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住宅小區電梯間的廣告比比皆是。本報資料照片 | 在小區內收廢品，要向物業交納“垃圾專收費”；裝修公司、家政公司開進小區，要向物業交“進場費”；利用小區建筑外墻和電梯做廣告，更是有專門的廣告收費標準……但是這些收益應該歸誰？這筆錢去向如何？記者采訪發現，絕大多數業主對這些收益都是一頭霧水，更不清楚這筆錢落在了何處。
小區物業生財有道
每個業主在自己居住的小區稍加留心就會發現，小區物業在創收方面可謂創意無限，生財有道。目前各個小區最普遍的做法是向外來車輛收取停車費，例如杭州城北一個大型新建小區，外來車輛進入超過兩小時就收費，每小時收費五元。
除了征收停車費以外，出租公共地下室、公共運動場可以收費，向小區出入口的攤販可以收取占地費，向裝飾公司和建材商可以收取進場費，甚至收廢品者都要買“通行證”才能進小區，物業“外快”來路多多。據了解，杭州拱墅區一個臨近運河、僅有六七幢樓房的小型小區，物管設立的規定中有一條是：在小區內回收廢品者，每年要花100元辦理“專收費”，這樣就可以壟斷小區內收廢品的業務，其他人不得入內。
現在二手房交易火爆，許多小區還借二手房發了小財。據一些房產中介反映，有的小區物業會向房產中介收取每次10元、20元的“看房費”。家政公司在小區經營業務，如果是通過物業公司介紹的住戶，物業公司要提取10%的服務費。
物業公司有時甚至還從事違法的生意，比如偷偷出賣小區業主的電話號碼給房產中介。“2000元一份，整個小區的業主資料都可以買到。”一位姓鐘的房產經紀一再要求記者不要透露姓名、公司名稱，因為“得罪了物業，房產中介就做不下去了”。
物業收入理應與業主同分享
據了解，山東青島新貴都小區由于經營有方，收支平衡還略有盈余，小區的物業管理費從每月每平方米的0.4元降到0.3元，一年算下來每戶居民至少可以省下100多元錢。而物業管理公司聲稱，如果再增加一些門面房，節約開支，實現零物業費完全有可能。
物業公司的收益歸全體業主所有，物業公司妥善經營，生財有道，按理說業主們應該享受到更好的物業服務，或者像新貴都小區這樣，得到物業費減免，讓業主分享物業公司的經營成果。但是記者在采訪中了解到，大部分小區的業主反映，這些收費項目自己根本不知情，也不知道賺來的錢用到了哪里，更別提物業費減免。
電梯廣告收費是高層、小高層樓盤非常普遍的經營項目。一位廣告公司工作人員告訴記者，根據小區檔次高低，一部電梯廣告位年租金可達300至1200元，一個中等規模的小區，一年光是電梯廣告權收費就在三萬到五萬元左右。“這還是杭州的價格，在上海、北京等地，小區電梯廣告費的價格更高。”
但是被采訪的物業公司都不同意物業費來路不明，去向不清的說法。杭州野風物業管理公司主任董偉民說，野風物業的每一處廣告都有租賃合同，業主很容易掌握物業的收入情況，并且查詢資金去向。
誰來監管物業：一道不新鮮的難題
根據《物權法》第七十條的有關規定，電梯間、小區樓房外墻等部位，都屬于建筑物共有部分，廣告費的收入應該歸業主共同所有。
“物業公司相當于是業主集體請的管家，主人沒有委托的事，管家沒有權力自作主張。”浙江六和律師事務所律師劉成林說，如果物業公司在沒有得到業主委員會授權的情況下，向廣告公司出租電梯廣告，那么簽訂的合同也是無效合同。
劉成林說，物業公司的功能是服務，一切權利來自全體業主的授權，如果要利用小區資源進行盈利，須得到業主委員會授權，同時該收入列入業主委員會監管項目。如果物業公司不僅擅自做主開展經營項目，而且還將收益據為己有，則侵犯了業主的權益。
專家提醒，如果業主所在小區有上述情況，業主應該與物業公司交涉，要求物業公司公布上述收入，并將收入用于小區的公共支出或直接補貼給業主作為物業費等。物業公司如果拒不“掏出”這些收入，業主有權通過法律渠道討要這些收入，以維護自身合法權益不受侵犯。
專家認為，業主對收益權維權意識的淡薄和相關法律法規的缺失，使這筆本應造福整個社區的資金成為物業管理公司的“外快”。物業的資金利用無人監管，不僅影響到業主的廣告收益，業主繳納的其他物業費用也用得不明不白。 |