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受到銀根緊縮的影響，樓市過冷、回暖乏力。但樓市的購買力將在經濟快速增長、人民幣升值和通貨膨脹預期的共同帶動下快速聚集
房展會熱鬧不再
被視為每年樓市風向標的“上海春季房展會”人流量比去年同期下降了5%，成交及意向金則下降了30%。雖然，展會上依然人頭攢動，看房展的人一屆比一屆熱鬧，但曾經購銷兩旺的人氣在剛剛落幕的上海春季房展會上已經不再出現。
佑威房地產研究中心日前發布的報告顯示，剛剛過去的3月上半月，上海一手商品住宅（剔除動遷配套房）的成交量為36.92萬平方米，環比增長了33%。但是相比去年同期的成交量卻低了39.7%。此外，去年同期的環比增長率高達121%，是今年3月上半月漲幅的近4倍。由此可見，3月樓市回暖相當乏力。
對此，佑威房地產研究中心主任薛建雄認為，目前樓市回暖乏力主要由去年購買力透支和房地產宏觀調控得力造成。去年，上海樓市的成交量和房價漲幅均打破了2004年以來的最高歷史紀錄，使得樓市的購買能量大幅透支。
薛建雄還告訴記者這樣一組數據，中房上海指數辦公室142個樓盤的調查樣本中，有18%的住宅樓盤成交均價出現上漲，平均漲幅4.6%；有8%的樓盤價格下跌，平均跌幅為4.8%。二手房方面，2月份上海二手房價漲幅盡管連續第三個月回落，但價格依然堅挺，而成交量繼續低迷。
2008年頭兩個月，居民戶新增貸款連續兩個月同比少增，其中1月份同比少增20億元，2月份同比少增767億元。居民戶貸款占新增貸款的比重也由2007年全年的32.5%快速下降至2008年1月至2月的13.9%。其中，上海2月份個人住房貸款增長更是逼近了零點。當月，中資銀行個人住房貸款微增6００萬元，與去年高峰時每月新增上百億元的房貸有著天壤之別。
因此，薛建雄認為，受到銀根緊縮的影響，樓市過冷、回暖乏力。但樓市的購買力在經濟快速增長、人民幣升值和通貨膨脹預期的共同帶動下還是會快速聚集。其中，低中收入者的購買需求將會被政府的保障型房源疏導。而市場中購買能量最強的高收入者所聚集的購買能力，還將通過市場解決。
市場或報復性上漲
后市是否會持續這一現象？
薛建雄表示，銀根一旦松動或者出現其他融資渠道（如去年開始萌芽、進入房地產行業的私募資金），并發展成類似美國的次貸金融產品，高端購買力就可能獲得重新釋放。假如聚集的購房能量過大（低成交量壓抑的時間過長），且在短期內被釋放的話，房價重新出現類似2007年新一輪報復性上漲的可能性非常大。這從目前市場一些樓盤的表現上已經可以隱約看到，市場的分化正在越來越明顯。
據記者了解，在上海傳統高檔樓盤最為集中的古北，著名的金色貝拉維項目相隔近一年后，推出了新一批的132套房源。該案于3月12日開盤，報價達3.5萬元/平方米，是上一批房源（去年4月推出）的1.56倍。近郊，閔行的浦江一品漫城3月8日推出新一批房源，報價比去年11月上漲了25%，達到1.5萬元/平方米。遠郊，南匯的綠地藍海庭最近一周（3月10日-16日）成交了38套公寓房源，平均成交價格達到7933元/平方米。該案去年9月開盤之時，公寓報價只有6500元/平方米，花園洋房為8000元/平方米。目前，該案公寓的價格在6個月內上漲近1500元/平方米，甚至接近了花園洋房的價格水平。房展會期間的一周（3月10日-16日），上海一手商品住宅的均價達到13549元/平方米，環比漲幅達24%。
市場人士在分析市場表現時認為，除了一些郊區的低質樓盤和急需資金進行擴張性滾動開發的大型開發盤在促銷外，絕大多數的優質樓盤沒參加本次房展會。
佑威房地產研究中心的數據顯示，今年展會前一周，商品住宅的新增供應量只有17.13萬平方米，只相當于去年展會前一周33.51萬平方米供應量的51.1%。
REITs或將出臺
對于會影響后市分化的主要原因，業內人士認為，房地產信托基金（REITs）將會起到相當作用。
事實上，籌備了幾年的REITs再次成為追捧焦點。近期，國內各大信托、基金公司紛紛著手成立房地產信托基金，保險公司采用參股基金的方式投資房地產信托基金，相當數量海外資金也投向房地產基金。
據悉，北京國投和上海國投目前已經采用股權投資方式做成了幾只房地產信托基金。聯華信托正加緊備戰房地產投資信托基金，預計在今年上半年推出REITs產品。荷蘭國際投資管理公司(ING)近期宣布成立了一項新的房地產基金，將分散投資于一系列以房地產為主要收入來源的房地產股票和REITs。
相關人士認為，《信托公司房地產投資信托業務管理辦法(草案)》可能將在今年出臺。這將對房地產公司的融資困境提供相當大的幫助。 |