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房產新政出臺后首次上海大型房展12月14日落下帷幕。作為具有上海樓市風向標作用的房展會，今年的特點是開發商和購房者之間更多的博弈，以及“只賺人氣難賺銷售量”的現實。
買賣雙方博弈明顯
記者從主辦方了解到，和往年不同，此次展會僅僅統計了人流量的數據，而沒有對意向成交金額和數量進行統計。主辦方表示，4天的房展會，到場參觀人數為10萬人次。而此前“五一”假日樓市人流量是11萬人次，“十一”是13萬人次。不過，由于此次房展會僅包括一個周末，相對規模也較小。
雖然說人氣不錯，但是觀望氣氛卻相當濃重。搜房網對現場800多名看房者的隨機調查顯示，有近九成的人表示，現在不是買房的時機。“和‘十一’展會一樣，本次房展也是購房者聽說房價大跌，希望能夠在展會上尋求便宜的樓盤，但是最終卻失望而歸。”易居中國分析師薛建雄告訴記者。
記者了解到，本次展會共展出150多個樓盤，開發商高懸打折牌，但參觀者普遍感覺房價還是太貴。據記者粗略統計，展會上打折與不打折的樓盤各占50%，綠地東岸漣城打8.5折最低，其余都在9.5折以上，包括萬科新里程等樓盤。
“房子還是那么貴，開發商降價幅度太小。消費者最終還是承擔不起。”薛建雄分析，從現場調查來看，大多數人希望在展會能夠找到市區總價70萬元以內的房子，而參展的多數是遠郊樓盤。
開發商各有心思
雖然說近年來房展會大幅提升成交量的功能已弱化，但對于各懷心思的諸多開發商而言，房展會并非沒有效果。
“對于郊區、特別是那些新興的大型樓盤來說，開發商需要憑借這樣的展會向購房者推薦他們的項目。”薛建雄告訴記者，另一方面，“雖然基本上也就是賺個人氣，但為開發商積累意向客戶，對下一步營銷會有所幫助。”
事實上，展會上最大的贏家是中外環及外環周邊通地鐵區域的樓盤。這些樓盤只要價格合適，就能達成一定的交易。
此外，記者發現，本次房展會上有1/3是上海周邊地區的項目，另外1/3是海南、威海這些休閑旅游和商業類的項目。“畢竟上海還是相對富裕的地方，投資這些項目的可能性比其他地方高。另外，2003-2005年那輪房價上漲時，很多上海人都到處去投資房產，使得開發商形成依賴。”薛建雄認為，這些項目能積累幾個意向客戶。
政府托市難降價
“因為沒有前期壓力，新開的樓盤價格很低；在售樓盤資金能過得去的就不降價了，過一兩年再賣，少數樓盤資金不行了就大跌價賣。”薛建雄預計。這就是說，開發商依然有能力化解資金壓力。
另一方面，有業內人士向記者透露，從今年上半年起，上海市政府收購了很多1萬-2萬元/平方米的樓盤用作動遷房，而原先那些動遷房改成了經濟適用房銷售。“政府拿建經濟適用房的資金來買樓盤，不少樓盤都出現這樣的情況。”
上述人士告訴記者，政府出價不低。一些滬上大開發商在市郊的樓盤之所以在上半年賣得相當好，可能就是政府托市功效所在。
在近日上海市住房保障和房屋管理局與上海市民政局聯合召開擴大廉租住房受益面推進大會上，也重申將進一步加大廉租房源籌措力度，通過收購、轉化、配建、改建、代理經租等多種渠道籌措房源，近期主要以收購市場上小戶型存量房為主。
“政府購買讓上海本地的這些開發商資金壓力相對小了很多，降價也就少了。而最近動遷力度在加大，所以政府入市的力度也在加大。”上述人士透露，這已經是公開的秘密了。 |