經濟參考報

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北京藍皮書揭秘房地產市場怪現狀

2008-03-20 作者:董偉來源:中國青年報

    “如果政府在收入上讓利，經濟適用房的價格就只有商品房的一半，但代價是GDP總量將減少、地方政府的財政收入將減少，因此改變以GDP增長為中心的發展觀和政績觀是老百姓住房得到實惠的前提。”今天，北京市社會科學院發布的“北京藍皮書之社會發展報告”中有這樣的表述。
    房價快速上升，連續幾年成為市民最關心、最直接、最現實的重大社會問題。在2007年度北京市社科院對市民的調查中，有68％的受訪者“擔心”或“非常擔心”房價上漲對自己生活造成影響。
    近三年來，中央政府出臺了一系列對房價的調控政策，從供給和需求兩方面抑制房價的快速上漲，但是基本未能奏效。2007年房地產商繼續大量囤地、捂盤，在前幾年房價快速上升之后，2007年下半年北京住宅價格又出現了新一輪飆升。
    在北京市社科院對市民的調查中，市民對2007年北京市政府各項工作評價最低的就是“調控房地產價格”，74％的回答者明確表示“不滿意”，而回答“滿意”的僅占5．5％。67％的回答者認為房價問題在今年也不會有所改善，市民逐漸對政府在這一問題上的調控能力失去信心。
    在北京藍皮書中，專家分析說，由于土地的稀缺性和不可再生性，住房不可能完全交給市場來解決，“看不見的手”是要有前提的，那就是供給的無限性和信息的對稱性，而這兩點在房地產市場上都不存在。
    報告說，房地產市場確實出現了非常荒謬的現象。
    一是住房價格已經遠遠超出了廣大市民的購買能力，2006年北京市住宅銷售均價是每平方米8050元，當年北京的城市居民人均可支配收入是19978元，僅能購買2．5平方米住房，3口之家如果按2006年北京城鎮居民人均住房面積20.1平方米標準購一套住宅，需要不吃不喝8．1年。
    二是隨著房價的上漲，三年來北京住宅商品房銷售面積逐年下降，2005年銷售2566萬平方米，2006年是2205萬平方米，2007年1~11月只有1550萬平方米，其中現房銷售量同比下降30％。房地產商強調住宅需求旺盛來為提高房價造勢，但是住房需求相對而言是彈性的，買不起大房子可以買小房子，買不起房子可以租房子，住宅消費能力與房價找不到交匯點時，只能是有價無市——這正是今天的空有高價、少人購買的現狀。
    該報告指出，目前政府把中低收入群體從住房市場上解脫出來的調控力度仍然遠遠不夠。2007年北京市公布了廉租房和經濟適用房申請、審核的管理辦法。可以申請廉租房的低保家庭困難戶有3．83萬戶，截至2007年2月，累計有2．6萬戶享受到住房保障政策；而符合申請經濟適用房的低收入家庭住房困難戶數字還在調查之中，截至2007年2月，解決了約19萬戶。
    此外，《北京市統計年鑒2007》顯示已經竣工的“經濟適用房”平均每套106平方米,銷售的“經濟適用房”平均每套108平方米，早已違背了經濟適用房的初衷，甚至超過了建設部對商品房70％的戶型為90平方米的要求，這只不過是房地產商以“經濟適用房”名義享受政策優惠而建起來的商品房。
    建造經濟適用房的資金如何解決，決定著經濟適用房制度能否持續下去。這筆資金包括向享受政策優惠的房地產企業免征土地出讓金和減免部分稅金。房地產企業始終把房屋開發建設的成本視為最高商業機密，而政府土地出讓金列入政府基金內，一般也不在統計年鑒內公布。該報告的編撰者通過“調查請教并翻閱有關政策文件”，做出了粗略的描述：
    如果房屋銷售價為每平米10000元，它可以分解為以下幾個主要部分：
    成本：
    1．土地出讓金＋大、小城建配套3500元
    2.建筑安裝費（高層、多層建筑不同，取中）1600元
    3.銀行利息、廣告、銷售費用等1000元
    稅：
    4．營業稅（按銷售價5．5％征收）550元
    5.土地增值稅（銷售價－成本－營業稅）×（30％~50％）1400元
    6.企業所得稅（銷售價－成本－營業稅－土地增值稅）×33％650元
    利潤：
    7．利潤1300元
    按照上面所列，國家各項稅收理論上要占商品房銷售價格的約1／3，再加上土地出讓金和配套費用，共占銷售價的約2／3。報告認為，“如果政府在這兩類收入上讓利，經濟適用房的價格就只有商品房的一半，但代價是GDP總量將減少、地方政府的財政收入將減少。因此，改變以GDP增長為中心的發展觀和政績觀是老百姓住房得到實惠的前提。”
    此外，報告還指出，目前的住房保障制度僅僅是第一步，現在的廉租房和經濟適用房還只能惠及到最低收入和低收入群體。第二步的任務是逐步降低經濟適用房的登記門檻，真正像溫總理設想的那樣“經濟適用房大多數是面向中產階級的”，那樣才真正能夠解決“居者有其屋”，實現社會的和諧。當保障性住房供應量不斷增加時，商品房的價格就無法高位堅挺。
    基于以上理由，藍皮書指出北京商品房價格止漲回落的“拐點”必將來臨，它到來的早晚取決于中央和北京市政府調控房價的力度，取決于保障性住房投入使用的規模與速度。
    本報北京3月19日電

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