增加房源，力爭3年后不再搖號

    2007年10月中旬，湖南省長沙市房產(chǎn)局局長石長松對當(dāng)?shù)孛襟w宣稱：3年后買經(jīng)濟(jì)適用房將不用搖號。此舉經(jīng)媒體發(fā)布后受到普遍歡迎，業(yè)內(nèi)人士指出，如果能從量上解決供應(yīng)問題，便可以從根本上抑制或者截?cái)鄬ぷ獾目赡堋?BR>    長沙市今年在全國率先成立了長沙住房保障工作局。據(jù)稱，作為房屋產(chǎn)權(quán)管理局的下屬機(jī)構(gòu)，該局將通過購買、聯(lián)建和政府訂貨等方式，集中儲備保障住房房源，全面解決最低收入家庭住房困難問題，實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保。并實(shí)現(xiàn)政府調(diào)控不再僅僅只通過行政命令來進(jìn)行，而是以市場行為進(jìn)行調(diào)節(jié)。
    官方發(fā)布的消息是，長沙市經(jīng)濟(jì)適用房所占比例達(dá)到建設(shè)住房總面積的四分之一。截至2007年8月，全市共計(jì)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房1195.07萬平方米。2004年和2005年,長沙市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)量分別為50萬平方米；2006年和2007年，年建設(shè)量均增加到70萬平方米；明年的經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)量在100萬平方米以上。
    而實(shí)現(xiàn)如此大規(guī)模的建設(shè)，資金和土地都是關(guān)鍵因素。長沙市房產(chǎn)局的說法是，用于住房保障的資金主要來源于幾個途徑：政府用于住房保障的資金不得少于每年財(cái)政收入的兩個百分點(diǎn)；政府每年土地出讓金凈收益的10％以上；住房公積金的增值部分。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報道，為解決資金問題，長沙市政府?dāng)M與國家開發(fā)銀行合作，對外公開發(fā)行住房保障產(chǎn)業(yè)基金，初步計(jì)劃融資30億元，建設(shè)120萬平方米廉租房，兩年內(nèi)基本解決全市城區(qū)低收入家庭的住房困難問題。
    對土地的來源，官方公布的資料稱，要將長沙市每年廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)指標(biāo)進(jìn)行統(tǒng)籌安排，分配給各縣（市）區(qū)政府。
    長沙市經(jīng)濟(jì)適用住房領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任鄭兆明表示，政府公布的建設(shè)面積都是指城區(qū)里的計(jì)劃。比如2008年建設(shè)100萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，就落實(shí)在市里的5個區(qū)中，每區(qū)20萬平方米，由市區(qū)共同負(fù)責(zé)。其地塊多來自政府回收、多年閑置的土地等。

政府全額調(diào)配房源

    充足的經(jīng)濟(jì)適用房源是截?cái)鄬ぷ鈾C(jī)會的基礎(chǔ)條件，而加強(qiáng)監(jiān)管和改變經(jīng)濟(jì)適用房的面積、經(jīng)營模式也是必要因素。今年5月，湖南省委常委、長沙市委書記陳潤兒在長沙市房產(chǎn)局就房政問題指出，長沙市的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)要在政府調(diào)控、市場運(yùn)作的基礎(chǔ)上實(shí)行三改：改限價為控價；改界定為審定；改暗補(bǔ)為明補(bǔ)。
    鄭兆明今年9月稱，長沙市新建經(jīng)適房小區(qū)項(xiàng)目將實(shí)行建銷分離，政府全額調(diào)配經(jīng)適房房源。房源由將來成立的長沙市住房保障工作局統(tǒng)一全額調(diào)配，按照市政重點(diǎn)工程和建設(shè)項(xiàng)目拆遷戶安置優(yōu)先、其他購房戶依序公開搖號銷售的原則進(jìn)行銷售。開發(fā)建設(shè)單位及其他部門均不得擅自占用和銷售。此舉，旨在切斷開發(fā)商和中介單位可能的牟利和私自勾兌行為。
    記者走訪的幾個在建的長沙經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，單套房屋面積多在90平方米左右。按照國家統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，今后長沙市經(jīng)濟(jì)適用住房的單套住房建筑面積控制在60平方米左右。而在2003年、2004年，長沙市不少的經(jīng)濟(jì)適用房面積多在130、140平方米，與一般商品房的面積、結(jié)構(gòu)并無太大區(qū)別，這在一定程度上誘發(fā)了社會上有房人士的購買欲望。將經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積壓縮至60平方米左右，理論上可以有效地減少社會有房族的購買欲。“在市場流通上就沒有什么吸引力了。”鄭兆明說。
    在房屋的銷售上，長沙改以前在區(qū)內(nèi)搖號為統(tǒng)一由市政府搖號。今后還將實(shí)行網(wǎng)上搖號。同時，在搖號時期，將參加者的身份狀況進(jìn)行公布；如此，也可以減少尋租的機(jī)會。

政府回購讓經(jīng)適房流轉(zhuǎn)在保障體制內(nèi)

    另外一個重要的思路是，因經(jīng)適房屬政策性住房，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，在購買經(jīng)適房未滿5年時，不得直接上市交易。購房人確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)適房的，由政府按原價并考慮折舊和物價水平等因素回購。購買經(jīng)適房滿5年，購房人可轉(zhuǎn)讓，但應(yīng)按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)適房差價的一定比例向政府交納土地收益等價款，交納比例由長沙市政府另行制定，政府可優(yōu)先回購。
    鄭兆明稱，目前長沙持證待購的有2．5萬多人，每年還會增加8000人。而土地的需求日漸緊張。實(shí)行回購也是為了讓經(jīng)適房流轉(zhuǎn)在保障體制內(nèi)，長期惠及廣大保障對象的做法。
    而長沙市房產(chǎn)局局長石長松在另一場合也指出，政府計(jì)劃對“在購買了經(jīng)濟(jì)適用房后，又購買了其他住房的家庭”，根據(jù)國務(wù)院于2007年8月7日出臺的《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，將其原經(jīng)濟(jì)適用住房由政府按規(guī)定強(qiáng)制回購。