樓市調(diào)控效果正在不斷顯現(xiàn)，上海樓市在成交量持續(xù)數(shù)月下滑的同時，房價漲幅也大幅收縮。最新的月度報告顯示，今年１月上海樓市綜合指數(shù)為１９５９點，較去年１２月上升３４點，環(huán)比漲幅１．８％，漲幅下降５０％。其中，１月上海住宅指數(shù)為１８７８點，較去年１２月上升３１點，環(huán)比漲幅１．７％，漲幅下降５３％。分析師認為，月度漲幅較前期有明顯收縮，上海房價慣性上漲態(tài)勢已成“強弩之末”。
    數(shù)據(jù)顯示，１月上海新建住房成交規(guī)模１５６．８萬平方米、１５６７１套，與去年同期相比減少１７．６萬平方米，降幅達１０．１％。同時，根據(jù)１月對１４３個、總規(guī)模１１８１．４萬平方米的樣本樓盤所作的調(diào)查，有４１．７％的樣本樓盤價格上漲，平均漲幅為４．７５％，但漲價樓盤占比和平均漲幅均較去年１２月有較大下降；另有７．３％的樣本樓盤價格下降，平均降幅為２．４７％。

二套房貸政策是拐點

    自去年９月２８日央行發(fā)布二套房貸政策之后，上海樓市的成交量就持續(xù)了長達３個月的大幅下滑之勢。天天房展網(wǎng)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，商品住宅成交量從去年９月的２０７．２１萬平方米高位，下滑到去年１０、１１、１２月的１６８．７３萬、１３９．６１萬和１１１．６５萬平方米，環(huán)比降幅分別達１８．６％、１７．３％和２０％。在短短３個月時間里，商品住宅的成交量累計下滑了近一半。而在二套房貸出臺前的前９個月時間里，商品住宅的成交量已高達１６７５．０４萬平方米，相當于２００６年１６７７．５萬平方米的成交量。
    佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄表示，二套房貸政策是上半年過熱的樓市向下調(diào)整的一個政策性拐點。對于購房者來說，２００８年將是最受益的一年。政府在今年還將更加嚴格地限制過度的需求，以保障真實需求。
    業(yè)內(nèi)人士認為，上海房價經(jīng)過連續(xù)數(shù)月的漲幅放緩，局部樓盤價格出現(xiàn)下跌，加上淡季成交低迷，購房者心態(tài)已發(fā)生轉(zhuǎn)變，從抱怨房價瘋漲、心情焦慮轉(zhuǎn)變?yōu)槌謳庞^望、等待時機。

萬科降價風刮到上海

    萬科繼在廣州、深圳等地之后，將首次在上海地區(qū)進行優(yōu)惠銷售。據(jù)悉，萬科旗下的上海萬科房地產(chǎn)有限公司將在元宵節(jié)（２月２１日）對旗下部分樓盤進行集中優(yōu)惠銷售，優(yōu)惠幅度達到５％，這也是該公司在上海促銷力度最大的一次。上海萬科有關(guān)人士表示，此次促銷并不能說是“降價”，而只是為了春節(jié)期間“回饋老客戶”所進行的優(yōu)惠活動。
    在上海之前，萬科去年底已經(jīng)在廣州、深圳等地率先大規(guī)模降價銷售，并幾乎成為當?shù)貥潜P降價的領(lǐng)頭羊。但是，在上海，萬科樓盤銷售價格一直沒有什么變化。目前，萬科在上海有７個在售樓盤，這些樓盤正在進行一次性付款購房優(yōu)惠活動，折扣只有１％至２％。相比之下，此次“春節(jié)回饋”的促銷力度，對上海萬科來說幅度確實相當大。
    按照萬科董事長王石的判斷，樓市調(diào)整還將會持續(xù)。王石表示，萬科樓盤降價銷售，是萬科提前啟動樓市應(yīng)對模式的策略之一。

建設(shè)部三措施穩(wěn)定房價

    建設(shè)部副部長姜偉新近日提出，今年建設(shè)部要抓緊做好三項工作：一是要抓緊完善住房保障體系；二是在著力解決低收入家庭住房困難的同時，要把幫助中等收入家庭解決住房問題作為一項重要任務(wù)；三是堅決貫徹落實國務(wù)院關(guān)于宏觀調(diào)控的各項部署，抑制房價過快上漲。專家學(xué)者普遍認為，今年樓市調(diào)控將更為理性和成熟。
    姜偉新表示，“總的原則是既要防止房價過高過快上漲，也要防止過快過猛下降。”但他強調(diào)，當前，重點還是要防止和抑制房價過高過快上漲。各地建設(shè)部門要從大局出發(fā)，充分認識房價大幅波動對經(jīng)濟運行和民生的重大影響。

機構(gòu)料調(diào)控下半年放松

    ２００７年樓市宏觀調(diào)控的一大亮點，就是房貸新政、加息等市場化調(diào)控手段的運用。隨著收緊房貸和數(shù)次加息的“累積效應(yīng)”發(fā)力，目前各地的房地產(chǎn)市場普遍降溫，取得了比較明顯的效果。
    花旗集團最近發(fā)表的研究報告稱，目前內(nèi)地一些城市的房地產(chǎn)價格正出現(xiàn)調(diào)整，再加上內(nèi)地Ａ股市場下跌，反映出之前推出的宏調(diào)措施已經(jīng)奏效。花旗集團預(yù)測，在美國經(jīng)濟衰退可能拖累內(nèi)地出口的陰影籠罩下，內(nèi)地未必會推出新一輪的打壓樓市調(diào)控措施。如果調(diào)控樓市過緊，房價急跌，可能會對內(nèi)地整個銀行體系構(gòu)成負面影響。
    知名房地產(chǎn)顧問公司高力國際的報告稱，最近內(nèi)地股市隨著美國股市回調(diào)，必然對住宅購買者產(chǎn)生負面的財富效應(yīng)。內(nèi)地居民財富積累發(fā)生逆轉(zhuǎn)，將打擊民眾的購買熱情，即使并未影響到他們的經(jīng)濟承受力時也是如此。
    高力國際預(yù)計，２００８年如果中國對美國貿(mào)易盈余縮小，將減輕美國要求人民幣升值的壓力。這將改變市場的預(yù)期，流入內(nèi)地市場的投機熱錢因此會有所減少，使中國政府有空間來放松緊縮政策。高力國際預(yù)期，這種調(diào)控放松的狀態(tài)可能會在２００８年下半年出現(xiàn)。