兄弟倆因為公房承租權糾紛，在法院打了4年官司沒有結果。而北京市宣武區陶然亭街道物業糾紛調解委員會介入后，不到一個月，兩兄弟重歸于好……
    在北京市宣武區物業管理糾紛人民調解指導委員會成立近3個月后，今天下午，北京市司法局、市建委聯合召開了全市物業管理糾紛調解工作現場會，決定從本月起向全市推廣宣武區的做法。
    “近年來，由拒交物業管理費、張貼抗議橫幅標語、群體性上訪到暴力沖突事件，據北京市信訪辦統計，物業糾紛信訪已經成為僅次于城市管理類糾紛的第二信訪大戶。”北京市司法局局長吳玉華介紹，法院物業類糾紛收案量逐年增大，據北京市高級人民法院統計，2002年此類案件的一審收案量是4010件，2006年是3萬多件，增長了8倍。此類案件在民事案件中占的比例，也從2．7％上升到了11.6％。
    “這些案件的重復性較大，法院的判決并不能達到徹底平復社會矛盾的效果。”吳玉華表示，“建立市、區縣、街鄉、社區四級物業管理糾紛指導和調解組織體系非常具有現實意義。”
    今天，北京市司法局、市建委聯合下發了《關于加強人民調解化解物業管理糾紛的指導意見》，詳細規定了四級物業糾紛調解機構的設置及職責、調解范圍、工作制度等。

打官司要一年 調解就用一個月

    “民事案件一審加上二審，前后花上1年時間是常事。像業主大會要求更換物業公司這種案件，訴訟費加上律師費一般要花上50萬元左右。”而北京市宣武區物業調解委員會的首席調解員、北京市良才律師事務所的李金平律師參與調解的幾個物業糾紛，一個月內就達到了雙方“化干戈為玉帛”的目的。
    “許多物業矛盾，需要給雙方一個‘臺階’，這就要由調解員來做‘媒’。”宣武區司法局局長張才斐說，“再加上11位資深律師組成的專家顧問團，不管是從情還是從理，物業調解委員會都可以雙管齊下。”
    自今年3月宣武區物業糾紛調解委員會成立后，宣武區的8個街道相繼成立了街道級物業糾紛調解委員會，全區規模較大或物業糾紛相對突出的14個小區也成立了社區級物業糾紛調委會。
    截至5月底，宣武區試點的各級物業糾紛調解組織共受理物業糾紛45件，調解成功42件，成功率超過90％。與上法院打官司相比，大家開始習慣有事先去調解委員會論個是非曲直。
    北京市東城區的物業調解委員會成立于2005年8月，調解員均為律師兼職，所有的調解行為均是免費。
    北京市貝朗律師事務所連艷是東城區物業調解委員會的首席調解員。在她看來，“與訴訟相比，調解可以把多種矛盾一次性解決。”
    連艷曾經調解過一件物業糾紛：一個業主因為自家門旁停了很多自行車，就在樓道里焊了個鐵門，不讓別人往里停車。物業讓他拆除，該業主因此拒交物業費。事實上，小區里有專門停放自行車的場所，很多業主圖省事不愿把車存放在那里。
    “像這樣的糾紛，里面有很多法律關系：比如私自焊鐵門、不交物業費是一個問題；物業的自行車管理是一個問題；業主不往里面存車又是一個問題。如果要走法律程序，每個法律關系都需要單獨訴訟，有些矛盾可能通過很復雜的訴訟都解決不了，但調解可以把這些問題一次性解決。”連艷說。

律師義務工作 能否長期工作

    宣武區司法局基層科科長曹淑琴認為，目前調解委員會運行中還存在一些問題—現在調解員主要由居委會人員擔任，有時百姓來問一些房屋租賃等專業性問題，有的基層司法所調解員解釋得不是很清楚。而且，調解員和顧問律師都是靠著奉獻精神工作，難以保證調解工作的長期效果。因此，調委會應進行專業化的機構建設。
    記者注意到，此次北京市司法局和市建委聯合下發的文件要求，四級物業糾紛調解機構由專職人民調解員、律師及相關專業人士組成，社區物業管理糾紛人民調解委員會要定期組織業主委員會或業主代表、物業管理企業參加的聯席會議，了解小區物業管理情況及矛盾動態，有針對性地開展糾紛預防和調解工作。
    隨著物業調解委員會在全市范圍的全面鋪開，如何保障律師長時間免費進行這項“費時又費力的工作”？“很多年輕律師做了幾次后就做不下去了，調解對象很復雜，各種學歷、年齡、閱歷的人都有，有時年輕人去了只有被人說服的份兒。”連艷說。
    在連艷、李金平這樣的首席調解員看來，律師在專業知識方面和普通的人民調解員相比有優勢。但調解員工作效果的一個決定因素，是個人態度、威信等一些看起來微不足道的東西，這正是做好調解工作所必需的。
    連艷建議，可以參照律師參與法律援助的經驗，培養我國的物業糾紛調解律師。

市場化之前還要靠加強監管

    記者就北京市的這項舉措采訪了一些長期代理物業糾紛案件的律師，他們對這個在處理物業糾紛中引入“第三人”舉措表示肯定的同時，也指出了規范物業管理還需要加強政府監管。
    有律師認為，當下物業管理引發的社會矛盾，80％源自開發商。原因就是，約束規范開發商行為的法規有欠缺。由開發商引發的矛盾具體體現在，開發商更改小區公共設施的公益性功能用于自己謀利，比如車庫、會所的所有權及使用，房屋出售后前期物業與后期物業管理的銜接及賬目公開等等。
    作為政府部門，在物業管理工作中應扮演指導、協調和監督的角色。本來物業管理行為是一種服務交換，應該按照市場規律辦事，政府不應干預太多。但現階段，廣大業主對物業管理的認識和法律理解有偏差。此外，國內物業管理的產生不是完全由市場培育出來的，且物業管理這一行出現的時間也不是很長，因此導致目前糾紛較多。
    現階段，政府必須強勢介入物管工作，投入更多的行政資源。不過，隨著物業管理法律、法規的健全和市場化程度進一步提高，政府介入力度可以慢慢減弱，最后把物業管理完全交給市場，由市場這只“無形的手”來規范物業管理工作。本報北京6月14日電