牛年春天，2006年在爭議中全國強制推行的“新建住宅套型90平方米以下占開工總量70％”政策，在北京出現松動跡象。
    牛年春節前，房價調整最困難、最特殊的北京，出臺了一系列政策。其中一條頗為引人注目：對商品住房項目，允許在全市總量平衡前提下，根據市場需求來確定套型面積和比例。這也就意味著，原本不容商量的70／90政策已經在北京出現了松動。
    盡管目前北京市建委并沒有對這一政策作出解釋，但一些業內人士認為，不到3年的時間，這項曾經要求嚴厲的政策就似乎走到了盡頭。

爭議中強制推行

    2006年5月29日，國務院辦公廳轉發建設部等九部門公布《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，就爭議不斷。
    商品房究竟應該建多大的面積？究竟該由誰說了算？這兩個問題成了爭議的焦點。
    按照國務院的文件，自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70％以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調整上述比例的，必須報建設部批準。過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應根據要求進行套型調整。這樣的政策被簡稱為70／90政策。
    根據這個思路，當時主管部門官員在不同場合表示，必須嚴格執行70／90政策，否則，將會有嚴厲懲罰措施，其中甚至包括“沒收”。
    但在開發商眼中，這個政策卻是個釘子——從住房建設上來看，大戶型的房屋無論從設計還是成本上都要低于小戶型的房屋；大戶型的房屋出售總價也高。該政策出臺，打亂了一些開發商的算盤。
    2006年的中國房地產市場，正處在房價飛漲的賣方市場階段，大量熱錢進入樓市，投資性購房占據比例不斷上升。在一些城市，一度出現連夜排隊搶購商品房的景象，社會對房價的高漲怨聲載道。
    70／90政策的出臺，正是房地產宏觀調控的具體落實，意在遏制快速上漲的房價，降低購房門檻。
    來自官方部門的理由很充足，我國的基本國情是人多地少，從節約型社會的角度看需要在住房面積上有所控制，90平方米一樣能設計出不錯的戶型。為了推動這個政策的落實，相關部門還組織了小戶型設計競賽，試圖證明戶型好壞不在于面積大小。
    而在開發商看來，政府限制面積是對市場的過度干預，而且90平方米以下的住房沒有舒適度。甚至有業內人士公開表示，該政策不會活過2007年。
    爭議中，圍繞這一政策解釋，出現了幾次反復——
    2006年，原建設部房地產司司長對商品房套型面積作出了“套型面積即套內面積”的解釋。但很快，建設部又對此做出了否定，稱套型面積等同于包含公攤面積在內的建筑面積；
    2007年1月9日，原建設部在其網站發布《關于征求90平方米以下住宅設計要點（征求意見稿）意見的函》，將70／90政策作出了調整，把90平方米放大到了107平方米。但在一天之內，該文件又被廢除。
    在該政策推出之后半年多，其執行細則才姍姍來遲，一些業內人士甚至認為，這樣的做法加重了市場的緊張，反倒刺激了房價的上漲。
    盡管該政策在開發商不情不愿中開始執行，但從2006年到2007年上半年，房價依然處在上升通道。

松動后會否留下后遺癥

    70／90政策并沒有起到立竿見影的作用，但到了2007年下半年，隨著央行、銀監會二套房政策的出臺，原本熱鬧的房地產市場突然陷入了冷清。
    觀望、打折、贈送，在2007年下半年之后的樓市，這些詞匯頻繁出現在媒體報道中，主要大城市的房屋交易量開始出現大幅萎縮。這種情況一直延續到2008年末。
    這段時間，美國次貸引發的全球金融危機在世界各地蔓延，中國也不例外。于是乎，各地開始出臺種種利好房地產市場的政策。
    “70／90政策到松動，是不是說將來要買小戶型的房子就更困難了？”在北京一家大型國企工作的程先生這樣問記者。這段時間，程先生到處看房，想買一套合適的七八十平方米的房子，但讓他很困惑的是，這樣的房子少之又少，根本不象70／90政策得到落實的情況，而且價格也沒有明顯下跌。
    “70／90政策的出現有特殊的背景。”北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒告訴記者，這個政策出臺前，開發商的房子太好賣了，很多開發商甚至采取捂盤的方式抬高房價，而這個政策的出臺限制了開發商的行為，對穩定房價起到了一定作用。
    但是，楊少鋒覺得，這個政策同時也造成了房地產市場上產品的嚴重同質化。對于房地產行業而言，每一個地塊都有它的特殊性，有些地塊適合建高檔公寓，有些地塊適合建經濟適用房，而有些地塊就是應該建設別墅；不考慮這些特殊性，政府來一個行政命令，實際上變成那些本來應該修建大戶型、高檔項目的地塊完全失去了自己的優勢。
    “不但產品品質受到極大的限制，客戶的需求也被嚴重壓抑。其實，不同城市發展階段不同，需求結構也大不一樣，這樣一刀切的政策，也沒有考慮到城市之間的差異。”楊少鋒說，市場需要什么樣戶型應該由市場決定，而不應該是政府一刀切。
    但是，在很多人看來，70／90政策的松動將會帶來對房價的恐慌，如果中央政府調控房地產的政策就這樣輕易被突破，房價會不會由此再次難以控制？而且，小戶型同樣有大量的需求，沒有政策的限制，未來小戶型是否更加稀有？
    楊少鋒不認為會帶來房價的上揚，他覺得，經歷此次房地產市場的深度調整，開發商已經趨于理性，在未來相當長一段時間，房地產市場供求會相對平衡。
    但也有業內人士認為，70／90政策的松動會使市場的變數加大，既然這個政策可以突破，別的政策肯定也可能被突破。這種對高房價的恐慌依然來源于房地產行業的不規范。