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宏觀經濟的低迷必然在企業財務報表上有所反映。對截至23日披露年報的77家上市公司的財務報表數據統計表明，2008年年末這些公司預收賬款合計為219億元，比上半年末的263億元下降16.73%，比2007年末的265億元下降17.36%；而其中12家房地產公司2008年末預收賬款為165億元，比上半年末的218億元下降32.12%，比2007年的227億元下降27.31%。
業內人士分析，受宏觀調控及國外金融危機的影響，我國房地產行業從2007年四季度開始出現調整并持續低迷，價量齊跌，這必然影響房地產類公司的經營，預收款的下降就是表現之一，而預收款下降有可能影響到房地類上市公司未來的收入確認。
預收款下降逾三成
統計表明，12家已披露年報的房地產類公司2008年末預收賬款為165億元，比上半年末的218億元下降32.12%，比2007年的227億元下降27.31%，遠遠高于已披露年報的77家上市公司16.73%和17.36%的平均數。東吳證券有關分析師認為，這明確表示了2008年房地產類公司房產的預售狀況下滑，成交量減少，價格下跌。
進一步分析發現，在預收款下降的同時，短期借款卻增加了。這12家公司2008年年末短期借款總計為41.38億元，比2008年中期的36.53億元增長13.29%，與2007年年末的41.70億元基本持平。東海證券有關認士表示，由于項目一旦開工很難停下，因此在預收款減少的情況下，加大直接融資是必然的選擇，也是經營環境趨緊的反映。
事實上，有關數據也顯示，2008年全國商品住宅銷售面積同比下降20.3%，銷售額同比下降20.1%。從商品住宅成交面積指標來看，2008年北京同比下降40.4%，上海同比下降40.1%，廣州（1-11月）同比下降38.2%，同時，成交價格也呈現下降的趨勢。
預收款凈利之比逐年下降
目前房地產基本都采取預售的辦法，根據相關會計規定，預售房收入必須在房地產交付使用后才能進行結算并確認為公司的收入。在沒有交付使用前公司所收到的預售款只能作為負債放在預收款科目。
不過，中原證券分析師表示，盡管不能立即確認為上市公司的收入，但預收款的變化對分析房地產公司的經營狀況甚至對整個房地產行業的景氣情況都具有重要意義。一家公司在期末預收款越多，表明其在未來可以確認的收入及帶來的利潤就會越多，公司經營業績也可能大幅增長。
這12家公司的凈利潤合計2008年末為66.62億元，2008年中期為33.39億元，2007年末為37.19億元，2006年末為9.07億元，2005年末為4.79億元，業績增長速度十分明顯。但從預收款與凈利潤比來看，2008年年末為2.48倍，2008年中期為6.53倍，2007年年末為6.10倍，2006年末為12.87倍，2005年為10.49億元。由此可以看出，從2006年以來，這一數字是呈下降趨勢的。
2008年雖然凈利潤總和比2007年增長了近八成，但預收款與凈利潤倍數看，出現了大幅下降，從6.10倍下降為2.48倍。由此估計，2009年甚至以后，房地產類公司的業績難有大的增長。 |