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| 2008-06-27 作者:李和裕 來源:上海證券報 |
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今年，房地產(chǎn)行業(yè)遭遇了前所未有的資金困境。一邊是市場開始對房地產(chǎn)上市公司的資金局面感到擔(dān)憂，與此相對應(yīng)的則是開發(fā)商在另一邊頻報資金“平安”。
昨天（6月26日），碧桂園便高調(diào)地對外表示，集團(tuán)的第5個省外項目沈陽碧桂園已回籠資金約5億元人民幣，而連同本月初新開盤的武漢碧桂園等項目，集團(tuán)在本月上半月便回籠資金超過14億元人民幣。碧桂園負(fù)責(zé)人還認(rèn)為下半年集團(tuán)更將進(jìn)入資金回籠的“快車道”，因為下半年會有廣東、沈陽、安徽、湖北等地區(qū)的超過20個項目開盤。
而就在兩個月前，碧桂園被指遭遇融資困難，現(xiàn)金流只剩約10.13億港元，引起輿論嘩然。雖然碧桂園隨后出公告稱報道失實，并指出去年年報已明確集團(tuán)總現(xiàn)金余額約為95億元人民幣，但市場人士認(rèn)為這畢竟是去年的數(shù)據(jù)，碧桂園今年繼續(xù)大量儲地及開發(fā)后所剩幾何并不明確，所以也想通過公布樓盤銷售數(shù)據(jù)，從側(cè)面顯示自己的現(xiàn)金流狀況良好。
想來近期表示自己資金鏈穩(wěn)健的開發(fā)商不少。如前不久因“賣地”而遭質(zhì)疑的萬科，集團(tuán)高層便在許多公開場合表示，萬科現(xiàn)金流是安全且充裕的，至今年一季度存量貨幣資金達(dá)156億元人民幣且目前依然保持在這一水平。又如世茂房地產(chǎn)高層上周在股東大會后表示，上半年公司銷售額已達(dá)40億元。還有招商地產(chǎn)高層表示，公司已實現(xiàn)回收銷售現(xiàn)金14億元人民幣，現(xiàn)金資產(chǎn)總值則與去年底持平，為3億-4億元。
除了“報平安”還有“保平安”。近期香港股市的地產(chǎn)股普遍慘不忍睹，不少房地產(chǎn)上市公司的高管或大股東便紛紛采取增持、回購自家股票的措施以進(jìn)行“危機(jī)公關(guān)”，如SOHO中國、富力地產(chǎn)、瑞安房地產(chǎn)等。
不過，尷尬和壓力依然存在。“今年除了更加緊縮的金融政策使開發(fā)貸款嚴(yán)重不足，懸在高位的房價和低迷的市場消費(fèi)意愿還造成樓盤銷售乏力，因此在企業(yè)的現(xiàn)金流量表上，經(jīng)營性現(xiàn)金流入與融資性現(xiàn)金流入都遇到問題，而多數(shù)企業(yè)短期還債壓力巨大。”五合智庫顧問有限公司總經(jīng)理鄒毅表示。
也正因為此，萬科、碧桂園等開發(fā)商都決定用加速周轉(zhuǎn)的模式來"舒緩"兩難的局面。一方面，他們盡力快速開發(fā)，如碧桂園表示在項目選址初期就有專業(yè)人員進(jìn)行“構(gòu)思”，一般項目概念設(shè)計短期就可完成，多數(shù)項目可以在拿到土地使用權(quán)后馬上報建開工，從拿地后施工到開始預(yù)售平均只需7個月。另一方面，快速開發(fā)也需要快速銷售配合，如碧桂園的策略便是降低成本、高性價比、“僅賺取合理利潤”。
“將過往積極的土地儲備策略應(yīng)轉(zhuǎn)變?yōu)榭焖俚捻椖块_發(fā)策略是一個有效思路，可集中資本于當(dāng)前項目的開發(fā)，縮短開發(fā)周期，提高資金周轉(zhuǎn)率，增加自有資金利用率。”鄒毅認(rèn)為，“大型房企和中小型房企解決資金問題之道各不相同。對于資本相對不足、經(jīng)營模式尚未成熟、項目業(yè)績有限的中小房企來說，融資可以企業(yè)之間合作的方式為主，共同出資、聯(lián)合開發(fā)是中小房企間對抗未來房地產(chǎn)行業(yè)整合的有效途徑。”
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