4日一大早就傳來上海迪士尼獲國家有關部門核準的消息,隨即一天之內2幅迪士尼概念的川沙土地受到開發商瘋狂爭奪,最后分別以264%和427%的高溢價率成功出讓。

　　住宅地價趕超周邊房價

　　“價格真是高得離譜。”在4日土地正式競拍以及迪士尼落地尚未正式公布前,業內早已認定這次出讓的川沙土地將因迪士尼概念而飆出高價,但最終的結果仍讓在場的人表示“不可思議”。
　　4日上午,上海土地交易中心的觀摩大廳被前來了解浦東川沙新市鎮A08-03地塊出讓情況的人圍得水泄不通,而上海迪士尼獲批的消息又讓在場的每一個人更為興奮,因為該地塊與迪士尼預留地的直線距離約3.3公里,他們可以親眼目睹迪士尼項目獲批的消息公布后,該板塊第一幅土地的爭奪。
　　不過,預期中的激烈角逐并沒有出現,上午10點掛牌截止前的最后一輪報價,當國企廈門象嶼集團旗下的全資子公司上海象嶼置業直接叫出11.9億元后,其他如保利、綠地、界龍等意向拿地的14家開發商均立刻放棄。
　　其實,這樣的局面并不難理解。地塊資料顯示,規劃用途為普通商品房的A08-03地塊東至華夏二路,南、西、北各臨尚未入市的地塊,出讓面積為56570平方米,規劃容積率不大于1.5。而以總價11.9億元計算,該項目的樓板價已高達14024元/平方米。要知道,這幅土地掛牌起始價不過3.268億元,折合樓板價僅3851元/平方米。
　　“當上海方面透露迪士尼項目本周會有消息后,這塊地的掛牌價格就不斷被刷新,這當然也是在意料之中的。就地塊本身而言,雖然其所處區域發展前景看好,但由于樓板價已經超過了周邊一些商品住宅的售價,算上各類稅費和開發成本,預計項目未來保本售價要在19000元/平方米左右。”方方地產機構的咨詢部經理趙豫川向記者表示。
　　據他介紹,川沙城區去年以來有多個商品住宅項目上市。如和憬家園、玉宇新苑等,成交均價一直保持在13000元/平方米左右,品質好一點的鼎鑫名流苑、御景家園等,成交均價在15000-17000元/平方米。

　　商業用地更顯輻射效應

　　4日上午住宅用地的高價出讓,似乎又為下午迪士尼預留地周邊另一幅商業用地——浦東新區川沙新市鎮B03-13A地塊的交易增添了動力。該地塊東至規劃停車場、南至歐洲苑小區、西至妙境路、北至公共通道,可建面積不過3056平方米,掛牌起始價939萬元,折合樓板價僅約3072元/平方米。但與上午住宅用地出讓截然不同的是,該商業用地引發了競價大戰。
　　下午2點掛牌截止后,主持人宣布進入現場競價階段,雖然最后的掛牌價已經被翻至3000萬元,但18家報名參加掛牌的企業中仍有14家決定留下來繼續參加拍賣。直至2點40分左右,競價才告一段落,上海浦東新區房地產綜合服務有限公司在39輪叫價后以4950萬元、相比底價溢價427%的高價獲得“來之不易”的勝利。
　　“太夸張了,樓板價每平方米超過16000元。其實主要是這塊地體量小,所以總價低,否則按溢價率算,可說是今年上海被飆得最瘋狂的一幅地。”有在場的業內人士直言。
　　不過也有分析指出,迪士尼樂園附近的商業項目的受益更高于住宅項目,這可能是商業用地更受青睞的原因之一。“因為迪士尼本身就是一個商業綜合體,建成之后可以大大拉動餐飲、交通、酒店等各項服務業。據保守估計,迪士尼落戶上海將為上海每年帶來至少1000萬的旅游人次,帶來的相關商業效益也可想而知。”
　　“從川沙地區目前的現狀看,商業配套仍顯滯后,那么迪士尼所產生的利好輻射可能對商業地產來說更為明顯,比如相關路線的沿線商鋪的收益會大幅提升。”戴德梁行商鋪部華東區主管韋澤銘也表示,“還有當游客準備前往迪士尼,可選擇各種交通方式,那么軌道交通、公交的相關站點,自駕車的停車地點等,都是商業效應的輻射區域,開發商自然也會考慮搶占先機。”
　　在迪士尼引發的拿地熱情背后,我們不能忽視的還有這座樂園對整個相關區域的樓市價格體系的重大影響。
　　“真是巧了,在迪士尼消息公布的同一天就賣了2幅地,而且一幅是住宅用地、一幅是商業用地,這以后不就成了川沙土地價值的'風向標’了？”在4日的土地出讓結果揭曉前,就有市場人士這樣表示。
　　細細想來,他的看法不無道理。根據官方網站的數據,除了4日的2幅,自2005年以來川沙區域的土地供應總量只有5幅,且無住宅用地,所以對開發商來說,在川沙拿地幾乎沒有什么參照,但在4日的土地出讓后,川沙的土地價值可就“有底”了。
　　“其實自1997年以來就有迪士尼'落滬’的傳聞,但由于始終沒有得到國家批復,有關區域的土地開發也像被擱淺一樣。但如今終于一塊石頭落地,川沙板塊的土地反而具備了稀缺性,據悉川沙未來還會有各類土地推出,照4日的出讓情況看,區域地價有望繼續飆升。”上海中原研究咨詢部的分析師直言。