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 鄉產權房作為一種社會現象還將在一段時間、一定范圍內存續。而它對買賣雙方的影響將在5年到10年后顯現。
近來，鄉產權房越來越受到買房者的青睞，在需求的刺激下，鄉產權房的開發規模愈來愈大。鄉產權房的價格一般只有普通商品房價格的一半甚至更低，這在房屋價格飛漲的今天，顯得十分難得。那么，鄉產權房和普通的商品房究竟有什么不同呢？城市居民購買鄉產權房究竟有沒有風險？就此問題，本報記者日前采訪了有關專家。
律師：解析產權概念版本
幾天前,某晚報上一處小產權房產項目的廣告引起記者注意。打過電話詢問，對方解釋說鄉產權就是小產權。究竟何謂小產權？社會上流行的說法很多。據律師宗科濤解釋，房產權本來沒有“大”“小”之分，但由于我國特色，形成了社會上一些約定成俗的說法，對“大產權”和“小產權”在不同情況下有不同解釋。
第一種解釋：大產權指的是整棟樓的產權證，小產權指的是整棟樓分戶后的每套房屋的產權證，小產權證的頒發是以大產權為前提的。
第二種解釋：買的房再轉讓時不用再交土地出讓金的叫“大產權”，再轉讓時要補繳土地出讓金的叫“小產權”。按這種解釋，普通商品房就是“大產權”房，經濟適用房就是“小產權”房，對這個區別購房人可從合同第一條土地使用權的取得形式中加以確認。
第三種解釋：由鄉鎮政府發證書的所謂小產權房產，實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。置業者風險很大，因為這種房子不具有進行合法交易的資格，鄉政府頒發的所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。
第一種和第二種解釋的“小產權”是合法的，只要交足購房款，或轉讓時補繳土地出讓金就可以自由買賣了。而第三種解釋的“小產權”其實是非法的，是拿不到真正的產權證的。這正是我們今天要探討的主要話題。
記者看到的正是“小產權”的第三種版本——鄉產房。現在郊區縣仍有部分土地屬于集體所有，一些村委會就在這種性質的土地上修建房屋，再拿出來當商品房賣，盡管這樣的房產根本不能獲得“五證”，購房者的產權也無從談起，但依然被越來越多的人所看好,產銷兩旺。
專家：提醒買鄉產權房留后患
就目前市場鄉產權房熱賣的現狀，本報記者日前采訪了北京市國土資源局法制處處長劉翠華。劉處長明確表示，城市居民不能到農村去買房、建房，這是國家不允許的。2004年《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發[2004]28號），在嚴格土地執法、加強規劃管理、保障農民權益、促進集約用地、健全責任制度等方面，作出了全面系統的規定。
所謂鄉產權，是在農村集體土地上建成的所謂小產權樓房，只能村民自住，不能按商品房上市銷售，否則為違法行為。城市居民購買這樣的樓房不受法律保護，“如果遇到國家占地，你的房子也不能得到補償，因為你沒有合法的房產證，怎么能證明這房子是你的呢？”
北京仁合律師事務所合伙人、資深律師孟憲生提醒消費者，在郊區購房一定要細問產權問題。按照我國現行法律規定，農村宅基地不能在集體經濟組織以外的人之間進行交易。農業用地，沒有經過規劃、征用改變土地性質，不能作為建設用地進行建設和開發。現在，有一些郊區樓盤沒有經過合法的規劃程序，也沒有辦理土地征用、出讓等合法手續，所以不能取得房屋所有權證。目前所稱的鄉產權或小產權就是不合法的所有權憑證，日后會帶來許多不必要的麻煩。
大成律師事務所吳建中律師強調，如果已經與房地產開發商簽訂了此類房屋的購房合同，這種合同實質上是無效合同。根據《合同法》規定：“合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”
因此，如果購房者已經入住，可以要求房地產開發商返還購房款，并按銀行同期貸款利率支付利息等，但同時應當向開發商支付使用房屋的合理費用。即使開發商違約，由于合同無效，購買人的權利將無法得到保障。而且，鄉產權的房屋其所有權的移轉是受限制的，不能合法進行產權轉讓。更為嚴重的是，趕上這塊地國家規定不允許蓋住房或是該房屋所在的土地被征用，您買的房子可就是“拆了沒商量”。
在北京，分辨房屋產權的方法很簡單，您只要登陸北京市房地產交易管理網(www.bjfdc.gov.cn)，把開發商提供的銷售證號輸入相應的空格，就能查到這個樓盤的相關信息，如果查不出來或者有不符的信息，您就得小心了。 |