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高租價(jià)違背公租房“保障”屬性

2010-08-04 來(lái)源:新京報(bào)

近日，北京市公布了3個(gè)公租房項(xiàng)目的成本租金，每平方米高達(dá)30元左右的租金不僅沒(méi)有比市場(chǎng)租賃價(jià)低多少，有的甚至高出市場(chǎng)定價(jià)，使得外界對(duì)于這種“高租價(jià)”的公共租賃房的定價(jià)規(guī)則倍感疑惑。
　　面對(duì)外界的質(zhì)疑，有權(quán)威人士卻以“公租房租金成本計(jì)算合理”予以回應(yīng)。按照這位權(quán)威人士的說(shuō)法，目前北京市公共租賃房的建設(shè)成本，包括土地拆遷以及建設(shè)成本在內(nèi)，每平米的造價(jià)在6000元到8000元。考慮到銀行利息和物業(yè)、小區(qū)管理等費(fèi)用，公租房的成本租金在每平米25元到30元，“是合理的”。
　　眾所周知，自房改以來(lái)，房?jī)r(jià)成本從來(lái)都是一筆糊涂賬。很顯然，這位權(quán)威人士在計(jì)算公共租賃房的成本時(shí)，采取了盡可能把所有的成本最大化的辦法。比如，關(guān)于資金來(lái)源，基本按照銀行貸款的口徑來(lái)算，而沒(méi)有考慮中央和地方政府的財(cái)政投入；在土地成本和建安成本的計(jì)算上，都采用了目前的最高值，如果建安成本每平米真的三四千元的話，就根本無(wú)法解釋一些城市的房?jī)r(jià)甚至不到兩千元了。依此“方法”計(jì)算出來(lái)的成本，焉能不高？
　　而且，我們知道，盡管北京市規(guī)定公共租賃房的用地實(shí)行有償原則，但絕不能簡(jiǎn)單地將其與商品房的土地價(jià)格等量齊觀。
　　退一步，即使以上“算法”的確合理，但是，目前商品租賃房市場(chǎng)的租金根本不敢以成本來(lái)計(jì)算。我們經(jīng)常所言用“租售比”來(lái)衡量房?jī)r(jià)的合理性，如果以成本來(lái)定價(jià)租賃市場(chǎng)，目前北京市的租賃價(jià)格不僅不高，反而太低了。因此，用所謂的“成本”來(lái)對(duì)公租房定價(jià)，最起碼不符合目前房屋租賃市場(chǎng)的基本定價(jià)原則。
　　至于一些專家認(rèn)為如果公租房定價(jià)太低，有些人會(huì)“賴著不走”，則更是將對(duì)公租房的管理與定價(jià)混為一談，公共租賃房的輪換應(yīng)更多地依靠嚴(yán)格的監(jiān)管，而不是用所謂的“高租價(jià)”的門檻。
　　按照住建部等三部委今年六月發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》和北京市去年出臺(tái)的《公共租賃房管理辦法》，公租房作為保障性住房，其供應(yīng)的對(duì)象是中低收入住房困難階層，包括一些已經(jīng)獲得廉租房等資格但依舊處于等待輪換的人，作為保障性住房，其與一般的商品租賃房的最大區(qū)別無(wú)疑是在價(jià)格方面，如果在價(jià)格方面沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，由政府出面建設(shè)公租房就沒(méi)有意義。
　　政府最好的做法，就是把用于建設(shè)公租房的錢直接補(bǔ)貼給符合條件的人，讓其租住商品租賃房，這是一個(gè)很簡(jiǎn)單的邏輯�；诖耍诠夥康亩▋r(jià)上，我們都強(qiáng)調(diào)充分考慮其作為保障性住房的特點(diǎn)。在定價(jià)上，不僅要考慮成本，考慮市場(chǎng)租金，更要考慮租住對(duì)象的收入水平。如果每平米30元，這意味著租住一個(gè)40平米的公租房就要1200多元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了租戶的收入水平，不僅沒(méi)有體現(xiàn)保障原則，更有利用保障性住房套利的嫌疑。
　　因此，如果公租房在定價(jià)上不能體現(xiàn)保障性，不能體現(xiàn)與商品租賃房的明顯差距，公租房的價(jià)值就要大打折扣，政府就沒(méi)有必要投入大量的人力、物力和政策資源搞吃力不討好的事。對(duì)于公共租賃房的定價(jià)，雖說(shuō)與香港的公屋、新加坡的組屋的價(jià)格不能相提并論，但最起碼，就目前北京市的財(cái)力而論，比商品租賃房?jī)r(jià)格低30%左右，是完全可以做到的。

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