國土部日前公布了房地產項目用地調查結果,宣稱“地價占房價15%—30%,平均是23.2%,因此地價不是推高房價的最終因素。”但市場對此似乎并不認同,而房地產開發商更是群起攻之。
就此,國土部中國土地勘測規劃院地價研究所所長趙松昨日發表文章稱,
目前市場上有關地價房價比的三組數據,雖然目的不同、調查范圍不同、數據來源不同,數據口徑也存在一些差異,但三組數據在地價占房價比例上差異并不大,均在25%左右。
據介紹,三組數據分別是國土部對全國105個城市多個項目調查的數據(23.2%)、國土部2008年城市地價監測結果(25.8%)以及全國工商聯房地產商會1月發布的《我國房地產企業開發費用分析》報告(58.2%)。
趙松稱,工商聯報告中所述58.2%是指土地成本占直接成本比例,這一比例并不包括稅費以及利潤,因此與地價房價比無關。事實上,工商聯報告中雖未直接提及地價房價比,但根據其提供的數據,可推算出其調查樣本涉及的地價房價比均值也應在23%—26%。
但在華遠集團總裁任志強看來,上述研究實際上犯了一個錯誤,即靜態的計算土地供給的初始價格,測算土地占房價的比重并不科學,也不能真正反映房價和地價的關系,因為持有土地需要很大的成本。
他說,在計算土地價格時,不能只簡單計算賣出時的價格,還應考慮到因土地賣出時的各種稅費及限定條件引發的土地價格變化。譬如,土地一次性支付的資金成本,土地使用稅以及規劃中為社區服務的各種基礎設施和配套面積等。
對此,趙松表示,單單就地價房價比這一技術數據而言,爭論并無意義,因為地價房價比到底多少算合理并無定論。她建議,可以建立一個“地價房價對照公示,成本利潤一目了然”這樣的機制。
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