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| 2007-03-06 逢佳 來源:《上海證券報》2007-03-06 封十 |
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據路透社報道，分析人士認為，目前美國房地產市場在經過價格急速下跌修正的時期又碰到新問題———“附加貸款”的沖擊。所謂“附加貸款”(piggyback
loans)是指，80%的購房款來自一次抵押貸款，余下的20%來自其他貸款方式。在房價上漲的時候，這種貸款方式比較安全，因為就算借款者無法償還抵押貸款，他們也能輕易賣出房屋獲利。但目前房價持平甚或下跌，如果借款者最終失去抵押品贖回權，貸款方的利益將受到貶值房產的損害。
全靠借款買房的美國人，以及那些以他們的房產價值為抵押進行第二抵押貸款的人，即使他們擁有良好的信用評級，也可能會給美國房市帶來問題。近幾個月來，美國房地產市場中部分借款者的次優抵押貸款違約情況升溫，導致約20家貸款機構和抵押貸款經紀公司破產。在2005年觸頂后，美國房價持續下跌，即使借款者擁有良好的信用記錄，他們也可能面臨問題，因為所買房屋現在的價值可能少于他們背負的債款。
“附加貸款將會成為抵押貸款行業的下一個問題，”華盛頓一獨立抵押貸款分析師霍華德·格拉塞稱，“這種二八開的貸款方式讓借款者產生錯覺，即貸款者會認為能供得起多于實際擁有資金價值的房屋。”
據全美不動產協會(NAR)，自2005年中至2006年中期，29%的新抵押貸款當中，購房人無需抵押就可進行資產增值借款。Keefe
Bruyette &
Woods抵押貸款行業分析師費德里克·佳能說：“我們去西海岸拜訪客戶時發現，這是人們擔憂的一個主要問題。”佳能稱，包括Countrywide
Financial、佛利蒙通用和印地邁銀行集團在內的貸款機構均開展大量“附加貸款”業務，都表示對于許多初次購房者而言，這種貸款方式存在問題。
房地產市場中另一種可能引發問題的貸款是“第二抵押貸款”，即房屋所有人用房屋凈值作抵押，貸款用于房屋修繕或其他消費支出。據聯邦存款保險公司，第二抵押信貸額從2000年的1510億美元增至2005年的5590億美元。
美國銀行業協會分析師凱斯·萊杰特稱，和次優抵押貸款不同，信用好信用差的人都青睞于“附加貸款”和第二抵押信貸。獨立研究機構Graham
Fisher房市分析師約瑟·羅斯納稱，第二抵押貸款借方即便有良好的信用記錄，也將導致抵押貸款市場的下一次危機。他說，持有附加貸款或第二抵押信貸，以及低首付抵押貸款的新手，可能會疲于應對成本的上升。
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