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有不少人以為，開(kāi)征物業(yè)稅后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商繳納的土地出讓金會(huì)攤?cè)胛飿I(yè)稅中，由一次性繳納變成按年繳納，從而把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本降下來(lái)，房?jī)r(jià)也會(huì)隨之有所降低。這種觀點(diǎn)，其實(shí)混淆了物業(yè)稅與土地出讓金的不同性質(zhì)。
物業(yè)稅作為主要對(duì)房地產(chǎn)征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，是政府作為社會(huì)管理者向房地產(chǎn)所有人課征的一種稅，是為了滿足實(shí)現(xiàn)其公共管理職能的需要，針對(duì)的是土地的使用權(quán)。而土地出讓金，其實(shí)質(zhì)是地租的表現(xiàn)形式，是政府收取的使用國(guó)有土地的租金，針對(duì)的是土地的所有權(quán)。因此，對(duì)政府而言，物業(yè)稅與土地出讓金是政府兩種性質(zhì)不同的收入形式。如果將土地出讓金納入物業(yè)稅中，不僅模糊了兩種不同性質(zhì)的收入，還可能意味著取消了土地價(jià)格的市場(chǎng)決定機(jī)制，在土地供給機(jī)制上重新回到政府行政審批劃撥的老路上，導(dǎo)致土地價(jià)格失真，無(wú)助于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。所以，在未找到與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的土地供給機(jī)制的情況下，將土地出讓金單獨(dú)地并入物業(yè)稅中，從目前看操作性不強(qiáng)。
當(dāng)前的高房?jī)r(jià)讓眾多的普通購(gòu)房者望而卻步，因此有些人希望通過(guò)開(kāi)征物業(yè)稅的形式遏制不斷上漲的房?jī)r(jià)，甚至更樂(lè)見(jiàn)將高房?jī)r(jià)降下來(lái)。我們知道，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，決定商品價(jià)格的因素是供需關(guān)系，當(dāng)供給小于需求時(shí)，商品價(jià)格自然就會(huì)上漲，反之，商品價(jià)格則會(huì)下降，商品價(jià)格的漲跌直到供需平衡時(shí)才會(huì)停止。受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制所左右的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)的高與低必然也會(huì)由供需雙方的力量博弈所決定。
我國(guó)人口眾多，土地資源有限，而且多數(shù)人都有購(gòu)房置地的傳統(tǒng)思想，除非遭遇重大的經(jīng)濟(jì)危機(jī)使房地產(chǎn)市場(chǎng)陷于蕭條，否則大量購(gòu)房者持幣待購(gòu)的力量難免不對(duì)房?jī)r(jià)的不斷上漲起推波助瀾的作用。在購(gòu)房需求持續(xù)剛性的情況下，高房?jī)r(jià)將在一定時(shí)期內(nèi)是常態(tài)。在這種情形下，即便通過(guò)開(kāi)征物業(yè)稅的形式將政府的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)降下來(lái)，從而降低了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本，但追求利潤(rùn)最大化的商人本性很可能讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還會(huì)將房?jī)r(jià)維持在較高位置。這樣，只會(huì)擴(kuò)大他們的利潤(rùn)空間，而不會(huì)讓廣大普通購(gòu)房者得到相應(yīng)的實(shí)惠。 |