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| 開(kāi)發(fā)商“零售轉(zhuǎn)批發(fā)”拯救資金鏈 |
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| 2008-08-19 作者:李和裕 來(lái)源:上海證券報(bào) |
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物業(yè)“整售”市場(chǎng)的風(fēng)起云涌似乎已在不經(jīng)意間形成，而其背后浮現(xiàn)出的卻是開(kāi)發(fā)商被動(dòng)整售、緩解宏觀及市場(chǎng)形勢(shì)負(fù)面影響的“自保”心態(tài)。
整售趨勢(shì)在一線城市得到了市場(chǎng)的明證，今年以來(lái)物業(yè)整棟銷售的事件不時(shí)出現(xiàn)，其中有開(kāi)發(fā)商將原來(lái)只租不售的物業(yè)整體出讓，也有開(kāi)發(fā)商“調(diào)整”營(yíng)銷方式、“零售轉(zhuǎn)批發(fā)”以最大效率地回籠資金。
在上海，美國(guó)凱雷19.9億元人民幣向印尼三林收購(gòu)濟(jì)南路8號(hào)酒店式公寓、高富諾集團(tuán)12億元向摩根士丹利收購(gòu)華山夏都酒店式公寓等都符合外資一貫風(fēng)格的整體物業(yè)收購(gòu)。
在北京，今年來(lái)已成交或意向整棟出售的物業(yè)有近10例，已在市場(chǎng)公開(kāi)的如太平洋保險(xiǎn)22億元收購(gòu)豐盛大廈，光大銀行23億元收購(gòu)金祺大廈，太平洋投資集團(tuán)15億元買(mǎi)入盤(pán)古大觀64棟公寓，中糧集團(tuán)14億元收購(gòu)雅寶路A1樓，嘉實(shí)基金收購(gòu)位于二環(huán)的第五廣場(chǎng)等等。
業(yè)內(nèi)人士表示，整售成風(fēng)折射出房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)嚴(yán)峻。
“在房?jī)r(jià)加速上升時(shí)期，開(kāi)發(fā)商的圈地行為提高了拿地成本，而目前的情況下，融資渠道進(jìn)一步萎縮及銷售速度放緩，均在導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的資金鏈緊張。在未來(lái)市場(chǎng)不甚明朗的前提下，一方面不再盲目拿地、土地流拍現(xiàn)象增加是開(kāi)發(fā)商作出的合乎自然的選擇，另一方面對(duì)所持有的物業(yè)資產(chǎn)的處置，將可以及時(shí)補(bǔ)充企業(yè)的現(xiàn)金流，維持進(jìn)一步發(fā)展的可能。從這個(gè)角度上看，物業(yè)整售似乎成為開(kāi)發(fā)商自我救贖的‘最后一根稻草’。”五合智庫(kù)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理鄒毅坦言。
值得一提的是，在出售方亮出了“最后一根稻草”后，大型國(guó)有企業(yè)和海外基金似乎成為了“救世主”。鄒毅分析，近年來(lái)大型國(guó)企獲利能力明顯增強(qiáng)，其資本實(shí)力不容小覷，同時(shí)隨著財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)政策的改變，固定資產(chǎn)將按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格入賬，中心城區(qū)一些物業(yè)價(jià)值的提升便使得這些企業(yè)愿意持有此類資產(chǎn)，由此成為最重要的整售參與者；海外基金則一直以整體收購(gòu)物業(yè)為特征，國(guó)際市場(chǎng)投資回報(bào)率偏低和人民幣繼續(xù)升值的預(yù)期，使外資認(rèn)為投資中國(guó)物業(yè)仍是一種不錯(cuò)的選擇，但“限外令”實(shí)施之后，海外基金的行動(dòng)顯然受到一定程度的制約，整售參與程度將不及大型國(guó)企有利。
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