓市的量?jī)r(jià)齊升已經(jīng)引起了政府的關(guān)注，隨著二套房貸的嚴(yán)格落實(shí)，政策敏感度最高的投資客放緩入市的節(jié)奏。而首付及利率的提高，也將削減包括改善型需求在內(nèi)的中高檔群體的購(gòu)買力，加上剛性需求對(duì)快速上揚(yáng)的房?jī)r(jià)充滿抗性，預(yù)計(jì)三季度后二手房市場(chǎng)的上行趨勢(shì)將受到極大的考驗(yàn)。但業(yè)內(nèi)同時(shí)指出，從政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)的意圖考慮，投資需求得到抑制并非不是好事。

　　交易環(huán)節(jié)監(jiān)管從嚴(yán)

　　而市場(chǎng)人士還指出，今年上半年二手房市場(chǎng)由冷轉(zhuǎn)熱，也與中介的“推波助瀾”有關(guān)。本報(bào)與搜房網(wǎng)進(jìn)行的聯(lián)合調(diào)查就顯示，八成多受訪者表示反感中介的亂談價(jià)、有“吃差價(jià)”嫌疑，不停地打電話“騷擾”及“陰陽(yáng)合同”行為。有業(yè)內(nèi)人士指出，和一手房的營(yíng)銷模式類似，中介也在給購(gòu)房者“營(yíng)造”出樓市的供求緊張氣氛，“告訴你有很多客戶青睞這套房，或者再不確定上家就要漲價(jià)了等等。”此外，通過做低價(jià)格的“陰陽(yáng)合同”來(lái)避稅的現(xiàn)象也早已“見怪不怪”。
　　從近期的市場(chǎng)反饋來(lái)看，二手房交易的各個(gè)環(huán)節(jié)已經(jīng)面臨收緊。為抵制故意做低房?jī)r(jià)逃稅的現(xiàn)象，上海各區(qū)房地產(chǎn)交易中心指定的評(píng)估公司對(duì)交易房源的評(píng)估越來(lái)越嚴(yán)格，明顯低于市場(chǎng)價(jià)的交易房源很可能被退件。北京繼去年設(shè)立二手房資金監(jiān)管體系、二手房交易網(wǎng)上簽約等后，地稅局也正在和建委的網(wǎng)簽系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的分析師透露，這個(gè)工程完畢之后，買賣雙方過戶時(shí)的成交價(jià)將作為今后該房源再上市的買入價(jià)，那么今后隨意報(bào)價(jià)以避稅的機(jī)會(huì)就被大大壓縮。

　　成交連漲勢(shì)頭有變

　　事實(shí)上，進(jìn)入下半年后，沖高的二手房市場(chǎng)已經(jīng)面臨考驗(yàn)。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心的門店調(diào)查顯示，7月以來(lái)大部分區(qū)域的二手房成交量較6月同期普降一至兩成；其中，浦東降幅最大，約達(dá)三成。又如廣州，有數(shù)據(jù)顯示，番禺、從化、花都等區(qū)域的二手房成交最近都下滑得比較厲害，保守估計(jì)在10%左右。
　　除了二套房貸收緊及交易環(huán)節(jié)監(jiān)管從嚴(yán)等所形成的心理影響，中介機(jī)構(gòu)一致認(rèn)為，還是價(jià)格居高不下直接導(dǎo)致了買家接盤熱情不足，成交量和房?jī)r(jià)的漲勢(shì)也逐步趨緩。
　　“隨著7月最后一周的臨近，我們的業(yè)務(wù)員有點(diǎn)急，他們的普遍感受是：和6月相比，7月二手房成交‘難’了很多。”中原地產(chǎn)世博分行經(jīng)理劉真表示，盡管業(yè)務(wù)員在不斷聯(lián)系房東和客戶，但是成交量依舊沒有突破，買賣雙方心理價(jià)差拉大，房東反復(fù)跳價(jià)、不斷地試水，客戶跟進(jìn)意圖則下降、觀望氣氛漸起。
　　“使得前期交投活躍的板塊出現(xiàn)交易停滯的，正是其持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)。”易居臣信市場(chǎng)研究中心分析師楊晨青也認(rèn)為，房東的跳價(jià)令一部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力略有欠缺的改善型需求有心無(wú)力、成交周期拉長(zhǎng)。
　　美聯(lián)物業(yè)副總經(jīng)理丁偉還表示，從5月份開始，伴隨著一二手房市場(chǎng)都明顯回暖，房東惜售情緒漸濃，往往將房源掛牌試探市場(chǎng)價(jià)格，并非誠(chéng)意出售，這也就導(dǎo)致市場(chǎng)上的有效房源更為稀缺，再加上二手房?jī)r(jià)格的不斷上漲已經(jīng)削弱一些物業(yè)的優(yōu)勢(shì)，因此都選擇觀望等待。
　　基于目前的“博弈”局面，業(yè)內(nèi)預(yù)期下半年二手住宅的交易總量會(huì)低于上半年。“五大城市下半年二手住宅成交量降幅可能在10%-20%不等。”中原地產(chǎn)預(yù)計(jì)。